utleie

Leiers rett til å ta opp flere i sin husstand

Mange utleiere føler seg regelrett lurt når de inngår leieavtale med én person, og etter kort tid tar leier med både kone og barn i leiligheten! Noen ganger ønsker ikke utleier mer enn én person i leiligheten uansett, og andre ganger mener utleier at det er ok – hvis leien kan økes.

Lovens utgangspunkt om husstandsutvidelse fremgår av  husleieloven § 7-1:

Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Opptak av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.

Nedenfor ser vi nærmere på hva dette betyr og hvilken rett leier faktisk har til å utvide husstanden. Husstandsutvidelse er noe mer enn besøk og noe annet enn fremleie. 

Hva er et husstandsfellesskap?
Det er vanskelig å si presist hvor tett de aktuelle personene i fellesskapet må være knyttet. Men det må være et visst omfang av felles husholdning, i noen grad felles økonomi, og et visst samarbeid om daglige gjøremål for at det skal komme inn under reglene om husstandsfellesskap og ikke fremleie. I tvilstilfeller må man foreta en helhetsvurdering der momenter som graden av sosialt samvær, felles måltider, felles innkjøp og felles rengjøring, står sentralt.

Det kreves ikke at partene etablerer et permanent husstandsfellesskap – man kan ha felles husstand selv om det er midlertidig.

De aller nærmeste

For den aller nærmeste kretsen av personer – ektefelle, samboer, barn og foreldre – er det lite utleier kan gjøre hvis leier tar disse opp i husstanden. Det er ikke nødvendig med godkjennelse fra utleier. Og selv om vanlig høflighet tilsier at man informerer utleier, er det ikke et krav etter loven. Disse kan altså flytte inn selv om de ikke er nevnt i leiekontrakten, og utleier heller ikke på forhånd visste om at de skulle flytte inn.

Verken ekteskap eller samboerskap må ha vært etablert forut for leieforholdet. Det dekkes av loven selv om for eksempel samboerskapet opprettes ved at leierens kjæreste flytter sammen med leier i dette leieforholdet.

Andre personer som tas opp i husstanden

Når det gjelder andre personer enn de nærmeste som er opplistet i loven, skal leieren melde fra og søke godkjennelse av utleieren. Men utleier kan bare nekte å godkjenne dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket. Leier har derfor ganske stor frihet til å utvide husstanden sin, hvis han bare søker godkjennelse!

En eventuell begrunnelse om at man ikke ønsker at det skal bo flere enn én i leiligheten, at det blir økt slitasje, eller at man ikke ønsker sosialklienter eller barn i boligen, eller at man kun ønsker kvinnelig leier, holder derfor ikke. Etnisk tilhørighet, nasjonalitet, språk, hudfarge eller politiske sympatier vil heller aldri være saklig grunn.

Det må være en saklig grunn som er knyttet helt spesifikt til vedkommende person som ønskes opptatt i husstanden. Utleieren kan ved denne vurderingen bare legge vekt på vedkommendes kvalifikasjoner som beboer. Saklig grunn kan være at vedkommende lager bråk og forstyrrer husordenen eller at det er grunn til å frykte skadeverk på boligen eller eiendommen.

Klart overbefolket

I 2009 ble overbefolkningsregelen gjeninnført i husleieloven. Det betyr at utleier kan nekte husstandsutvidelse dersom husrommet klart blir overbefolket. Loven avgjør ikke når boligen er overbefolket, men den krever at dette skal være «klart». Er man i tvil, er det neppe overbefolket…

Da lovendringen kom til, skrev Departementet følgende:

Det må vurderes ut fra en konkret helhetsbedømmelse hvor det legges vekt på boligens størrelse, om det er barn eller voksne, helsemessige vurderinger med mer. Det må ikke legges til grunn en streng norm. Departementet mener det kun skal være de klare tilfellene som rammes av bestemmelsen (…)

At en vanlig hybel eller liten leilighet bebos av to og ikke bare én er ikke nok til å regne den som overbefolket. Men lovendringen kan benyttes for å sikre utleiere hjemmel til å nekte i tilfeller hvor en leilighet plutselig blir bebodd av en stor «familie» med feltsenger og madrasser i alle rom. Det har vært noen stygge eksempler på utenlandske arbeidere og storfamilier som er innlosjert i små boliger på denne måten.

Merk at overbefolkningsregelen uansett ikke gjelder for den aller nærmeste kretsen av personer som er omtalt foran i artikkelen.  

Svarfrist og krav om skriftlighet

For andre husstandsutvidelser enn de aller nærmeste, skal leier søke om utleiers godkjennelse. Dersom utleieren ikke svarer på en skriftlig søknad om godkjennelse innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjennelse. Leieren kan da la vedkommende flytte inn.

– Men jeg har jo bare besøk!

Å ha gjester på besøk er leiers rett og en del av den eksklusive bruksretten som følger av leieavtalen. Det kan være familie, venner eller kjæreste som er på besøk, med eller uten overnatting. Med mindre det går over grensen mot opptak i husstanden eller fremleie, kan utleier ikke gjøre mye med dette, hvis leier og gjester for øvrig oppfører seg bra.

 

Men det er leiers ansvar å se til at gjestene overholder de vanlige husordensreglene som gjelder for leieren selv. Gjentatte problemer med leiers gjester kan bli regnet som mislighold som kan føre til sanksjoner mot leier selv.

Avtaler som begrenser muligheten for besøk og husstandsutvidelse

Sett fra utleiers side er det slett ikke alltid ønskelig at leier gir andre bruksrett til husrommet. Leiers personlige egenskaper kan ha spilt en rolle for utleier ved inngåelsen av leieforholdet.

Husleieloven regulerer rammene for hva utleier kan tillate seg her. Noen utleiere tar derfor inn i kontrakten et eget punkt som begrenser leiers rett til besøk og til å bli flere leiere, og tenker at da er de sikret.  Men så enkelt er det ikke.

En avtaleklausul som regulerer antallet personer som skal bo i boligen, antas å ville bli kjent ugyldig i en rettslig tvist.

Husleieloven har en generell bestemmelse som sier at det ikke er lov til å avtale vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som ellers gjelder etter loven. Husleieloven regulerer både husstandsutvidelse og fremleie i kapittel 7 og disse reglene kan ikke fravikes til ugunst for leieren. En slik klausul i en leiekontrakt vil derfor betraktes som en begrensning i leiers rettigheter.

Uansett kan en slik begrensende avtale komme i strid med avtalelovens § 36 hvis avtaleklausulen griper så sterkt inn i leiers privatliv at det vesentlig forringer leiers livskvalitet eller normale livsutfoldelse. Kommer saken på spissen, vil vurderingen bli en avveining av leiers behov for opptak i husstanden mot utleiers behov for at det ikke skal bo flere, og alt i alt av rimeligheten av en slik avtaleklausul.

Avtaler om høyere pris ved flere personer

Utleier har kanskje tatt en moderat leie fordi leier er alene. Når leier så tar inn en ekstra person, forsvinner de hensynene som begrunnet den lave leien. Nå er det to inntekter som skal dele på leien, og det er to som sliter på leiligheten og inventaret i stedet for en.

Men man kan altså ikke endre husleien midt i en leieperiode – utenom etter lovens regler om økning med konsumprisindeks og til gjengs leie. Man vil heller ikke vinne frem med en oppsigelse av leier begrunnet med at han ikke vil godta en husleieøkning på grunn av det nye samboerskapet.

Blir man derimot enige med leier Anne om å avslutte hennes leieforhold og inngår så en ny skriftlig avtale med Anne og Per om en ny kontrakt for en ny periode med ny leiesum, så er det greit, og det er lovlig. Men da er det altså basert på frivillighet fra leiers side.

Hva kan utleier gjøre?

Det beste rådet vi kan gi, er at utleier allerede ved inngåelsen av kontrakten mentalt forbereder seg på at det kan komme flere i leiligheten i løpet av leieperioden. I praksis vil vel det si å sette en husleie som tar høyde for bruk og slitasje fra mer enn de opprinnelig avtalte leierne.

Helst bør utleier også velge en ordning hvor leier belastes utgiftene for eget strøm- og varmtvannsforbruk – normalt gjøres dette ved at leier har eget abonnement. Da behøver ikke utleier føle seg lurt om strømforbruket øker. Har man i tillegg en tidsbegrenset kontrakt vil jo også et leieforhold som ikke gikk helt som man ønsket, ta slutt en gang.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *