Skattetilpasning ved utleie i generasjonsskifte
Dette innholdet er over ett år gammel og kan derfor inneholde utdatert informasjon.
Det er fornuftig å planlegge et generasjonsskifte. Det er ofte både familiære og økonomiske konsekvenser, som bør vurderes. Boligeiendom har gjerne hatt betydelig verdistigning i eiertiden og er særlig utsatt for beskatning. I denne artikkelen skal vi se på tilfellet ved salg av eiendom til nærstående med utleie av en større del enn den selger selv bor i.
Problemstillingen
Vi kan tenke oss en mor som bor i en bolig med tre boenheter. Hun leier ut to boenheter og bor i en selv. Hun ønsker at sønnen skal kjøpe boligen til markedspris, samtidig som hun vil betale minst mulig skatt.
Vi kan se for oss et hus med tre leiligheter hvor andel av utleieverdi i prosent er som følger:
| Egen bolig 40 % |
| Utleie 40 % |
| Utleie 20 % |
Det er verdt å merke seg at huset som skal overføres kan ha én, to eller flere utleieenheter, så lenge verdien av disse overstiger den delen moren bebor.
Skatteplikt
Moren bor i en av boenhetene som utgjør 40 prosent av utleieverdien. Ved et salg av boligen må hun skatte av 60 prosent av gevinsten etter skatteloven § 9-3 (3) b.
Ikke utypisk kan verdien ha steget fra 2 til 12 millioner i morens eiertid. En skattepliktig andel på 60 prosent av 10 millioner med en skattesats på 22 prosent utgjør 1 320 000 kroner.
Gradvis overdragelse
Om moren i stedet selger 20 prosent av boligen til sønnen, vil skatteplikten kun utgjøre 440 000 kroner. Moren og sønnen vil da eie huset i sameie med en eierbrøk på 80/20.
Morens areal som tidligere utgjorde 40 prosent utgjør nå 50 prosent av hennes ideelle andel, regnet etter utleieverdi. Etter ett år kan moren da overføre de resterende 80 prosentene til sønnen skattefritt.
Ved slik gradvis overdragelse vil hun i stedet for å skatte av 60 prosent av gevinsten kun skatte av 20 prosent. I eksempelet over vil hun spare nærmere 900 000 kroner i skatt. Dette fordrer følgelig at botiden på ett år etter § 9-3(2) er oppfylt.
Det er også verdt å merke seg at det er dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien på overføringstidspunktet.
Veien om oppsigelse
Moren kan eventuelt avslutte leieforholdet i en av de to boenhetene og bebo dette arealet selv. Hun vil da bebo over halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi, og gevinsten vil være skattefri etter ett år.
Men bruken av den annen boenhet må være reell, og kunne sannsynliggjøres. At en eldre dame som bor alene, og har gjort det i lang tid, plutselig skal begynne å bruke to boenheter kan ha formodningen mot seg. Men det må vurderes konkret i det enkelte tilfellet.
Planlegg generasjonsskiftet
Når det er snakk om store beløp, vil det være fornuftig å be Skatteetaten om en bindende forhåndsuttalelse. Vi hjelper også våre medlemmer med denne type problemstillinger. Bli medlem i dag!
Skrevet av advokatfullmektig Ole Christian Juriks
