Når krever korttidsutleie bruksendring?

En eiendom regulert til boligformål, skal ikke benyttes til næringsaktivitet. Ønsker eier å endre en eiendom fra bolig- til næringsformål, må det søkes om bruksendring jf. byggesaksforskriften § 2-1. Det er byggesaksavdelingen i kommunen som tar stilling til søknad om bruksendring.

I veiledningen til byggesaksforskriften § 2-1 kan vi lese: «Når et bygg er oppført, skal det brukes til det formålet og på den måten det er gitt byggetillatelse til. Hvis byggverket skal brukes på en annen måte enn tidligere forutsatt, kreves søknad om og tillatelse til dette.

Grunnen til dette er at ny bruk kan medføre nye krav til bygnings- og bruksmessige forhold, for eksempel brannsikring, og andre forutsetninger for virksomheten i bygget. Ny bruk kan også medføre en annen påvirkning på omgivelsene enn opprinnelig forutsatt, for eksempel fordi det blir mer trafikk, større behov for parkeringsplasser, endret struktur i nærmiljøet (boligstrøk/næringsstrøk) osv.

Praksis, også rettspraksis, har vist at det kan være vanskelig å avgjøre om endret bruk omfattes av lovens begrep ”bruksendring”, da det ikke er nærmere definert i loven. Derfor er det viktig at kommunen som bygningsmyndighet – ved en søknad om bruksendring – får anledning til å vurdere saken.»

Det er altså ingen klar grense for når en aktivitet krever bruksendring fra bolig- til næringsformål. Kommunene har et visst forvaltningsmessig skjønn ved vurderingen. Men vurderingen må forholde seg til de rettskilder vi har på området.

Ligningspraksis

Spørsmålet om når korttidsutleie medfører næringsbeskatning for eier har blitt problematisert i ligningspraksis. I Skatte ABC kan vi lese at det skal foretas en konkret vurdering basert på blant annet omfang og varighet av aktiviteten.

Skatte ABC viser også til Bindende forhåndsuttalelse 06/16, hvor utleie av to leiligheter på korttidsutleie ble vurdert å være næring. I den saken ble skatteyter ansett for å drive næringsaktivitet ved korttidsutleie av to leiligheter.

Men både i Skatte ABC og BFU 06/16 uttales det også at «Særlig ved korttidsutleie til fritidsformål vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut. Det samme gjelder hvis det for en boenhet er flere separate leieforhold.»

Med andre ord kan en skatteyter skattlegges som næringsdrivende, selv ved korttidsutleie av én leilighet, dersom omfanget og intensiteten er tilstrekkelig.

Den eneste forhåndsuttalelsen, som vurderer spørsmålet om korttidsutleie av én leilighet, som eier ikke selv bebor, er fra 2017 og er ikke publisert. I den saken hadde skatteyter hadde en plan om å leie ut leiligheten i 15-18 dager i måneden i minimum tre år, for så å ta leiligheten i bruk selv. Det skulle utføres vask og skift av sengetøy mellom hvert opphold.

Basert på saksfremstillingen uttalte Skattekontoret at de «finner det klart at din utleieaktivitet oppfyller kravene til å utgjøre en virksomhet.» Skattekontoret konkluderte altså med at 180 dagers korttidsutleie av en bolig «klart» var å anse som næringsaktivitet.

Det er viktig å understreke at Bindende forhåndsuttalelser har begrenset rettskildemessig vekt utover det konkrete tilfellet de behandler. Som følge av få andre rettskilder har de allikevel relevans i kommunens vurdering av om det foreligger en søknadspliktig bruksendring.

Begrepet næringsvirksomhet

I Skatte ABC kan vi lese at vilkårene for å anse en inntektsgivende aktivitet som virksomhet er at aktiviteten tar sikte på å ha en viss varighet, har et visst omfang, er egnet til å gi overskudd, og drives for skattyters regning og risiko.

Det er viktig å understreke at ligningspraksis kun gir svar på hvordan skatteyter skal skattlegges for den aktuelle aktiviteten. Konsekvensene for en person av å bli ansett for å drive næringsaktivitet er at virksomheten vil anses utøvd i et enkeltpersonforetak, og at det for deg skal beregnes personinntekt etter skatteloven § 12-10.

Men hvordan den enkeltes personskatt beregnes har i utgangspunktet ikke noe med om bruken av en bolig er ulovlig. Om en person driver utleie i flere boliger vil det kunne være et viktig moment, men det blir feil å begrunne et krav om bruksendring av en bolig, med noe som skjer i en annen bolig.

Dersom man utelukkende legger skattesats til grunn for å vurdere om det kreves bruksendring, kan det da argumenteres for at det drives næring, og kreves bruksendring, i alle boliger eid gjennom aksjeselskap og i virksomhet utøvd i enkeltpersonforetak.

Kommunen må derfor ikke se seg blind på ligningspraksis i vurderingen av om en aktivitet er søknadspliktig bruksendring.

Øvrige rettskilder

Ved vurderingen av om bruken av en bolig krever bruksendring, kan det være vel så relevant å se til andre lover, forarbeider og reelle hensyn.

Korttidsutleie er uttømmende regulert i borettslagsloven og eierseksjonsloven. Formålet med reguleringen er å ivareta bomiljø, brannsikkerhet mm i borettslag og sameier. I områder hvor folk bor tett på hverandre, men uten at de bor i samme sameie, vil de samme hensynene kunne gjøre seg gjeldende.

Kommunal- og distriktsdepartementet har i et høringsnotat til foreslåtte endringer i byggesaksforskriften § 2-1 tatt til orde for en harmonisering av regelverket på området. Det uttales at det bør utredes om «når korttidsutleie utgjør en søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningslovgivingen bør samsvare med den tillatte grensen som er vedtatt for eierseksjonssameier.»

Uttalelser i høringsnotater er heller ingen tungtveiende rettskilde. Men lovgiver har i det minste gitt et uttrykk for en rettstilstand.

Siden det ikke foreligger noen klare retningslinjer, og rettskildebildet er forholdsvis fragmentert, vil reelle hensyn også være relevant i vurderingen av om en aktivitet krever bruksendring. For eksempel kan hensyn til bomiljø, brannsikkerhet og boligmarked være relevante i en slik vurdering.

Så hva bør kommunen gjøre?

Lovgiver har bevisst ikke har fastlagt noen klar grense for når korttidsutleie er å anse som virksomhet. Kommunene kan selv definere grensene innen rammene for kommunal selvbestemmelse. Ulike kommuner vil ha ulikt behov for å regulere korttidsutleie. Hva som gjelder i kommunen, bør fremgå tydelig av kommuneplaner.

Kommunene har med andre ord virkemidler for å slå ned på omfattende korttidsutleie. På samme måte som i andre byggesaker kan de sanksjonere tilfeller de vurderer som søknadspliktige. Ut fra kildematerialet kan man legge til grunn at kontinuerlig korttidsutleie av en bolig man ikke bor i selv, er å anse som næring.

For ytterligere avklaring av gjeldende rett, hadde det vært en fordel om en eller flere saker hadde blitt tatt til domstolen.

Skrevet av Ole Christian Juriks, juridisk rådgiver