Fortsatt lønnsomt med utleie med den nye boligleieloven?

Forslaget til ny boligleielov er nå på høring. Husleielovutvalget har lagt frem sitt samlede forslag til ny boligleielov – det som i dag heter husleielov. Blir lovutkastet vedtatt, må landets små og store utleiere belage seg på store endringer i reglene for boligutleie.  

Arbeidet med gjennomgang og fornyelse av husleieloven er viktig. Forutsigbarhet for begge parter i et leieforhold i viktig. Det samme er regler som er enkle og forståelige med klart språk og en lov med god struktur. Loven skal brukes og forstås av privatpersoner uten spesiell juridisk kunnskap.  

Utleiere må sitte igjen med mer enn bare risiko 

For dem som ikke driver profesjonelt med utleie, er det særdeles viktig med tydelige regler og forutsigbare leieforhold. I syv av ti leieforhold er det private personer som er utleiere. Beskyttelse av leietakere er bra, men hvis det oppleves av private utleiere som for risikabelt å leie ut, vil utleieboliger bli borte. Boligutleie blir lite attraktivt om det ikke gir utleier en fornuftig gevinst. 

Utleiere blir allerede utfordret av dyrere renovasjon og andre kommunale avgifter, formuesskatt, eiendomsskatt, strømpriser, høy rente og generell prisvekst. Mange av våre medlemmer opplever det som vanskelig å oppnå en rimelig avanse på utleievirksomheten. Resultatet av dette blir fort at utleieboligen selges og forsvinner fra utleiemarkedet. En forskyvning av rettigheter i favør av leietakere kan bidra til dette.  

De viktigste sakene fra høringsrunde nummer 1 

Her er det vi var mest kritiske til i forslagene som ble lagt frem høsten 2024.  

• Vi mener det er bedre å beholde dagens løsning med tre års varighet og ikke øke den til fem år for tidsbestemte avtaler.
• Det bør ikke innføres en rett for leietaker til å forlenge en tidsbestemt leieavtale.
• Vi er kritiske til å innføre en ufravikelig regel om at leieren når som helst kan si opp leieavtalen, det vil si å fjerne muligheten for «bindingstid» i kontrakter.

 Vi leverte også vårt høringssvar til lovutkastets del 1 i april i 2024. Vårt høringssvar kan du lese her

 Temaene i denne høringsrunden 

I del 2 av lovforslaget er det ikke like kontroversielle forslag som i del 1, men det er likevel mange ting vi må kommentere og som vi ikke uten videre støtter. Her er et utvalg av temaene:  

• Inn- og utflyttingsprotokoll: Utvalget vil ikke lovfeste plikt til protokoll, men oppfordre til bruken av det. Det er fornuftig. 
• Lovfeste standard: Forslaget innebærer å lovfeste en minimumsstandard for utleieboliger som man ikke kan avtale seg bort fra. Vi mener at en opplysningsplikt om boligens standard er tilstrekkelig. Det må for eksempel være lov å leie ut enkelt og billig om partene er enige (men selvsagt ikke farlige boliger uten rømningsvei og lignende).  
• Leiers eksklusive bruk: Utvalget drøfter om leieren er tydelig nok vernet mot at utleieren tar seg inn i boligen urettmessig. 
• Vedlikeholdsansvar: Utvalget har delt seg i to i spørsmålet om graden av fravikelighet ved fordeling av vedlikeholdsansvaret. Halvparten av utvalget anbefaler å innskrenke avtalefriheten, slik at bestemmelsen bare er fravikelig i leierens favør. Den andre halvparten av utvalget anbefaler at bestemmelsen hovedsakelig skal være fravikelig, slik den er i dag.
• Tilpasse boligen: Et flertall vil at leieren får en lovfestet rett til å henge opp bilder, hyller og liknende, samt utføre mindre energiøkonomiserende tiltak uten utleierens samtykke.  
• Reklamasjon og sanksjoner: Hvilke endringer som er nødvendige for at leier skal ha gode og virksomme sanksjonsmuligheter overfor utleier ved kontraktsbrudd?
• Nytt system for leieregulering: Utvalget ønsker enklere regler. Flertallet foreslår et nytt system med en liberalisering av dagens gjengs leie-bestemmelse i husleieloven. Mindretallet tilrår å fjerne adgangen til prisjustering utover konsumprisindeksen. Vi heier på forståelige regler. 

 Det som ikke er behandlet i lovutkastet

• Utvalget har utsatt å komme med forslag som gjelder bofellesskapene. Det er synd, for her er det stort behov for tydeligere regler. Og dagens lov passer ikke spesielt godt for kollektivene, noe som kan gå ut over både leietakerne og utleierne.  
• Regulering av korttidsutleie er heller ikke diskutert eller avklart.
• Skatteregler henger også sammen med de vanlige utleiereglene, men er ikke tema her.  

Men NÅR kommer den nye loven? 

I høst sa departementet at saken skulle legges på vent til etter stortingsvalget i 2025. Men i desember fikk vi inntrykk av at det likevel var politisk flertall for å legge frem en lovproposisjon allerede i vår likevel. I så fall må den legges frem for Stortinget innen 10. april for å bli behandlet denne perioden. Vi har forrige uke spurt departementet om status for den politiske behandlingen av saken. Vi oppdaterer så snart vi får svar.  

Høringsfrist 31. januar 

Den nye boligleieloven er nå på høring. Del 2 av lovutkastet har høringsfrist 31. januar 2025. Bergen Huseierforening vil selvsagt gi sitt høringssvar innen fristen. Det kan du som privatperson også gjøre om du skulle ønske det. Men da begynner det altså å haste veldig.

Du kan lese mer og komme med høringssvar her: Høring av NOU 2024:19 Ny boligleielov – regjeringen.no