Dette innholdet er over ett år gammel og kan derfor inneholde utdatert informasjon.
Jordskiftedomstolene har teknisk personell og dommere med spesialkompetanse på fast eiendom. Dette er nok en av grunnene til at publikum i økende grad heller krever jordskiftesak enn å gå gjennom den ordinære domstolen.
Denne artikkelen ble skrevet av Aksel Kayser, advokat/partner i Advokatfirma Stiegler AS for Bergen Huseierforening våren 2018 og ble publisert i Huseier 1-2018.
Hva er jordskifte?
Dette er en rettslig prosess som fastsetter eller endrer situasjonen for faste eiendommer.
Jordskifteretten er en spesialdomstol som behandler saker om dette. Dette er regulert i lov om fastsetjing og endring av eigedoms- og rettshøve på fast eigedom m.m. (jordskifteloven). Denne loven gjelder for både by og land og er i de siste årene tatt mer i bruk for tvister innenfor bygrensene.
Domstolen består av jordskiftedommere og teknikere, samt administrativt ansatte. Dommerne er ikke jurister, men utdannet i blant annet eiendomsfag ved Universitetet på Ås (NMBU). At domstolen også har teknikere i sin stab betyr at de kan foreta oppmåling, kartlegge grenser for eiendom og bruksretter mv.
For Bergensområdet er det Midt- og Nordhordland Jordskifterett som har ansvaret for sakene og de holder til i Statens Hus i Nonneseterkvartalet.
Hvilke saker?
Sakene kan deles i to hovedgrupper.
Det ene er de tradisjonelle jordskiftesakene. Disse sakene handler om å finne løsninger for blant annet oppdeling av fast eiendom som ligger i sameie mellom flere parter, felles tiltak som veg eller løsning for båtplasser i et sjøområde, bruksordning for landbrukseiendommer og veglag. Det er ofte bruksordninger som behandles, som regulering av beite i utmark eller bruk av veg og parkeringsplasser. Det er i det hele tatt en rekke saker som faller inn under denne kategorien, herunder såkalte urbane jordskifter, det vil si fordeling i samsvar med bebyggelses- eller reguleringsplan. Fordelen ved jordskiftesakene er at retten har som siktemål å etablere bedre løsninger, uten at noen lider tap ved det.
Den andre typen saker er mer tradisjonelle tvistesaker. Det skilles her mellom såkalt rettsutgreiing, grensesaker og skjønn. Ved rettsutgreiing kan man få en avklaring på et konkret tema, ved grensesakene får man kartlagt grenseforhold og ved skjønn kan man mot å betale for det endre et rettsforhold, kjøpe seg innpå en veg eller flytte eller avvikle en bruksrett. Er det tvist om slike spørsmål kan jordskifteretten avgjøre den, om det er nødvendig.
Også i forbindelse med jordskifte kan det oppstå tvistespørsmål og jordskifteretten løser disse før saken går videre.
En løsningsorientert tilnærming
Ettersom jordskiftedomstolene har teknisk personell og dommere med spesialkompetanse på fast eiendom kan det i mange tilfeller være bedre å kreve jordskiftesak enn å gå gjennom en ordinær sak for domstolene. Dette er nok en av grunnene til at publikum i økende grad søker til denne domstolen.
Jordskiftesakene har som siktemål å rydde opp i eiendomsforhold. Det gjennomføres derfor en god del saker uten at det nødvendigvis er eller oppstår en mer tilspisset konflikt mellom naboene og andre som er involvert. I svært mange tilfeller vil det heller ikke være nødvendig med juridisk bistand.
Også selve gjennomføringen av sakene innebærer at en jordskiftesak kan bli løst på en mer ryddig og enkel måte enn en sak for de ordinære domstolene. Selv om sakene tradisjonelt kan ta lang tid, vil det som regel bli gjennomført et møte tidlig i prosessen, hvor siktemålet er å kartlegge de forskjellige problemstillingene i saken og finne ut om saken kan løses i minnelighet. I mange tilfeller vil retten sende ut tekniker for å kartlegge grense og innretninger som veg eller bryggeanlegg og feste dette til et kartgrunnlag. Dette danner grunnlag for en mer formålsrettet prosess deretter.
Hvilken type tvistesaker?
Det er en lang rekke sakstyper som handler om fast eiendom som jordskifterettene ikke kan behandle. Dette gjelder slikt som avhendingssaker, saker etter bustadoppføringsloven, tvist om byggmestertjenester, rørleggerarbeid mv, entreprisesaker og skjønn etter tomtefestelov eller tvist om urimelig eller unødvendig aktivitet på naboeiendom, som når trærne er blitt for høye eller utgraving fører til oversvømmelse.
Jordskifterettene har nå kompetanse til å behandle de aller fleste vegsaker. Det sentrale unntak for dette er offentlig ekspropriasjon. Domstolen kan blant annet avgjøre tvist om det er etablert vegrett, hva vegretten går ut på, om man kan kjøpe seg inn i en veg og hva det vil koste, fordeling av etableringskostnader, kostnader til opprustning så vel som vedlikehold.
En lang rekke av sakene for jordskifteretten er grensesaker. Dette er en rimeligere løsning enn å be om utsatte grensemerker fra offentlig etat. Jordskifteretten har en rekke virkemidler for å skape gode løsninger i grensesakene, ikke minst ved å feste gamle og nye grensepunkter til kartet og hjelpe partene å finne en fornuftig løsning.
Et saksfelt som har vokst de siste årene er forhold knyttet til strandsonene, herunder for å løse floker når et båtlag etableres og flytebryggeanlegg omsøkes. Dette kan være helt enkle saker om tilgang til sjø, båtoppdrag og fortøyning, men også mer kompliserte saker om naustrettigheter, ikke grensesatte tomterettigheter ved sjø og atkomst så vel som parkeringsforhold og sektorsone for strandretten, dvs. rettighetene utover i sjø. Det er ikke uvanlig at et naust skifter eier og at den nye eieren leser gamle papirer uten å ta hensyn til rettsforhold som har vært praktisert i mange år. Når det oppstår tvist i en slik sak er det mest hensiktsmessig å ta kontakt med jordskifteretten.
Behov for juridisk bistand?
Da vi fikk ny lov om dette med virkning fra 1. januar 2016 uttalte lovgiver at det ville bli mindre behov for advokatbistand i disse sakene. Det er nok ikke helt riktig. Det kan nok tenkes mange tilfeller hvor man klarer seg godt på egenhånd. Jussen er i andre tilfeller nokså kronglete og komplisert, gamle papirer så vanskelige å forstå og konsekvensen av de posisjoner man tar underveis i saken så uoversiktlige, at man bør ha bistand.
Det er ikke uvanlig at folk krever jordskifte og tar stilling til behovet for advokathjelp underveis. Noen ganger kan dette være en fordel, andre ganger kan det være at advokaten dessverre kommer for seint inn i bildet.
Ved tvist skal den som taper saken betale den vinnende part de utgifter vedkommende har til advokat om selve tvisten. Dette er en klar hovedregel som jordskifterettene stort sett legger til grunn.
I tvister om fast eiendom kan man benytte rettshjelpordning i medhold av forsikringsavtale. Da betaler man en egenandel og selskapet dekker opp til 100.000 kroner. Dreier saken seg om tomteland uten bebyggelse eller forhold uten tilknytning til bebyggelse er det mulig man ikke har forsikringsordning som dekker saken.
Vårt råd er at man bør konsultere advokat. Men det er ikke gitt advokaten behøver bistå gjennom hele eller deler av prosessen.