Korttidsutleie: – Det går på bekostning av bomiljøet
Digitale plattformer har åpnet for nye og attraktive måter å drive utleie. For noen utleiere har korttidsutleie vært positivt; korte leieperioder og økte inntekter. Men naboer opplever at korttidsutleie har negative konsekvenser.
– Huset er i fritt fall. Vi føler oss utrygge, og det er ingen som tar ansvar for oss som bor fast her.
Vi er på besøk hos et medlem. Han bor sammen med sin samboer, som de to eneste fastboende eierne i et eldre bygg i Bergen sentrum. Bygget er organisert som et eierseksjonssameie, og består av fire leiligheter. I de øvrige leilighetene leies én ut på lang tid, og i de to øvrige drives det kontinuerlig korttidsutleie.
Dårlig karma
Ulike interesser i driften av sameiet har ført til konflikt innad. Medlemmet vil fortelle sin historie, men ønsker ikke å stå frem med navn og bilde. Det er åpenbart et betent tema som har satt sitt preg på naboskapet.
– Det er blitt en sånn dårlig karma i hele huset. Folk irriterer seg over hverandre. Vi irriterer oss over stadig nye folk i oppgangen. Utleierne irriterer seg over oss som sier fra. Det er som om vi lever i en konstant konflikt.
Bruken av naboleilighetene påvirker medlemmets hverdag og livskvalitet. Det er til stadighet nye mennesker innom. Når det ikke er gjester, er det vaskepersonell, som rydder og gjør klar til nye gjester.
– Det er ekstremt lett å bli frustrert når man ser hvor mange mennesker som kommer og går hele tiden. Det er som om vi bor i et hotell, men vi er ikke turister. Vi bor her, og vi må tåle støyen og uroen det medfører.
Medlemmet forteller om turister som kommer sent hjem, og snakker høyt. Det høres godt i et gammelt og lytt bygg.
Styreleder driver korttidsutleie
Styreleder i sameiet driver en av korttidsutleieleilighetene. Den andre korttidsutleieren sitter også i styret, og sammen har de flertall. Styret tar ikke hensyn til reglene for korttidsutleie i eierseksjonsloven, som sier at det maksimalt kan leies ut i 90 dager. Det gjør at vårt fastboende medlem ikke føler seg hørt i spørsmål om den daglige driften. Ulike interesser og manglende samarbeid er en belastning.
– Det er ingen dialog mellom oss som bor her og de som leier ut. Jeg føler meg som den sure naboen fordi jeg ikke vil hilse på en turist jeg kanskje aldri ser igjen. Det er en ensomhet i å bo i et hus som er blitt et utleieobjekt.
Medlemmet forteller videre om frustrasjon over at han som seksjonseier ikke får oversikt over sameiets fellesmidler. Som eneste eier som bor i huset utgjør han mindretallet, og har ingen innflytelse over hvordan felleskostnadene brukes eller over hvilke oppgaver som skal utføres av fellesskapet.
Turistene bruker vaskemaskinen
Medlemmet tar oss med rundt i sameiet og viser frem fellesarealer, boder og vaskerom. Han forteller at turister benytter vaskemaskiner som går på sameiets felles strømregning, uten at dette er avklart innad i sameiet. Vårt medlem har begynt å låse inn vaskepulveret sitt.
– Det er ingen som tar ansvar for vedlikeholdet av fellesarealene. Det er skittent, og det er ingen som bryr seg om å holde det i orden. Det er en direkte konsekvens av at bygget brukes som utleie.
Medlemmet forteller om en stadig strøm av turister, med kofferter som skal opp og ned trappene. Han forteller om nøkler som har havnet på avveie og ytterdører som har stått åpne. Det skaper utrygghet for byggets eneste faste beboer.
– Det er en konstant strøm av mennesker, og jeg vet ikke hvem som er hvem. Det kan komme en person når turister går inn og ut og sier ja, jeg skulle også inn her, Det er lett for uvedkommende å utnytte situasjonen. Det er en ubehagelig følelse å ikke vite hvem som er i nærheten av deg.
Bekymret for sikkerheten
I tillegg til å føle på ensomhet og manglende bomiljø, er den generelle sikkerheten i bygget en bekymring.
– Jeg er redd for brannfare. Hva skjer hvis det tar fyr her? Turister vet ikke hvor brannslukningsapparatet er eller hvor vannstoppekranen er. Det er en konstant bekymring for sikkerheten.
Når han tar opp disse spørsmålene, opplever han å få lite respons fra styret og de andre eierne i bygget.
– De tjener jo gode penger på det, men det går på bekostning av bomiljøet. Utleierne ser på meg som en hindring for deres inntekter, og det er en ubehagelig følelse.
Varslet kommunen
Som følge av påkjenningen ved korttidsutleie og den fastlåste situasjonen i sameiet, har medlemmet valgt å varsle kommunen for å avklare om korttidsutleien hos naboene er lovlig. Medlemmet har nå sendt inn et varsel som argumenterer med at den omfattende korttidsutleien naboene bedriver ligner hotelvirksomhet, og kvalifiserer til å være næring.
Bergen er et yndet reisemål for turister, året rundt. Men det er uheldig om besøkende fortrenger fastboende.
Medlemmet har ikke hørt fra kommunen da medlemsbladet gikk i trykken. Forhåpentligvis vet vi hvordan kommunen forholder seg til dette i neste medlemsblad.
Når blir korttidsutleie næringsvirksomhet?
En eiendom regulert til boligformål, skal ikke benyttes til næringsaktivitet. Ønsker eier å endre en eiendom fra bolig- til næringsformål, må det søkes om bruksendring.
I veiledningen til byggesaksforskriften § 2-1 kan vi lese: «Når et bygg er oppført, skal det brukes til det formålet og på den måten det er gitt byggetillatelse til. Hvis byggverket skal brukes på en annen måte enn tidligere forutsatt, kreves søknad (..)»
Ligningspraksis
Ved vurderingen om noe er næring, vises det ofte til ligingspraksis. Ifølge Skatte-ABC skal det foretas en konkret vurdering basert på blant annet omfang og varighet av aktiviteten. Skatte-ABC viser til Bindende forhåndsuttalelse 06/16, hvor utleie av to leiligheter på korttidsutleie ble vurdert å være næring.
Det uttales videre at «Særlig ved korttidsutleie til fritidsformål vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut.»
Næringsbegrepet i skatteretten er ikke nødvendigvis sammenfallende med plan- og byggningsloven, men i mangel av andre kilder gir de likevel en viss veiledning.
Øvrige rettskilder
Korttidsutleie er klart regulert i borettslagsloven og eierseksjonsloven. Formålet med reguleringen er å ivareta bomiljø, brannsikkerhet mm i borettslag og sameier. I områder hvor folk bor tett på hverandre, for eksempel i sentrum av byer, men uten at de bor i samme sameie, vil de samme reelle hensynene gjøre seg gjeldende.
Kommunal- og distriktsdepartementet har i et høringsnotat tatt til orde for å utrede om «når korttidsutleie utgjør en søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningslovgivingen bør samsvare med den tillatte grensen som er vedtatt for eierseksjonssameier.»
Hva bør kommunen gjøre?
Lovgiver har bevisst ikke fastlagt en klar grense for når korttidsutleie er næringsvirksomhet. Kommunene har derfor et visst forvaltningsskjønn, i denne vurderingen. Og ulike kommuner vil ha ulikt behov for å regulere korttidsutleie.
Det er vår vurdering at kommunen har virkemidler for å slå ned på omfattende korttidsutleie av boliger, om det er vilje og ønske.
Men for ytterligere avklaring av gjeldende rett, hadde det vært en fordel om en eller flere saker hadde blitt tatt til domstolen.
Artikkelen ble først publisert i Huseier 2 – 2024
