Behov for vedtektsendringer i sameiet?

Noen eierseksjonssameier har utdaterte, upresise eller uhensiktsmessige vedtekter. Kanskje det er på tide å gjøre noen vedtektsendringer?

Husk at om det skal gjøres endringer i vedtektene, så må saken behandles på årsmøtet. Siden ordinært årsmøte holdes om våren, er det lurt å tenke på dette allerede nå – enten du sitter i styret eller du er seksjonseier som vil komme med innspill til styret.

Må alle sameier ha vedtekter?

Alle sameier må ha vedtekter – uavhengig av om sameiet er registrert i Foretaksregisteret eller ei. Kravene til hva som må være med i vedtektene er små. «Vedtektene skal minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha». Men det er vanlig, og oftest en god ide, å ha mer utdypende vedtekter. Særlig hvem som har ansvar for vedlikehold er det en fordel å ha med. Vinduer, dører og altaner er problematiske gjengangere når vedtektene er uklare.

Holder det med to tredjedels flertall?

Vedtektene kan bare endres på årsmøtet. Om ikke loven stiller strengere krav, må det være minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Når man skal telle opp om en endring har to tredjedels flertall, så skal man se bort fra blanke stemmer. Det er ikke krav om at et visst antall seksjonseiere skal delta på årsmøtet. Også et dårlig besøkt årsmøte kan gjennomføre vedtektsendringer – forutsatt at de andre formelle kravene til behandling av saken er oppfylt.

Hva må med i innkallingen?

Skal årsmøtet kunne behandle et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, må hovedinnholdet være med i innkallingen. For vedtektsendringer kan kravet enkelt oppfylles ved at de nye eller endrede vedtektene er gjengitt i innkallingen. En saksangivelse som heter «Vedtektsendringer», er ikke tilstrekkelig.

Årsmøtet i eierseksjonssameier – Bergen Huseierforening

Kan styret endre vedtektene?

Nei, styret kan ikke endre vedtektene selv. Men det vil jo ofte være styret som kommer med forslaget om endringer. Det er gjerne styret som må tolke de vedtektene som finnes, eller som må lete i loven etter svar på henvendelser som kommer fra sameierne.

Urimelig fordel for noen?

Det kan ikke inntas bestemmelser i vedtektene som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

Vurderingen av hva som er urimelig, kan være annerledes for de opprinnelige vedtektene enn for vedtekter som innføres senere ved flertallsbeslutning. Det er den som seksjonerer som fastsetter de opprinnelige vedtektene. De som senere kjøper en seksjon har godtatt disse ved å kjøpe. Terskelen for å tilsidesette noen av de opprinnelige vedtekter vil derfor være høyere enn for senere vedtektsendringer.

Når kreves tilslutning fra alle i sameiet?

Noen forhold er for inngripende til at to tredjedels flertall er nok til å bestemme noe om det. Da kreves det enighet fra alle seksjonseiere. I eierseksjonsloven § 51 står det at alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om:

a. salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen

b. oppløsning av sameiet

c. tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter

d. tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne.

Særlig punktene c og d vil gi rom for konkrete vurderinger.

Enighet – ikke enstemmighet

Siden det kreves enighet – ikke enstemmighet – er det normalt ikke tilstrekkelig at spørsmålet behandles på et årsmøte. Bare hvis alle seksjonseierne er til stede og stemmer for, kan saken avgjøres ved slik behandling.

Hvis det skal gjøres vedtak i en slik sak på årsmøtet, bør det protokolleres hvem som stemmer for vedtaket slik at man i ettertid vet hvem man må skaffe tilslutning fra i tillegg.

Tilslutningen til det vedtaket som er truffet på årsmøtet bør gjøres skriftlig eller på annen dokumenterbar måte.

Verdt å fornye vedtektene?

Det gjelder altså å holde tungen rett i munnen når vedtekter skal endres. Husk å ta forslaget med i innkalling til årsmøtet, husk å sjekke hva som krever to tredjedels flertall og hva som krever enighet fra alle. Men får man på plass tidsriktige vedtekter som er oppdatert til gjeldende eierseksjonslov og som er enkle å forstå og tolke både nå og i fremtiden, så er det kanskje verdt det?

Ta kontakt om du lurer på noe.

Skrevet av advokat i Bergen Huseierforening, Anniken Mosby