Hvordan overføre eiendom til neste generasjon?

Det vil ha stor betydning om overføringen av eiendom skjer i levende live, eller om overføringen først skal skje etter at nåværende eier har gått bort. Vi vil her gi en del påpekninger og anbefalinger som er viktige å ha med ved overføring av familiens eiendommer. 

Av Jon Håkon Hegdahl, advokat/partner Stiegler Advokatfirma AS
og Chris-André Herland Fløtre, advokatfullmektig Stiegler advokatfirma AS

Overføring av eiendom i levende live

For å oppnå et smidig generasjonsskifte kan det være lurt å overføre eiendom til barna mens du lever. Dette kan gjøres ved gave, salg eller ved arveforskudd.

Gave og salg

I levende live har foreldrene i utgangspunktet full råderett over egen formue. Dersom foreldrene har flere barn, og ikke ønsker å dele likt mellom barna, står foreldre derfor fritt til å overføre eiendom til kun et av barna som en gave. Utgangspunktet, dersom ingenting annet er avtalt, er at gaver fra foreldrene ikke regnes som forskudd på arv.

Dersom den ene forelderen sitter i uskiftet bo etter en avdød ektefelle, gjelder det begrensninger for hvor mye forelderen kan gi i gave. Gjenlevende kan ikke, uten samtykke fra de andre barna, gi
gaver som står i «misforhold til formuen i uskifteboet», jf. arveloven § 23. Vi anbefaler den som sitter i uskiftet bo å få juridisk bistand til å foreta større gavedisposisjoner.

Foreldrene kan også selge eiendom til barna. Vederlaget kan settes til markedsverdi eller avtalt «gavepris». Gaveelementet, det vil si forskjellen mellom vederlaget og markedsverdien, er ikke
skattepliktig for mottakeren. Ved et salg bør det uansett inngås en skriftlig avtale. Vi anbefaler bruk av en kjøpekontrakt som inneholder bestemmelser om partene, salgsobjektet, betaling og kostnader, oppgjør, heftelser og overtakelse. Dette kan potensielt hindre eller redusere en fremtidig konflikt.

Det er greit å være oppmerksom på at avhendingslova, loven som regulerer kjøp og salg av eiendom, i prinsippet også gjelder ved gaveoverføring og salg fra foreldre til barn. Loven inneholder flere ufravikelige regler, blant annet om når eiendommen regnes for å ha en mangel, som vil fylle ut den muntlige eller skriftlige salgsavtalen mellom familiemedlemmene. Gaveoverføringer eller salg til «gavepris» kan være en kime til konflikter. Det er derfor lurt å gå i dialog med barna for å avklare hvilke forventninger de kan ha.

Fremtidsfullmakter – planlegg alderdommen

Forskudd på arv

Foreldrene kan også gi eiendom i forskudd på arv til barna. Et arveforskudd skal tas hensyn til ved et senere arveoppgjør, slik at foreldre kan sikre at verdier deles likt.

Vær oppmerksom på at overføringen bare blir regnet som forskudd på arv dersom dette settes som en betingelse på ytelsestidspunktet. Hvis ikke dette klart fremgår, vil overføringen bli regnet som en gave. De andre barna kan da ikke kreve eiendomsverdien avkortet i mottakerens arv.

Før overføring skjer som arveforskudd bør det derfor utformes et skriftlig gavebrev, som viser at eiendommen er ment som forskudd på arv, og at eiendomsverdien – som må klarlegges – skal avkortes i barnets arv.

Dersom foreldrene ønsker full likedeling ved arvefallet, kan det være en ide å presisere i gavebrevet at ytelsen skal reguleres etter konsumprisindeksen eller eiendomsprisveksten. Gavebrevet bør også gjøres kjent for de andre barna.

Ønsker foreldrene likedeling allerede når eiendommen overføres som arveforskudd, kan foreldrene gi de andre barna penger eller annen gave med samme verdi.

Dersom den ene forelderen sitter i uskiftet bo, gjelder det også begrensninger i adgangen til å gi arveforskudd. Vi anbefaler også i slikt tilfelle at den som sitter i uskiftet bo søker juridisk bistand.

Også livsarvingenes pliktdelsarv utgjør en skranke for hvor mye du kan gi i arveforskudd. Størrelsen av pliktdelsarv vil avhenge av boets størrelse. Det kan være vanskelig å påse at utdeling av eiendom som arveforskudd går riktig for seg. Vi anbefaler bruk av advokat ved slike disposisjoner.

Tinglysing

Selv om det ikke er påkrevd, bør eierskiftet ved gave, salg eller arveforskudd tinglyses for å sikre rettsvern for overføringen. Ny eier blir da beskyttet mot både kolliderende rettigheter og mot gjeldsforfølgning mot tidligere eier. Ved tinglysing utløses dokumentavgift på 2,5 prosent av eiendommens reelle markedsverdi. Det skal altså ses bort fra en eventuell «gavepris». I tillegg kommer et tinglysingsgebyr på 585 kroner.

Overføring av eiendom etter bortgang

Vi vil anbefale at det utformes testament dersom foreldre har en klar plan for hvem som skal overta eiendom. Det kan være lurt å gå i dialog med barna for å avklare om noen er motivert for å overta eiendom. Vedkommende kan i så fall i testamentet utpekes som mottaker av eiendom. For at et testament skal være gyldig, må det oppfylle strenge formkrav. Vi anbefaler derfor at en tar kontakt med advokat ved utforming av testament.

Uten testament vil hele arven fordeles mellom barna og gjenlevende ektefelle etter reglene i arveloven. Fritidseiendom eller bolighus vil da bli sameie mellom alle arvinger. Det kan være risiko for at slike sameier kan ende i konflikt, fordi det kan være uenighet mellom barna om hvordan eiendommen skal brukes og vedlikeholdes. Hvis flere av barna blir sittende med eiendom i sameie, anbefaler vi at det utformes en sameieavtale som regulerer bruk, vedlikehold osv. Dersom flere arvinger mottar eiendom i sameie, kan de selvsagt også inngå avtale om at et (eller flere) barn kjøper ut de andre barna.

Hvorfor er samboerkontrakt viktig? 

Oppbevaring av testament

Tinglysing

Hvis eiendom overføres som arv etter foreldrenes bortgang, får arvingen helt eller delvis fritak for dokumentavgift. Fritaket gjelder kun for den ideelle delen av eiendommen som arvingen har krav på som arv, uavhengig av hvem som blir sittende med hele eiendommen etter skiftet.

Kort om skatte- og avgiftsreglene

Arveavgift ble avskaffet i 2014. Ved regjeringsskiftet i 2021 ble det imidlertid varslet at arveavgiften skulle tilbakeføres, men dette har foreløpig ikke skjedd. Noen overfører eiendom til barn allerede nå, i form av gave, salg eller forskudd på arv, ut fra en frykt for at arveavgiften returnerer. Det er ikke skatt på selve eiendomsoverdragelsen mellom foreldre og barn. Men dersom barnet selger eiendommen i fremtiden, kan det hende at barnet må skatte av salget.

For boligeiendom vil salg være skattefritt for barnet dersom:
• Barnet har eid boligeiendommen i
minst 1 år før salg.
• Barnet har bebodd boligeiendommen i minst 12 av de siste 24 månedene før salg.

For fritidsbolig må barnet ha eid og brukt fritidseiendommen i minst 5 år før salget.

Hvis verken foreldre eller barnet oppfyller vilkårene for et skattefritt salg, for eksempel fordi foreldre har kjøpt eiendommen som en investering og ikke som bolig, beregnes den skattepliktige
gevinsten ut fra hva foreldrene i sin tid kjøpte eiendommen for. Barnet må da skatte av differansen mellom salgsverdi og den verdi foreldre i sin tid kjøpte eiendommen for. Dersom foreldrene oppfyller vilkårene for et skattefritt salg for sin del, men barnet ikke oppfyller vilkårene for sin del, beregnes skattegrunnlaget ut fra differansen mellom hva eiendommen var verdt da barnet henholdsvis overtok og solgte den.

Denne artikkelen er publisert første gang i Huseier 1-2023.