Skattefri utleie av hybler i «egen bolig»?  

Skatteetaten har i et bindende forhåndsutsagn fastlagt nærmere hva som omfattes av begrepet «egen bolig» i relasjon til skatteloven § 7-2.

Frittstående bygning

I den aktuelle saken ønsket en privatperson å leie ut fire hybler i en frittstående ny bygning som hun ville oppføre på eiendommen. Bygget skulle bestå av et trimrom/garasje på 30 kvadratmeter til eget bruk, og fire utleiehybler på til sammen 70 kvadratmeter. På tomten hadde hun allerede en bolig på 220 kvadratmeter samt en garasje på 35 kvadratmeter.

Egen bolig

Spørsmålet var om det nye bygget ville bli ansett for å være en del av utleiers «egen bolig» slik at hyblene kunne leies ut skattefritt. Ettersom det gjaldt en frittstående bygning på eiendommen, måtte det vurderes om bygningen skulle sees under ett med hovedbygningen.

Les mer om hva vilkårene i Skatte ABC her.

Tjenende funksjon

Det avgjørende for vurderingen var om nybygget kunne anses å ha en tjenende funksjon for hovedbygningen. En tjenende funksjon vil det være der nybygget bøter på en egenskap som hovedbygningen ikke kan tilby i tilstrekkelig omfang, eksempelvis garasje, bod eller uthus.

Boligeieren skulle selv benytte trimrommet og garasjen i den nye bygningen. Et bygg som skal dekke garasjebehov for de som bor i hovedbygningen kan anses å ha en tjenende funksjon selv om det er hybelleiligheter over. Bygningen ville dermed både hatt en tjenende og en ikke-tjenende funksjon for hovedbygningen. Det måtte videre vurderes hvilket behov hovedbygningen har for den tilliggende bygningen, og om eiendommen totalt sett hadde fungert tilfredsstillende uten den tilliggende bygningen.

Skattedirektoratets konklusjon

Skattedirektoratet konkluderte med at den tjenende funksjonen i nybygget ville være av et så lite omfang sammenliknet med den ikke-tjenende funksjonen. Den frittstående bygningen kunne totalt sett ikke anses som en del av skatteyters «egen bolig». Skattedirektoratet la også vekt på at det allerede var oppført en garasje på eiendommen, noe som tilsa at behovet for ytterligere en garasje ikke var særlig stort. Utfallet av saken kunne blitt annerledes dersom det ikke allerede var oppført en garasje på eiendommen.

Skattefri utleie

Som huseier kan man skattefritt leie ut en del av sin egen bolig så lenge man benytter minst halvparten til egen bruk og markedsverdien av utleiedelen ikke overstiger verdien av hoveddelen. Bakgrunnen for skattefritaket er et det skal kunne bidra til skatteyters finansiering av eget boligbehov. Formålet med skattefritaket gjør seg ikke gjeldende i tilfeller der kapitalplassering og ikke eget boligbehov er hovedformålet med utleiedelen.

Sekundærbolig

Utleie av en bygning eller en del av en bygning som ikke anses å høre med til skatteyters «egen bolig», omfattes ikke av reglene om skattefritak for utleieinntekter. Ved utleie av sekundærbolig er inntekten skattepliktig. Den nye bygningen var ikke å anse som en del av utleiers «egen bolig». Derfor kom ikke skattefritak for utleie av «egen bolig» til anvendelse. Inntekt ved utleie av de fire hyblene blir skattepliktig som kapitalinntekt.

Hybler og leilighet

Vær oppmerksom på at den bindende forhåndsuttalelsen knytter seg til hybler og ikke til fullverdige familieleiligheter. Hadde det vært to eller flere familieleiligheter ville boligen vært å anse som en flermannsbolig som skal regnskapslignes. Mer om disse begrepene og grensedragningen mellom hybel og leilighet i Huseier nr. 1 – 2018.

Vi bistår medlemmer i skatterettslige spørsmål og problemstillinger, bli medlem i dag!