Ufrivillig realisasjon av bolig i lys av skatteloven §§ 9-2 og 9-3

I lys av lyngbrannen på Sotra ønsker redaksjonen å løfte de skatterettslige problemstillingene som kan oppstå når hus opphører. I det følgende skal vi se nærmere på reglene om ufrivillig realisasjon i lys av eier- og brukskravene i skatteloven §§ 9-2 og 9-3 om skattefritt salg.

Realisasjonsbegrepet

En realisasjon kan enklest forklares med overføring eller opphør av eiendomsrett. Som regel vil en realisasjon omfatte en frivillig overføring mot vederlag, hvor gevinst eller tap er skattepliktig eller fradragsberettiget.

Når en bolig- eller fritidseiendom går tapt i brann, anses den som utgangspunkt som realisert, jf. skatteloven (sktl.) § 9-2 første ledd bokstav f. Så dersom en bolig (eller annet formuesobjekt) opphører som følge av brann, flom, skred eller annet benytter vi gjerne begrepet ufrivillig realisasjon.

Skattefri realisasjon

Skattefri realisasjon av bolig er regulert i skatteloven § 9-3 (2). For å kunne selge skattefritt må man ha vært eier av boligen i mer enn ett år og har bodd i boligen i ett av de to siste årene før realisasjonen.

Brukshindring

Når boligen har opphørt som følge av brann eller naturkatastrofer kan man ikke lenger bo i boligen og opptjene eier- og brukstid. Men i slike tilfeller vil det foreligge en form for brukshindring jf. § 9-3 (2) b. Det innebærer at man fortsatt opptjener eier- og brukstid så lenge hindringen vedvarer.

Reglene om brukshindring gjelder i utgangspunktet forhold på eiers side som jobb, helse, familie mm. Det kan virke noe kunstig å snakke om brukshindring når huset er realisert, men det er praksis for å benytte disse reglene ved brann og andre ødeleggelser, se eks. LRD i Utv. 1997/1146.

Eier- og brukstid under gjenoppføring

Gjenoppbygges boligen innen rimelig tid er det praksis at eier- og brukstid regnes fra ervervet av den opprinnelige bygningen. Hva som er rimelig tid må vurderes konkret; om et tilfellet der 3,5 år ble akseptert som «rimelig tid» se BFU 5/19.

Tilsvarende vil gjelde dersom man erstatter en enebolig med en tomannsbolig. Finansdepartementet uttalte i Utv. 1985 s. 394 bl.a.:
”… fristen for bo- og eiertid må regnes fra ervervelsen av den opprinnelige bygning. Det antas å gjelde også om en nedbrent enebolig erstattes med en tomannsbolig, jfr. at enebolig og tomannsbolig er likestilt i relasjon til bestemmelsene om skattefrihet ved avhendelse.”

I lys av Finansdepartementets uttalelse kan det stilles spørsmål om det er anledning til å oppføre en flermannsbolig på branntomten jf. § 9-3 (3) a. i relasjon til skattefri avhendelse.

Huseier kan også velge å regne eier- og brukstid med utgangspunkt i den nyoppførte boligen. Inngangsverdien ved en eventuell gevinstberegning vil utgjøre tomtepris pluss kostpris for oppføringen av nytt hus.

Realisasjon av tomt

Velger huseier å ikke foreta en gjenoppbygging av huset, godskrives brukstid frem til det tidspunkt huseier tar den beslutningen. I et slikt tilfelle vil man kunne selge tomten skattefritt innen ett år etter at man ikke lenger opparbeider botid. Merk begrensningene som ligger i begrepet naturlig arrondert tomt ved realisasjon av bolig.

Potensiell skattefelle ved midlertidig bolig

Dersom huseier flytter inn i en annen bolig vedkommende eier avbrytes brukstiden. Dette er det viktig å være klar over, særlig dersom man har planer om å realisere den gjenoppførte boligen. Som personlig skattyter kan man ikke opptjene brukstid i to boliger samtidig. Dette er det greit å være klar over før man eventuelt sier opp leiekontrakten og flytter inn i sekundærboligen. Ektefeller har forsåvidt en større muligheter for tilpasning når det kommer til opptjening av brukstid.

Les mer om realisasjon av bolig i forbindelse med brann på Skatte ABC

Husk at medlemmer får 15 % rabatt på brannsikringsutstyr hos vår samarbeidspartner Modum.