Bruksendring fra bolig til næring ved korttidsutleie
I et hus der det tidligere bodde en utleier med to leietakere, bor det nå turister på ferie. Digitale plattformer har lagt til rette for kortidsutleie. Bolighus blir brukt som hotell. På bekostning av boligsøkende og nærmiljø. Hva kan kommunen og naboer gjøre?
Søknadspliktig bruksendring
Om bruken av et bygg endres fra boligformål til næringsvirksomhet, kreves det søknad om bruksendring etter plan og bygningsloven § 20-2 jf. § 20-1. Byggesaksforskriften (SAK) § 2-1 presiserer hva som er en søknadspliktig bruksendring.
Et kontorlokale kan ikke benyttes til bolig og vice versa. Hva bygget er godkjent for, fremgår av gjerne av grunnboken, kommunedelplaner og byggesaksdokumenter.
Kommunedelplaner inneholder kart med bestemmelser om hvordan områder i kommunen skal reguleres. Den legger føringer for hva som vil bli godkjent bruksendret i et område. En søknad om etablering av hotell i et boligområde vil sjelden bli godkjent.
Bolig og leiemarkedet
Regelverket legger opp til at fastboendes boligformål skal gå foran besøkendes fritidsformål i boligstrøk. For når boliger i sin helhet benyttes til korttidsutleie, går det på bekostning av det lokale utleie- og eiemarkedet, og bidrar til økte priser. Korttidsutleie til fritidsformål kan også gå på bekostning av bomiljø og naboskap.
Les mer: Korttidsutleie i tett trehusbebyggelse
Når foreligger næringsvirksomhet
På Direktoratet for byggkvalitets sider kan vi lese at det er «en søknadspliktig bruksendring om du vil bruke hele eller deler av boligen din til næringsvirksomhet». Det er ikke alltid åpenbart når korttidsutleie er næring. Aktiviteten kan drives på vidt forskjellige måter.
Skattedirektoratet ga i BFU 06/16 føringer på om det forelå virksomhet ved utleie av to leiligheter på korttidsutleie. I saken ble det uttalt at kravet til næringsvirksomhet vil kunne være oppfylt ved intensiv utleie av kun én leilighet.
Et eksempel på at korttidsutleie av én leilighet ble ansett som næring kan du lese mer om i denne artikkelen fra Regnskap Norge.
Det er ikke nødvendigvis slik at terskelen for når det drives skattemessig virksomhet sammenfaller med byggesaksreglenes krav til virksomhet. Skattemessig knytter det seg til person, og for byggesak til selve bruken av bygget.
Departementet kom i fjor med svar på en henvendelse fra Arendal kommune. Kommunen stilte spørsmål om når det forelå næringsaktivitet ved korttidsutleie. I svaret ble det vist til en rekke momenter som kan vektlegges i vurderingen, uten at det ble gitt noe klart svar. Departementet avslutter med at de ser behov for å tydeliggjøre regelverket, men ikke har kapasitet til dette på nåværende tidspunkt.
Kommunens kontroll
Det er vanskelig for kommunen å kontrollere de boligene hvor det drives korttidsutleie. Omfanget et stort og vurderingene er ofte skjønnsmessige. En tilfeldig uke i november 2024 ligger det 153 leiligheter tilgjengelig for korttidsutleie på booking.com. I hvor mange av disse drives det næringsvirksomhet?
Det er tidkrevende for kommunen å avklare om bruken er søknadspliktig, og svært enkelt for utleier å avvikle aktiviteten. Får utleier krav om å søke bruksendring og opphøre den ulovlige bruken, er det bare å leie ut på langtid.
