utleie

Kan leietaker si opp per sms?

Utleier mente han aldri hadde mottatt noen sms med oppsigelse, mens leietaker mente at hun med sms-en hadde gitt skriftlig oppsigelse. Hva sier tingretten om en slik sak?

Husleietvistutvalget (HTU) behandlet en sak i juli 2022. Det var flere uenigheter og problemstillinger i saken. Spørsmålene gjaldt om leieavtalen – som var uklart utfylt – i det hele tatt kunne sies opp eller om det var bindingstid. Partene var uenige om når og om leieforholdet i det hele tatt var sagt opp av leietaker, om når nøkkeloverlevering skjedde og om boligen var vasket ut. På mange måter en klassisk HTU-sak.

Anket til tingretten

Utleier var ikke fornøyd med HTU-vedtaket og anket saken til tingretten. Trøndelag tingrett avsa dom i november 2022. Her skal vi se nærmere på tingrettens vurderinger som gjelder det punktet om at leietaker hadde sagt opp per sms, og se bort fra de andre problemstillingene i saken.

Ikke formkrav i loven

Som vi vet, er det generelt svært strenge krav til utleiers oppsigelse – både formkrav og krav til begrunnelsen. Men sånn er det ikke for leietaker. I husleieloven § 9-4 om leierens oppsigelse, står bare dette:

Er ikke annet avtalt, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av leieren.

 I kontrakten mellom partene i denne konkrete saken fremgår det at «oppsigelsen skal skje skriftlig, uansett om det er leier eller utleier som sier opp». Etter husleieloven er det altså ikke krav om at leiers oppsigelse skal være skriftlig, men her hadde de tatt det med i kontrakten.

Utleier mente sms-bevisene var manipulert

Utleieren hevdet han aldri hadde mottatt noen sms med oppsigelse, og at de fremlagte «sms-bevisene» var manipulert. Leietaker anførte at all korrespondanse mellom partene var skjedd per sms, og at hun hadde grunn til å tro at oppsigelse per sms oppfylte skriftlighetskravet i kontrakten.

Tingretten skriver:

Ut fra den dokumentasjonen som er fremlagt og de forklaringene som er gitt, finner retten det mest sannsynlig at [utleier] mottok disse sms-ene på disse datoene.

Retten mente at det ikke var sannsynlig at leietakeren hadde manipulert SMS-loggen sin, «selv om det helt sikkert er mulig for noen med nødvendig teknisk kunnskap om dette». Partene hadde også hatt mye korrespondanse per sms både før og etter oppsigelsen.

Hva betyr «skriftlig» oppsigelse?

Tingretten går inn på dette, og sier at det ikke er definert hva som ligger i at oppsigelsen må være «skriftlig». Spørsmålet er heller ikke løst i husleieloven. Men i lovens forarbeider er problemstillingen om hvorvidt oppsigelse per SMS eller epost fyller lovens krav til skriftlighet fra utleier berørt. Det er uttalelser i forarbeidene om at kravet til skriftlighet bør gjøres teknologinøytralt, men dette førte ikke til noen lovfesting, og «spørsmålet anses uavklart», står det i dommen.

I dommen kan vi lese: «Etter hva retten kan se er spørsmålet om innholdet i kravet til skriftlig oppsigelse fra leietaker heller ikke løst i rettspraksis.» Og videre: «Det har versert ulike syn i juridisk teori på om elektronisk kommunikasjon som e-post og SMS tilfredsstiller skriftlighetskravet, og slik retten ser det bidrar heller ikke disse kildene til å løse spørsmålet.»

Ulike krav for utleier og leietaker

Retten bemerker videre at skriftlighetskravet i loven og forarbeidene gjelder utleiers oppsigelse. Det er dermed ikke uten videre gitt at de samme kravene til skriftlighet skal gjelde for leietakers oppsigelse. Dette henger sammen med at leietaker har et særskilt oppsigelsesvern etter loven. Selv om det er avtalt at oppsigelsen skal være «skriftlig», så innebærer ikke det automatisk at det er samme krav til leietakers oppsigelse som til utleiers oppsigelse. Når avtalen ikke forklarer nærmere hva skriftlig betyr i denne sammenhengen, så må uklarheten gå ut over utleier.

Når leietaker trekker seg fra avtalen

I denne konkrete saken

Tingretten oppsummerer dette punktet i dommen slik:

Basert på en konkret vurdering av hvordan kommunikasjonen mellom partene har foregått, og at hensynene bak kravet til skriftlighet i kontrakten anses oppfylt har retten kommet til at SMSen fra [leietaker] oppfylte kravet til skriftlig oppsigelse.

Husk på

Det er strenge krav til utleiers oppsigelse. Bruk skjema, og send eller lever original på papir, og send samtidig en kopi til leietakeren per epost.

Det er altså ikke så strenge krav til leietakers oppsigelse. Men du som utleier bør alltid be om å få oppsigelsen skriftlig av dokumentasjonshensyn.

Tips etter at leieforholdet er avsluttet