Foreslåtte regler for eiendomsmegling vil forsterke budrunden som et prisdrivende element

Samtlige partier på Stortinget anerkjenner at det er utfordringer med dagens boligmarked, og at noe bør gjøres for å dempe boligprisveksten. I partiprogrammene skisseres mange ulike løsninger på problemet. Det er samtidig påfallende at ingen nevner den kanskje mest prisdrivende enkeltfaktoren ved et boligsalg, nemlig budrunden.

Før sommeren kom eiendomsmeglingsutvalget med en rapport – NOU 2021:7 – som anbefaler flere endringer i eiendomsmeglingsloven.

Forslagene går ut på å lovfeste minimum 30 minutters akseptfrist og et forbud mot hemmelige bud. Dette skal ifølge utvalget bidra til bedre forbrukervern i budgivningsprosessen.

Dagens rettstilstand

I Norge selges som regel bolig gjennom en åpen budgivningsprosess hvor budgiverne som hovedregel blir informert om andre innkomne bud. Den med det høyeste budet forplikter seg til å kjøpe boligen til budets pålydende.

Det er mulig å benytte seg av andre budgivningsprosesser, men en åpen auksjon har vist seg å gi best pris, ifølge rapporten pkt. 6.4.2. Dagens regelverk gir eiendomsmeglerne et betydelig handlingsrom for hvordan de ønsker å legge opp budgivningen.

En lovpålagt 30 minutters akseptfrist

Når det inngis et bud følger det ofte med en akseptfrist som angir hvor lenge budet er bindende for budgiver. Svært korte akseptfrister kan føre til stressende budrunder for både selger, megler og andre budgivere.

Det er verdt å merke seg at eiendomsmeglere allerede i dag har plikt til å avvise bud med uansvarlig kort tidsfrist jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Men denne plikten er skjønnsmessig og praktiseres ulike av ulike meglere.

Forbrukerrådet var representert i utvalget og har stilt seg positive til en lovpålagt minimumsfrist. Det til tross for at de i 2014 «refset» et tilsvarende forslag og kalte det «meningsløst». De argumenterte da for at korte akseptfrister var et av de få taktiske kortene en budgiver har i møte med selger.

Forbrukerrådet argumenterte også for at det er først og fremst er i tiden mellom visning og budrunden man bestemmer seg for hvor mye man er villig til å betale for boligen, ikke tiden mellom budene.

Dersom forslaget blir gjennomført vil det samtidig sikre megler mer tid med budgiverne, noe som ikke nødvendigvis er i boligkjøpers interesse.

Forbud mot hemmelige bud

Hemmelige bud er bud som holdes skjult for de øvrige budgiverne. De andre budgiverne har da ikke mulighet til å overgå budet.

I dag er eiendomsmeglere forpliktet til å videreformidle hemmelige bud til selger, på lik linje med alminnelige åpne bud.

Utvalget foreslår at eiendomsmeglere ikke lenger skal ha en plikt til å videreformidle hemmelige bud.

Hemmelige bud er åpenbart uheldig for de som kanskje var villig til å by mer om de hadde kjennskap til det høyere inngitte budet. Samtidig er hemmelige bud gunstige for de som klarer å kapre drømmeboligen uten å måtte gjennom en omfattende budrunde.

Er hemmelige bud prisdempende?

I rapporten pekes det på at «hemmelige bud […] vanskeliggjør eiendomsmeglerens oppgave i budrunden, som er å jobbe for at selgeren skal få den beste prisen i markedet.» Uttalelsen kan tas til inntekt for at et økt omfang av hemmelige bud kan bidra til at færre får den beste prisen i markedet. En slik konsekvens vil i så fall begrense boligprisveksten, noe som er et uttalt politisk mål hos de fleste politiske partier.

At dagens praksis med budrunder er innrettet på en svært prisdrivende måte har blant annet blitt problematisert av professor Jon Olaf Olaussen ved NTNU Handelshøyskolen. Han har pekt på at myndighetene bør vurdere å regulere alternativer til dagens åpne auksjon ved boligsalg.

Den danske budgivningsprosessen

Eiendomsmeglingsutvalget fikk også i oppgave å se på alternativer fra andre lands praksis. Som følge av reiserestriksjoner under koronapandemien ble dessverre studieturen deres til Danmark og Nederland avlyst.

Basert på erfaringer fra vårt naboland kan det stilles spørsmål ved om hemmelige bud kan være løsningen, fremfor en trussel mot en tryggere bolighandel.

I Danmark er det forbud mot slike åpne auksjoner som vi har i Norge. Lukkede auksjoner med hemmelige bud er hovedregelen. Potensielle kjøpere inngir bud uten å vite hva øvrige interessenter er villig til å gi for boligen. Det er en helt annen form for psykologi som spiller inn i lukkede budrunder.

Les artikkel om den danske bolighandelen her (ekstern lenke)

For spesielt interesserte se www.boligejer.dk

Er dette veien videre?

For første gang på lenge er partiene på Stortinget enige om at noe må gjøres med de høye boligprisene. Både for å hjelpe de som sliter med å få innpass på boligmarkedet og for å sikre finansiell stabilitet.

Forslagene fra eiendomsmeglingsutvalget er kanskje positive for selger og megler i en salgssituasjon. Men i det større bildet er det en risiko for at forslagene kan bidra til å forsterke det prisdrivende elementet budgivningen faktisk utgjør ved bolighandelen.

Interessert i boligpolitikk? Bli medlem i dag!

Av advokatfullmektig Ole Christian Juriks, Bergen Huseierforening