Kan leiekontrakten avsluttes på grunn av pandemien?

En del har hørt det juridiske begrepet «force majeure», og lurer på om det er noe som kommer inn i bildet ved leiekontrakter. Har man lov til bryte en leiekontrakt på grunn av de ekstraordinære tilstandene vi har nå?

Force majeure

Force majeure er en vanlig klausul i en del kontrakter, og innebærer at en eller begge parter fritas for ansvar for mislighold når en ekstraordinær hendelse eller omstendighet utenfor partenes kontroll, som flom, krig, opprør og naturkatastrofer hindrer en eller begge parter å gjennomføre kontraktsforpliktelsene sine.

Tolke avtalen

Spørsmålet om force majeure vurderes utfra innholdet i den konkrete avtalen, og en tolking av denne. Men dersom avtalen er taus eller uklar, finnes det generelle regler om force majeure i alminnelig kontraktsrett, som er utformet i rettspraksis. Globale og nasjonale bevegelsesrestriksjoner grunnet en pandemi er noe nytt.

Boligleiekontrakter

Normalt er det små muligheter for å påberope seg force majeure når man er den som skal betale penger (med mindre bankene ikke «virker»). For leietakere er ikke egen økonomisk svikt hevingsgrunn.

Normalt er det den som skal levere en vare eller ytelse som kan påberope seg force majeure, for eksempel hvis det ikke kommer inn varer til landet på grunn av krig. Men når man leier ut, så er jo leiligheten der, så det er jo sånn sett normalt ikke noe problem for utleier å «levere».

I utgangpunktet må derfor boligleiekontraktene gå sin gang, og eventuelt avsluttes på lovlig måte, ved avtalt oppsigelsesfrist dersom man har det, eller når kontrakten utløper.

Leietaker har mistet inntekt

Om du har en leietaker som jobber i bransje som er hardt rammet av pandemien, og for eksempel har mistet alle sine inntekter, så er det selvsagt lov til å være snill eller fleksibel om man vil og har mulighet! Du kan gi utsettelse for innbetaling av leie, eller du kan sette ned leien i enkelte måneder. Gi gjerne leietaker beskjed skriftlig eller i epost slik at det ikke blir noen uenighet i ettertid om hva som er avtalt. Om du setter ned leien, så gjør det for en begrenset periode. Det kan jo hende ting endrer seg til det bedre igjen innen rimelig tid!

Utleiere bør samtidig undersøke med banken om muligheten for frysing av boliglånet. For flere kan utsetting av renter og fradrag være avgjørende for å imøtekomme leietaker og bevare leieforholdet gjennom denne perioden.

Næringsleie

For mange av dem som driver næring er det svært dramatiske tider. En del leietakere har fullstendig mistet inntektsgrunnlaget sitt, for eksempel restauranter og frisører, og klarer ikke å betale husleien. Her kan det være lurt av utleier å vise fleksibilitet og ha dialog med leietaker. Er det et depositum eller en bankgaranti, så har man i hvert fall det. Men utleier må ellers vurdere om det er bedre å få en redusert leie en periode til det igjen kan drives forretning i lokalene enn at leietaker går konkurs og utleier ikke får noe. Men avklar også her skriftlig hvilket avslag eller hvilket tilbud du gir leietaker, så slipper man i hvert fall uklarhet om akkurat det. Det er nok av annet som er usikkert i disse tider.

Uoversiktlig

Situasjonen er nå kaotisk. Vi vet ikke hvor omfattende, alvorlig og langvarig pandemien blir, og vi vet ikke i hvilken utstrekning og hvor lenge samfunnet er underlagt restriksjoner. Vi vet heller ikke hvilke samfunnsøkonomiske ettervirkninger pandemien vil få nasjonalt og globalt.

Les mer:

Eiendom Norge melder om lavere aktivitet i boligmarkedet

Råd om gjennomføring av årsmøte og generalforsamling