La proffene ta risikoen ved bolighandelen
Dette innholdet er over ett år gammel og kan derfor inneholde utdatert informasjon.
Ved boligsalg fra nyttår må selger ta risiko for skjulte feil og mangler, og kjøper for det som står i tilstandsrapporten. Målet er en tryggere bolighandel for forbrukere.
Som vi har sett i det foregående, er det fortsatt risiko for konflikter ved kjøp og salg av bolig. Nå som vi får langt mer omfattende tilstandsrapporter enn tidligere, blir spørsmålet om de profesjonelle aktørene vil overta den gjenværende risikoen.
Les mer: Kan ikke lenger selge hus «som det er» – Bergen Huseierforening
Dagens forsikringsordninger
I forbindelse med kjøp og salg av bolig kan kjøper og selger tegne forsikringer. Dette er ofte rene rettshjelpsforsikringer som kun dekker utgifter til å føre en rettslig sak mot motparten.
Kjøpers forsikringsselskap vil i det lengste avvise å føre saken med begrunnelse at det ikke er grunnlag for erstatning eller at den vil bli unødig byrdefull. Selgers forsikringsselskap vil systematisk avvise og trenere saken frem til den ene parten går til søksmål med krav om for eksempel prisavslag eller heving.
Mange boligkjøpere opplever at boligkjøperforsikringen ikke svarer til forventingene. Dagens forsikringsordninger er konfliktdrivende og lite egnet til å dekke boligkjøpers behov.
Nye forsikringsordninger?
Risikoforskyvningen i avhendingsloven bør føre til endringer i produktene til forsikringsselskapene. Det er for eksempel naturlig at en boligselger, som har en forskriftsmessig tilstandsrapport, betaler en lavere pris på forsikring enn de som ikke har det.
Med mer korrekt informasjon om boligenes faktiske tilstand, vil det være enklere for forsikringsselskaper å utvikle et forsikringsprodukt som faktisk sikrer forbrukerne i bolighandelen.
Den bygningssakkyndiges ansvar
Det må forventes at man i større grad enn tidligere kan holde den bygningssakkyndige til ansvar for forhold som ikke fremgår av tilstandsrapporten.
Les mer: Nye krav til tilstandsrapport ved salg av bolig – Bergen Huseierforening
En boligselger vil kreve en forskriftsmessig utført tilstandsvurdering, for å sikre seg best mulig mot etterfølgende krav fra kjøper. Bygningssakkyndige som ikke kan tilby en forskriftsmessig tilstandsrapport vil ikke bli benyttet.
De bygningssakkyndige har en inngående kjennskap til boligen som skal selges. Spørsmålet er om de vil påta seg ansvaret for eventuelle feil og mangler vedkommende ikke oppdaget på befaringen.
En slik ordning vil ansvarliggjøre den profesjonelle part som enkelt kan tegne en form for yrkesansvarsforsikring. Det blir interessant å se hvordan bygningssakkyndige på både individuelt- og bransjenivå vil vurdere dette i tiden fremover.
Nærmere en dansk ordning?
I Danmark kan en boligselger fri seg for ansvar for skjulte feil og mangler ved å innhente én tilstandsrapport for boligen og én rapport for det elektriske anlegget, samt ved å tilby seg å dekke halvparten av premien på en felles forsikring med kjøper.
Selger og kjøper går sammen om en felles forsikring som skal dekke eventuelle feil eller mangler som ikke ble avdekket i tilstandsrapporten. Den danske bygningssakkyndige står selv ansvarlig for feil eller mangler i rapporten.
Se video om den danske Huseftersynsordningen her (lenke til youtube)
Fortsettelse følger
Det blir interessant å følge med på hvordan lovendringen vil påvirke bolighandelen. Endringene vil nok medføre større kostnader i forbindelse med boligsalg, men samtidig sørge for en riktigere pris ved at man har mer kunnskap om boligen
man kjøper.
Forhåpentligvis vil endringene føre til færre konflikter og bedre forbrukervern. Det avgjørende er at de bygningssakkyndige og forsikringsselskapene tar ansvar og bidrar til at lovgivers intensjon blir gjennomført i sine produkter og tjenester.
(Denne kronikken er hentet fra medlemsbladet Huseier nr. 2 – 2021)
Skrevet av Ole Christian Juriks, advokatfullmektig Bergen Huseierforening
