Leserinnlegg: Avvikling av det private utleie markedet

Leserinnlegg fra medlem om situasjonen i dagens utleiemarked. Les om hva som er årsakene og konsekvensene av dagens politikk. Det varsles om mangel på boliger og krise for byens leiesøkende. Dette vil i stor grad ramme studenter som kommer til Bergen i høst.

Sammendrag

Summen av alle politiske tiltak for å redusere antall sekundærboliger og som i tillegg driver med utleie, begynner å virke. Det private leiemarkedet er i ferd med å bli avviklet som følge av manglende lønnsomhet. Husbankens rapport fra 2024 peker på at fleksibiliteten i boligmarkedet (utleiemarkedet) er blitt redusert de seneste årene.

Fra høsten 2024 og til nå har avviklingen av utleieenheter her i Bergen akselerert. Studiestart høsten 2025 vil være en forsmak og en markant synliggjøring av reduksjonen av tilgjengelige utleieenheter.  Det er over 80 000 leietakere i Bergen, derav 40 000 er studenter. Tilbudet av utleieenheter er anslått å være mindre enn 75 000. Allerede nå (februar 2025) annonseres det om hybler i bofelleskap i prissjiktet 8 500 – 10 000. Det er en økning på ca 20% siden høsten 2024.

Undertegnede har fått henvendelser om leie i august ellerede nå i februar. Det har ikke skjedd i hele min tid som utleier. Husbankens rapport «statusvurdering om leiemarkedet 2024, sentrale utviklingstrekk og utfordringer» konkluderer og underbygger at vi har en avvikling av leiemarkedet. Så snart en utleieenhet er trukket tilbake fra markedet gjennom seksjonering er boligenheten tapt for alltid fra utleiemarkedet. Politiske tiltak slik som økning i bostøtte til studenter og til andre grupper vil ikke hjelpe på situasjonen.

Det er et håp at Departementet også har identifisert denne problemstillingen og i nær fremtid iverksetter mottiltak. Denne henvendelsen peker på konkrete tiltak slik som pålagte skatter, avskrivning bygg til utleie til personmarkedet og formuesbeskatning. Det er de svakeste grupper i vårt samfunn som også denne gangen vil bli de mest skadelidende. I storbyene kan vi nær framtid oppleve at vi vil få en situasjon med bostedsløse.

Bakgrunn

Min bakgrunn er at jeg sammen med min kone har drevet med utleie, fortrinnsvis til studenter i mer enn 28 år. Vi har to bygårder, som huser til sammen ca 40 studenter i Bergen sentrum. Inntektene fra utleievirksomheten har ikke vært en primærinntektskilde for oss. Men det har stort sett gått i balanse for oss de siste 24 årene. Men de siste års (4 år) økte skattekrav og endringer i formueskatt har forårsaket at vi nå er i ferd med å vurdere å avvikle vår utleievirksomhet. Endringer i rammevilkårene, blant annet skatt og formuesbeskatning, peker klart i en politisk retning om at virksomheter som driver med utleie av boliger og hybler skal avvikles. Denne type virksomhet er ikke en ønsket aktivitet og noe som ikke ansees som samfunnsnyttig.

Hvordan blir utleiemarkedet i Bergen. Illustrasjonsbilde av hus i Sandviken.

Avviklingen av utleieboliger i Bergen har tiltatt siden Husbankens rapport høsten 2024. Bygårder som tidligere hadde utleie som formål, er nå seksjonert og selges i et stort tempo. Omsetningshastigheten fra annonsering, visning og salg en meget kort. Ja, i noen tilfeller under en uke. Det tilsier at boligmarkedet, i Bergen er brennhet og under stort press. Salgsprisen gir også en god tilbakemelding, den er nesten alltid over prisforlangende. Markedsaktører, eiendomsmeglere, melder om at prisene kan stige med oppimot 15 % til sommer 2025.

Forslag til ny husleielov

Jeg har med stor interesse lest utkastet til ny husleielov. Det er tre ting jeg vil nevne i den anledningen.

For det første, slik jeg ser det, vil, dersom ny husleielov blir vedtatt, være den siste spikeren i kisten for et privat leiemarked. Forslagene innebærer en overtakelse av min eiendom og jeg mister i praksis råderetten over min eiendom.

For det andre og det var vel mest provoserende, «Tilbudet i det private leiemarkedet påvirkes av hvor lønnsomt det er å leie ut boliger. Husleielovutvalget påpeker at inntekten fra utleie kan komme både som løpende leieinntekter og som forventet verdistigning på boligen. Større utleievirksomheter har som regel et krav til avkastning på boliginvesteringene. Dersom avkastningen over tid faller under dette nivået, vil de trekke seg ut av markedet.» Verdiøkningen er kun for staten og kommunen, ikke for huseier. Verdiøkningen øker formueskatten og øker kommuneskatten.

Det tredje momentet fra lovutvalget er styrking av Husleietvistutvalget (HTU). Og det er en meget god ordning som avgjør tvister på rett rettstvist nivå. Det er bare det at vel 90% av sakene er innmeldt av huseier!

Vil gi leier rett til å forlenge avtalen. Hvem tør leie ut da?

Manglende lønnsomhet

« All virksomhet, dersom den skal være bærekraftig og levedyktig må gå med et overskudd.»

 Utleiere peker på flere grunner til at utleievirksomheten ikke lønner seg.

• Manglende skattemessige avskrivning. Den viktigste grunnen til at utleier ikke går med overskudd, er manglende muligheter til skattemessig avskrivning av bygning ved utleie. Ved utleie til personmarkedet blir bygningens skattemessige avskrivning vurdert å være lik tomten, med andre ord 0% avskrivning. Skattemessig avskrivning er at du kan «fradragsføre verdifallet på eiendelen etter hvert som den brukes og slites» ref Altinn. Med andre ord, en naturlig verdiforringelse av en bygning er ikke blitt ansett som et avskrivningsobjekt. Denne skattereglen er meget vanskelig å forstå og bakgrunnen for at den. Sykliske større investeringer og vedlikehold er for eksempel, fasade, tak, vinduer, el anlegg, bad, kjøkken etc. Dette er kapitalkrevende nødvendig investeringer. Med dagens manglende avskrivningsregler er det ikke mulig å avsette kapital til nødvendig vedlikehold. Dersom eiendommen ikke blir vedlikeholdt, faller den i verdi og til slutt vil det ikke være forsvarlig å drive med utleie. Avskrivningen blir enten brukt til nedbetaling av lån eller satt inn på en investeringskonto for bygget. Normalt sett og sammenlignbart med andre land burde avskrivningssats vært i størrelsesordenen på mellom 2 – 4%, dersom utleie skulle ha vært lønnsomt. Det kan nevnes her at dersom du kun har din utleievirksomhet innen AirBnB (da gjelder skatteregler ved såkalt hotelldrift) gir det utleier rett til 4% årlige avskrivninger. Ved den omleggingen av vanlig utleievirksomhet vil dette medføre at utleier kan gå med overskudd.
• Alternativ kapital investering er bank eller obligasjoner (rentepapirer). Det vil gi en risikosikker avkastning på vel 3% etter formueskatt på 1% (gitt at vi har 4% rente på kapitalen). En avkastning på utleievirksomhet bør da være i størrelse orden 3% + risiko + arbeidsinnsats (timer medgått). Jeg vil ikke her spekulere i hvor mye det burde ha vært, det tallet kan andre ta seg av.
• Formueskatten. Den har endret seg for utleieboliger, eller såkalte sekundærboliger. Beregningsgrunnlaget er nå 100% av en offentlig beregnet verditakst. Formueskatten er i dag 1% av en beregnet verdi (for verdier over 10 mil er den 1,1%), i tillegg, som en bonus får en utleier ikke fratrekk for hele gjelden når netto skattbar verdi blir beregnet. Og som nevnt tidligere, det er kun staten og kommunen som har inntekter av at eiendomsverdien (offentlig satt takst) øker.
• Økende kommunale avgifter slik som vann og renovasjon og eiendomsskatt.
• Renteøkninger. Og dersom rentene ikke går ned, men vil øke for blant annet å holde inflasjonen nede, vil dette medføre et helt annet press på leiemarkedet og prisfastsetting.
• En leietaker kan ødelegge/ramponere en hel leilighet/bygård uten at utleier kan gjøre noe som kan hindre dette. HTU er en meget god ordning, og vel 90% av sakene der er innmeldt av utleier. Påført tap og skade blir i mange tilfeller ikke erstattet pga leietakers sosiale/økonomiske situasjon. Det er derfor meget viktig at utleiemarkedet er velfungerende slik at det offentlige kan gi bopel til de som ikke har det så bra. Undertegnede har tatt sin del av denne gruppen, og det er nok slik at det skal mye til for at vi skal påta oss den risiko og ansvar i fremtiden.

Det er ikke lenger god butikk å drive bygård

Delkonklusjon

Med dette bakteppet, hvor de skattemessige forutsetninger ikke legger til rette for en utleievirksomhet. Det er også, slik jeg oppfatter det en av konklusjonene i Husbankens rapport. Regnestykket viser at en utleier går med underskudd. Utleievirksomheten er ikke bærekraftig slik skatte- og avgiftsregler er innordnet i dag. Utleiere har nå etter min mening 3 alternativer:

Alternativ 1. Øke leieprisen med opptil 70%, alternativt 20% ved innføring av avskrivning sats ved utleie på 2%.

Alternativ 2. Ta utleievirksomheten ut av markedet, seksjonere bygårdene og selge den leilighet for leilighet.

Alternativ 3. AirBnB – korttidsutleievirksomhet

Gullhøna og Lafferkurven

Alle husker eventyret om Gullgåsen. Bonden ble nok litt for ivrig, slaktet gåsen og fant ingen gull egg i buken. Og tapet var at han mistet en fin uventet ekstrainntekt. Lafferkurven er den økonomiske historien. Lafferkurven er en teori innen økonomi som illustrerer tendensen til at økning av skatteleggingen over et visst nivå reduserer skatteinntekten i samfunnet. Eksempelvis vil 0% skattesats gi null skatteinngang, men også 100% skattesats vil gi null skatteinngang fordi ingen vil ha insentiv til å arbeide. Et visst nivå – et «Laffer-optimum» – vil representere den skattesatsen som gir maksimal skatteinngang for samfunnet. Dette nivået kan endre seg over tid, og er forskjellig fra samfunn til samfunn. Øker man skattene utover dette nivået, vil statens skatteinngang synke.

Ragde eiendom AS annonserte at de avsluttet sitt engasjement innen utleie i Bergen høsten 2024. De selger nå ut i disse dager ca 110 leiligheter. Stort sett kan vi si at stat og kommune fikk inn ca mellom 10 – 15 mil i skatter og eiendomsskatt i året av utleievirksomheten. Ved salg av leilighetene blant annet pga bunnfradraget og vil bidraget til stat og kommune fra disse eiendommer være så godt som 0 kr pr år. Dette er ikke helt nøyaktig regnestykke, men viser tydelig forskjellen.

Samfunnsansvar/solidariet

Da Norge ved starten av krigen i Ukraina mottok 40000 flykninger. Ba regjeringen om en boligdugnad for å kunne huse Ukrainerne. Den norske befolkningen stilte opp. En kritisk kommentar kan være, at takken for denne dugnadsinnsatsen var at skattetrykket på utleie ble ytterlig skjerpet.

Undertegnede driver en forretning. Det er en investering, som for å være bærekraftig bør, som et minimum gå i balanse, likviditetsmessig. For å understreke dette, skulle det ikke være nødvendig å skyte inn kapital for å kunne betale driftskostnader, skatter, avgifter og renter og avdrag. Situasjonen de siste 4 årene er at utleievirksomheten ikke har gått i balanse, vi har måttet skyte inn kapital for å holde skuta oppe. Dette er ikke bærekraftig, og jeg har ikke et samfunnsansvar eller samfunnsoppdrag i å subsidiere leietakere. I dag må jeg betale for å drive med utleie. Det er selvsagt et håp at KKD og regjering ser at det må noen endringer til for å stoppe saneringen av utleiemarkedet i de store byene i Norge.

Minner om at vi har en lov, Lov om kommunenes ansvar på det boligsosiale feltet [boligsosialloven]

§ 6.Plikt til å gi individuelt tilpasset bistand til vanskeligstilte på boligmarkedet

Det er de svakeste det går utover i vårt samfunn, også denne gangen ved at utleiemarkedet reduseres i den takt vi opplever nå.

Gjennomgående feil ved formuesberegning av flerboligbygg

Avslutning

Oppsummert, vil det alltid være behov for fleksibilitet på boligmarkedet. Private utleiere gir samfunnet den nødvendige fleksibiliteten. For Bergen som er en av Norges største studentbyer skal byen i tillegg kunne huse både studenter og fastboende, til sammen ca 80 000 leietakere. For å beholde dagens utleietilbud og fleksibilitet i boligmarkedet må det innføres skattemessige avskrivninger og en endring av formueskatten for utleievirksomhet. Det vil være tiltak som både stanser reduksjonen av utleieboliger og holder prisen på leie av bosted nede. I tillegg må husbankens tilskuddsordninger til kommunale utleieboliger gjeninnføres. Dette for å holde tilgjengelige husrom i takt med befolkningsøkningen. Denne endringen må skje ganske raskt, for å stanse avviklingen av utleieenheter. Når en bygård er seksjonert, stykket opp og solgt er den for alltid tapt fra utleiemarkedet.

Husbankens rapport peker på at det er de aller svakeste i vårt samfunn, som vil bli mest skadelidende. De vil risikere å ikke ha et botilbud selv med god støtte for å få et leieforhold i det private markedet.

Det vil ikke være en stor overraskelse at høsten 2025 vil krisen i utleiemarkedet være toppoppslagene i nyhetene.

Hilsen mangeårig engasjert medlem i Bergen Huseierforening