Gjennomgående feil ved formuesberegning av flerboligbygg

Dette innholdet er over ett år gammel og kan derfor inneholde utdatert informasjon.

Eiere av boligbygg med fem eller flere boenheter og som selv bor i bygget, betaler i enkelte tilfeller for mye skatt. Vi har erfart flere tilfeller der hele boligen kommer ferdigutfylt som sekundærbolig på skattemeldingen. Dette til tross for at den delen eier selv bebor skal regnes som primærbolig. Dersom man ikke er påpasselig med å rette opp vil det medføre flere titalls tusen kroner mer i formue- og eiendomsskatt i året.

Hva er flerboligbygg?

Flerboligbygg defineres som boligbygg med fem eller flere useksjonerte boenheter. Boenhetene må ha egen inngang og ha adgang til vann og toalett uten å gå gjennom annen bolig. Hver enkelt boenhet skal ha et eget bolignummer. De fleste flerboligbygg leies ut eller drives som generasjonsbolig.

Et flerboligbygg består av fem eller flere useksjonerte boenheter. Husene på bildet har ingenting med eksempelet å gjøre.

Hvordan beregne verdien?

Formuesverdien for flerboligbygg skal settes til summen av beregnet verdi for hver enkelt boenhet. Hver enkelt boenhet skal beregnes for seg som om den hadde vært en egen boligeiendom. Det er med andre ord ikke en samlet verdi for eiendommen under ett man opplyser om på skattemeldingen.

Den eller de boenhetene eier benytter som egen bolig skal anses som primærbolig, hvor verdien settes til 25 prosent av estimert markedsverdi. For boenhetene som ikke er primærbolig benyttes verdien for sekundærbolig, som utgjør 90 prosent av estimert markedsverdi.

Det er verdt å merke seg at det er faktisk bruk som er avgjørende for om noe regnes som primærbolig. Eier kan for eksempel benytte flere enn en boenhet som primærbolig. Den differensierte bruken av flerboligbygg kan være årsaken til at det fremgår med feil formuesverdi på skattemeldingen.

For utregning av markedsverdien benyttes gjerne boligkalkulatoren på skatteetatens sider, med mindre det er andre former for verdsettelse som gir et mer korrekt bilde.

Les mer om verdsettelse av flerboligbygg på skatteetaten.no.

Les mer om endring av formuesverdi av sekundærbolig på skatteetaten.no

Krevd for 40 000 kroner for mye

Et eksempel gjelder et medlem som eier og bor i et flerboligbygg fra 1913 i Bergen sentrum. Medlemmet benytter en hel etasje (i matrikkelen oppført som to boenheter) med et samlet areal på 121 kvm, som primærbolig. De øvrige fire boenhetene i bygget på mellom 55 og 65 kvm leies ut.

Som sekundærbolig utgjorde formuesverdien eiers egen bolig utgjort 4 607 971 kroner, men som primærbolig er formuesverdien 1 279 992 kroner. En differanse på 3 327 979 kroner som medfører utgjør en årlig formuesskatt på nærmere 30 000 kroner.

I tillegg kommer lavere eiendomsskatt på rundt 8000 kr, samt andre kostnader som baseres på formuesverdien til boligen. I denne saken tjente huseier raskt inn igjen medlemskontingenten.

Svikt i systemet eller systematiske overgrep?

En grunnløs ekstraregning på nærmere 40 000 kroner i året er kritisk for alminnelige huseiere som driver en liten bygård. Det går ut over nødvendig vedlikehold og i verste fall muligheten for videre drift. Eiere av flerboligbygg har måttet tåle vesentlig økning av skatter og avgifter de siste årene, særlig med tanke på den ekstreme boligprisveksten.

Les mer: Stadig flere ser det ikke lenger lønnsomt å drive med denne formen for utleie. Lenke: ikke lenger god butikk å drive bygård.

Vi har erfart at flere medlemmer som eier og bor i et flerboligbygg har fått primærboligen verdsatt som sekundærbolig på den ferdigutfylte skattemeldingen. Selv året etter retting og innrapportering av nye grunnlagsdata fremgår det fortsatt feil på den ferdigutfylte skattemeldingen.

Dette er huseiere som leier ut en del av sitt eget hjem og som ønsker det beste for huset og de som bor der. Flere har eid huset i generasjoner og har nok med den daglige driften. For de som ikke er kyndige på regnskap eller data kan det være vanskelig å innhente nødvendig informasjon og få rettet beløpet i skattemeldingen.

Vi hjelper gjerne!

Det er ikke alle som er årvåkne nok til å oppdage dette, og det kan koste dyrt. Vi vil oppfordre alle medlemmer, og særlig de med flerboligbygg, til å ta en grundig gjennomgang. Som medlem får du råd og veiledning i spørsmål knyttet til skatt og bolig. Ta kontakt med oss for en vurdering av formuesverdi og for bistand til utfylling av skattemeldingen!