Borettslag og eierseksjoner, Skatt

Slik selger du leiegården skattefritt

borettslagsmodellen fusjon

Hvis du eier et selskap med en eller flere bygårder, har du sannsynligvis en betydelig latent gevinst. Denne gevinsten vil bli beskattet ved et vanlig salg. Men ved å opprette et borettslag og fusjonere utleieselskapet med borettslaget, kan du i praksis selge leiegården skattefritt.

Fremgangsmåten ble senest bekreftet i Bindende forhåndsuttalelse 16/2023, med tittelen: «Bruk av sktl. § 13-2 ved fisjon av et seksjonert utleiebygg med etterfølgende overdragelse av aksjer i det utfisjonerte selskapet til borettslag og ulovfestet fusjon mellom det utfisjonerte selskapet og borettslaget

«Borettslagsmodellen»

Selskapet AS er eier av Selskapet 2 AS, som driver utleie av flere seksjonerte leiegårder. Ved et alminnelig salg av en seksjon eller en bygning vil det knytte seg en betydelig latent gevinst, som det normalt skal beskattes. Selskapet AS ba derfor Skattedirektoratet om bekreftelse på at følgende disposisjoner kunne gjennomføres uten beskatning:

Først fisjoneres en av de seksjonerte eiendommene fra Selskapet 2 AS ut i et eget selskap kalt Utleiebygg AS. Deretter stifter Selskapet AS Borettslaget Y og overdrar aksjene i Utleiebygg AS til Borettslaget Y. Aksjeoverføringen gjennomføres til virkelig verdi. Kjøpesummen gjøres opp ved at Selskapet AS gir Borettslaget Y en selgerkreditt, som gjøres opp ved et senere salg av andelene.

Deretter fusjoneres Utleiebygg AS inn i Borettslaget Y, med Selskapet AS som eneste andelseier. Selskapet AS blir med det eneste andelseier i Borettslaget Y, hvor bygningen inngår. Når fusjon er gjennomført, vil andeler i borettslaget bli solgt til privatpersoner. Selskapet AS får tilbakebetalt vederlaget for aksjene i Utleiebygg AS.

Selskapet AS selger aldri eiendommen, men aksjer og andeler innenfor fritaksmetoden. Selskapet AS unngår skatt på den latente gevinsten i det seksjonerte leilighetsbygget, samt oppjustert inngangsverdien på borettslagsandelene til virkelig verdi. Ved endelig salg av borettslagsandeler, vil gevinsten i praksis være skattefri.

Omgåelse?

I den bindende forhåndsuttalelsen ble Skattedirektoratet bedt om å vurdere om de planlagte disposisjonene ville omfattes av reglene om omgåelse.

Reglene om omgåelse ble lovfestet i skatteloven § 13-2 i 2020. Omgåelse er de tilfeller hvor skattyter tilpasser seg på en måte hvor hovedformålet er å få en skattefordel, og disposisjonen, etter en totalvurdering, ikke kan legges til grunn for beskatning. Da skattlegges skattyter som om disposisjonene ikke var skjedd.

I den aktuelle saken uttaler Skattedirektoratet at de legger til grunn at «skattefordelen fremstår som [det] klare hovedformålet». Og videre at den planlagte disposisjonsrekken «fremstår [..] som en uhensiktsmessig vei mot det økonomiske formålet med disposisjonen. Momentet taler klart for omgåelse.»

Videreføring av etablert praksis

Konklusjonen, etter en totalvurdering, ble like fullt at disposisjonsrekken ikke er en omgåelse. I flere forhåndsuttalelser før 2020, har denne formen for tilpasning blitt akseptert, og praksisen videreføres. Det ble uttalt at «direktoratets vurdering [er] at disposisjonsrekken i denne saken er i samsvar med formålene bak reglene om fritaksmetoden samt fisjons- og fusjonsreglene.»

Fritaksmetoden innebærer at aksjeutbytte og gevinst i selskapsstrukturer, er skattefritt for morselskapet. Fritaksmetoden er avgjørende for fornuftig organisering av virksomheter. Siden fritaksmetoden ble innført har den skisserte «borettslagsmodellen» blitt akseptert.

Endringer på vei?

Skattedirektoratet påpeker i forhåndsuttalelsen at spørsmålet var oppe til politisk behandling i forbindelse med finanskomiteens behandling av skatte- og avgiftsendringer i revidert nasjonalbudsjett for 2020, jf. Innst. 361 L (2019-2020). Skattedirektoratet viser til flertallets merknader i punkt 20:

«Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Sosialistisk Venstreparti, Miljøpartiet De Grønne og Rødt, mener til forskjell fra proposisjonen at den nylig vedtatte omgåelsesregelen med dagens praktisering, skal ligge fast inntil videre. Videre mener flertallet at ulike typer av eiendeler bør behandles mest mulig likt, selv om flertallet også ser at en såpass vid praksis kan gi en dårligere oversikt over hvordan en slik adgang blir praktisert. Derfor støtter flertallet at man i det videre må følge tett med på utviklingen av praksis, og legger til grunn at regjeringen legger frem for Stortinget eventuelle spesialregler hvis behovet oppstår.»

Det kan stilles spørsmål ved om «borettslagsmodellen» er et ønsket utslag av fritaksmetoden. Selv om borettslag har visse likhetstrekk med et aksjeselskap, vil noen kunne hevde at fritaksmetoden ikke er ment å omfatte borettslag. Om det eventuelt blir endring, er uansett et politisk spørsmål.