Skal du kjøpe leilighet i dag er sannsynligheten stor for at det enten er en andel i et borettslag eller en seksjon i et eierseksjonssameie. Vi skal se nærmere på hva som skiller borettslag og eierseksjonssameier, slik at du vet forskjellen på de to boligmodellene.
Borettslag reguleres av borettslagsloven av 2003 (1960) og eierseksjonssameier av eierseksjonsloven av 2017 (1983). Senere tids lovrevisjoner har bidratt til at lovene blir stadig likere. Men går vi tilbake til utgangspunktet for lovene, ser vi at prinsippene bak de to modellene er ulike.
Borettslagsmodellen
Borettslag har et kooperativt utgangspunkt hvor boligsøkende gikk sammen om å få bygget boliger. Modellen har røtter tilbake til 1935 da Oslo Bolig og Sparelag (OBOS) ble etablert etter svensk modell. Boligbyggelaget OBOS skulle bygge boliger til medlemmene i form av borettslag, og siden besørge drift i form av forretningsførsel og vedlikehold. Hovedoppgaven til boligbyggelaget var å bygge stadig nye boliger for sine medlemmer.
Etter krigen ble denne modellen med boligbyggelag og borettslag utgangspunkt for boligbygging i hele landet. Borettslagene kunne ta opp lån med sikkerhet i boligmassen, slik at boligbyggelagene kunne tilby andeler med lavt innskudd og høy fellesgjeld. På den måten fikk mange boligsøkende med lite egenkapital tilgang til boligmarkedet.
Er det et borettslag eller eierseksjonssameie? Og hva er forskjellen, og likhetene?
Eierseksjonssameier
Vi har lenge hatt tradisjon for at folk har eid hus i fellesskap, for eksempel i to- eller firemannsboliger. Det som skiller en eierseksjon fra et alminnelig sameie, er at en seksjon har et eget blad i grunnboken og dermed kan pantsettes separat fra den øvrige eiendommen.
Det var mulig å opprette eierseksjoner i etterkrigstiden, men det var lite regulert. På 70-tallet var det en del gårdeiere som foretok såkalt delvis seksjonering, ved at de seksjonerte ut enkelte leiligheter i en bygård. På den måten kunne de selge enkelte leiligheter, men det skapte uklare rettsforhold for kjøpere, noe som ført til at det i 1976 ble innført et forbud mot seksjonering i eksisterende bygg. Det var behov for en bedre seksjonslovgivning, og i 1983 kom den første loven om eierseksjoner.
Bedre bokvaliteten
Borettslagsandeler var frem til 1982 vært kraftig prisregulert, noe som skapte et unaturlig skille i boligmarkedet mellom borettslag og eierseksjonssameier. Fra 80-tallet ble boformene i mye større grad likestilt og særreguleringer avskaffet. Denne dereguleringen var et viktig grep for å bedre bokvalitet og bygningsmasse i byene etter mange år med seksjoneringsforbud og leieregulering.
Med dette historiske bakteppet er det enklere å gjøre rede for ulikhetene mellom borettslag og eierseksjonssameier.
Forskjeller og likheter
Borettslag ble stiftet for å dekke boligbehovet for boligselskapenes medlemmer. Det grunnleggende prinsippet bak borettslagsmodellen er brukereierprinsippet som sier at eier av andelen også er brukeren av andelen.
For eierseksjonssameier er prinsippet om fri disposisjonsrett det grunnleggende. Det innebærer at seksjonseier selv bestemmer over sin seksjon, og det ikke er anledning til å innføre tiltak som går på bekostning av eierens bruks- og bointeresser, med mindre seksjonseier uttrykkelig sier seg enig.
Brukereieprinsippet innebærer at kun fysiske personer kan bli eier av en borettslagsandel. Eierseksjonssameier kan i vedtektene regulere at juridiske personer (selskaper, foreninger mv.) ikke kan erverve en seksjon, med de begrensninger som følger av eierseksjonsloven § 24, 4. ledd.
En annen vesentlig forskjell er at borettslaget er et selvstendig rettssubjekt og står som eier av bygningsmassen. Det gjør det mulig for borettslaget å ta opp lån på gode vilkår, fordi de kan stille sikkerhet i bygningsmassen. Et eierseksjonssameie er ikke et eget rettssubjekt, noe som kan få konsekvenser for finansiering, som ved gjennomføring av energieffektivisering eller ved vedlikehold av fellesarealer.
Ved revideringer av borettslagsloven og eierseksjonsloven har lovene blitt stadig likere hverandre. I borettslag gjelder det nå blant annet en bruksrett til andelen hvor det tidligere var snakk om en leierett. Nå åpner også borettslagsloven for at andelseieren kan leie ut andelen i perioder. Eierseksjonssameier har fått regler som tilsvarer borettslag blant annet når det gjelder gjennomføring av møter, avgjørelser og vedlikehold. Eierformene har også sammenfallende flertallskrav for ulike avgjørelser på årsmøter og generalforsamling.
I dagens ny-boligmarked
Det etableres stadig nye borettslag og eierseksjonssameier. Det er åpnet for at private aktører kan bygge borettslag og at boligbyggeselskapene kan bygge eierseksjonssameier.
Ved revisjonen av borettslagsloven i 2003 åpnet man for at private aktører kunne etablere borettslag. Det ble da etablert flere små frittstående borettslag, hvor andelseiere gikk inn med et lavt innskudd og fellesgjelden var høy. Resultatet var et enkelte borettslag gikk konkurs, og at borettslag fikk et ufortjent dårlig rykte.
Boligbyggelagenes egne grafer (se bilde) viser hva som bygges i boligbyggelagene. Tallene tyder på at andelen eierseksjonssameier er på tilbkaegang i boligbyggelagenes igangsatte boliger.
Statistikk fra NBBL viser at andel borettslag er på vei opp blant boligbyggelagene
Les videre
Les videre i medlemsbladet et intervju med konsernsjef i Bergens Bolig og Byggelag – BOB – Harald Schjelderup om hans tanker om de to boligmodellene, og hvordan de ser for seg nye boligeiemodeller. NB kun for innloggede medlemmer.
Konsernsjef i BOB Harald Schjelderup. Les full artikkel og intervju i medlemsbladet. Foto: BOB
