Å leie ut til kollektiv – hva bør du tenke på?

For leietakerne kan det være en økonomisk gunstig boform, i tillegg til at det er sosialt og oftest hyggelig. For utleier kan det være mer å tjene på å leie ut til flere personer i samme leilighet. Men ved utleie i kollektiv kan det være mer for utleier å holde orden på.

Husleieloven er ikke spesielt tilpasset denne boformen, og det er en del forhold utleier bør tenke gjennom før utleie til kollektiv.

Det er særlig før kontraktsinngåelsen du som utleier bør ha tenkt gjennom hvordan du ønsker å organisere utleie til kollektiv. Skal det være én ansvarlig leietaker som selv sørger for å skaffe flere leietakere å dele med? Eller skal alle beboerne ha hvert sitt leieforhold og hver sin kontrakt? Eller skal alle leietakerne ha felles kontrakt og være solidarisk ansvarlige for å oppfylle kontraktens forpliktelser? Og ikke minst: Hva skjer når en av beboerne vil flytte ut?

Hver sin kontrakt

En måte å gjøre det på er å inngå individuelle kontrakter med hver enkelt leier. En kontrakt med Anne, en med Per og en med Pål. Fordelen er at det blir oversiktlig i den forstand at hver av dem tydelig har ansvar for sine forpliktelser, som husleie og depositum. Hvis vedkommende slutter å betale leie eller det blir tale om annet mislighold, kan du nøye deg med å si opp denne ene.

Ulempen er at hvis den ene avslutter leieforholdet i leieperioden, er det ditt ansvar som utleier å finne en ny leietaker som skal tre inn i et allerede etablert felleskap. Og blir rommet stående tomt en periode, vil det være ditt tap av leieinntekter. Du må også betale etableringsgebyr for opprettelse av flere depositumskontoer.

Én ansvarlig leietaker

Du kan avtale at kun én er ansvarlig etter kontrakten. Du inngår en avtale med Anne om leie av en leilighet til for eksempel 15 000 kroner per måned. Og så får Anne ansvar for å finne flere å bo med og som hun inngår fremleieavtaler med. Hun må i så fall søke godkjennelse hos deg for de personene hun skal dele med, slik at du til enhver tid vet hvem som bor der. Men det vil være vanskelig for deg å nekte henne å fremleie med mindre det er helt spesielle forhold ved dem hun ønsker å ta inn i leiligheten. Og du får på en måte mindre kontroll over hvem som bor i leiligheten.

Fordelen for deg er at om Per og Pål stikker av, så er Anne fremdeles ansvarlig for å betale husleien på 15 000 kroner og oppfylle øvrige forpliktelser etter kontrakten. Ulempen er at om det er Anne som blir problemet, så har du ikke noe direkte avtaleforhold med Per og Pål, og har ikke rett til å kreve noe av dem.

Én for alle, alle for én

Du kan også inngå felles kontrakt med Anne, Per og Pål og få alle til å signere den samme kontrakten. De vil da være solidarisk ansvarlig for å oppfylle kontraktens forpliktelser. Hvis Anne slutter å betale husleie, kan du kreve at Per betaler både sin og Annes del. Og hvis både Anne og Per slutter å betale husleie, kan du kreve alt dekket av Pål.
Fordelen med denne varianten er at du får innbetalt en samlet leiesum. Du slipper også i disse tilfellene å kreve inn leie fra den enkelte. Hvordan leierne fordeler leien seg imellom, er likegyldig for utleier.

Det er med andre ord fordeler og ulemper med de forskjellige måtene å gjøre det på, men det den måten som normalt sikrer deg som utleier best økonomisk, er oftest én for alle, alle for én-varianten.

Varighet og oppsigelsesadgang

Over er det forutsatt at leietakerne har oppsigelsesadgang i leieperioden. Det vanligste er å inngå en treårskontrakt og samtidig avtale x antall måneders gjensidig oppsigelsesfrist, for eksempel tre måneder. Da gjelder, som for alle andre leieforhold, at leier kan si opp med den avtalte fristen uten noen grunn. Hvis du som utleier skal si opp før den tidsbegrensede kontrakten er ute, må oppsigelsen fylle strenge krav både til form og innhold.

Enkelte ønsker å binde leietaker i hele den tidsbegrensede perioden. Det er mulig. Og særlig når det er flere leieforhold i samme boligen, kan det være aktuelt, slik at inn- og utflyttinger skjer på samme tidspunkt for alle. Noen synes det kan være vanskelig å finne ny leietaker som passer sammen med de andre midt i semesteret for eksempel og inngår derfor kontrakter uten oppsigelsesadgang underveis.

Enkelte utleiere inngår treårskontrakter med begrenset oppsigelsesadgang, vanligvis slik at leietakerne bare kan si opp én eller to ganger i året. Eksempel: «Leier kan kun si opp leieforholdet med 2-månedersfrist med fraflytting innen 1. januar eller innen 1. august hvert år». Dette er lovlig. Vær imidlertid oppmerksom på at det et krav at det presiseres tydelig i kontrakten hvis det ikke er oppsigelsesadgang underveis i leieperioden.

Hvis du selv bor i leiligheten

Noen åpner opp for å dele sin egen bolig med andre. Hvis du selv eier og bor i leiligheten, men leier ut for eksempel et eller flere enkle rom til andre, har husleieloven regler om at leieren har noe mindre vern enn ellers. Det er blant annet regler som gjør at det er enklere å si opp leietaker.

De ellers så strenge kravene til utleiers oppsigelse, både når det gjelder form og innhold, gjelder ikke for oppsigelse av «tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig». Det anses som enkelt beboelsesrom selv om leieren har tilgang til ditt kjøkken og bad, og eventuelt stue. Men hvis leieren har eksklusiv bruksrett til mer enn ett rom, kan ikke denne bestemmelsen om svakere oppsigelsesvern benyttes.

Det anbefales å klarere på forhånd hvorvidt leieforholdet kommer inn under disse bestemmelsene.

Husordensregler

I kollektiver er det ekstra viktig å ha klare husordensregler og en god «bruksanvisning» for bofellesskapet. I tillegg til kontrakten, bør du som utleier også presentere gjeldende husordensregler for boligen for hele bofellesskapet.

Men beboerne anbefales også å avtale seg imellom fordeling av ansvar for oppgaver og plikter. Det er ikke nødvendig at du som utleier regulerer alle disse interne forholdene, men du bør anbefale beboerne at de selv i starten lager en internavtale, helst skriftlig, hvor blant annet følgende er tenkt gjennom og avklart:

• fordeling og betaling av husleien (hvis de betaler felles), når og hvor og til hvem
• fordeling av andre fellesutgifter som strøm, eventuelt telefon, bredbånd osv
• omfanget av besøk, inkludert overnattingsbesøk
• regler for rydding og vask av fellesarealer
• ansvar for og fordeling av andre plikter (for eksempel trappevask)

Når ting går i stykker

Mange leier ut med hvitevarer. Hvis du har satt inn en vaskemaskin og den går i stykker fordi den er så gammel og slitt at den må skiftes ut, er det ditt ansvar å kjøpe ny. Og du må selvsagt regne med at en vaskemaskin blir mye brukt hvis den benyttes av flere – sånn er det bare.

Hvis problemet skyldes noe som ligger innenfor vanlig vedlikehold, er det normalt leietakernes ansvar å utbedre.

Hvis maskinen går i stykker på grunn av uvettig bruk eller leiernes egne feil eller forsømmelser og som er påført utenom vanlig slitasje, vil utleier normalt kunne kreve dette erstattet av leietaker. Går den nye maskinen i stykker fordi noen påviselig har vasket bukser med lommene fulle av penger og spiker, er det leiers ansvar.

Men hvis ingen står frem som den ansvarlige, hva gjør du da? Her vil det bli enklest for utleier hvis leietakerne har en felles kontrakt, jf. én for alle, alle for én-prinsippet. Da må leierne selv finne ut av seg imellom hvordan de løser fordelingen av kostnadene til reparasjon. Ved individuelle kontrakter hvor ingen vedkjenner seg å ha skadet maskinen, kan du ikke uten videre straffe alle ved å kreve litt erstatning fra hver av dem.

Skattemessige forhold

Ved utleie til kollektiv blir leieinntektene fort skattlagt som næringsinntekt. Det er viktig å være oppmerksom på skillet mellom kapitalinntekt og næringsinntekt ved utleie til flere personer. Vi hjelper våre medlemmer med spørsmål og råd i den forbindelse. Bli medlem i dag!

Av advokat Anniken Mosby