Dette innholdet er over ett år gammel og kan derfor inneholde utdatert informasjon.
Kan en leietaker kastes ut fordi politiet har funnet narkotika i leiligheten? Ja, mente et utleieselskap i Oslo og gikk rettens vei for å få ham ut.
Utleier påsto at politiet hadde funnet narkotika i leiligheten i en boligblokk på Slemdal og krevde at leietakeren flyttet ut. Leietaker flyttet ikke, og utleier gikk til retten med saken.
Narko som hevingsgrunn?
Det var inngått en kontrakt til 2025, men leieforholdet ble hevet av utleier høsten 2022. Utleier viste til et punkt i kontrakten hvor det sto: «Bruk av/oppbevaring av ulovlige rusmidler gjør at kontrakten oppheves umiddelbart».
I hevingserklæringen ble det vist til at det forelå grunn til å heve leieforholdet umiddelbart da «politiet under sin ransaking i din leilighet 17.11.2022 fant narkotika.»
Utleier hadde også sendt en epost til leietaker om en naboklage på grunn av bråk natt til 1. mai. Utleieselskapet brukte også begrunnelsen at de visste at leietakeren skulle sone en fengselsstraff på to og et halvt år. «Ut fengselsstraffens lengde er det grunn til å anta at dette dreier seg om større mengder og harde stoffer.»
Vesentlig mislighold?
Utleier kan heve leiekontrakten ved vesentlig mislighold fra leietakers side. Det står i husleieloven § 9-9.
Men det er ikke nok at det er funnet narkotika i leietakers leilighet og at dette er i strid med leiekontrakten. «Det er ikke mulig ut fra det opplyste å vite om det var små mengder til egen bruk eller om det har skjedd omsetning fra leiligheten», står det i dommen fra Oslo tingrett.
Da tingretten behandlet kravet om utkastelse fra leiligheten, fikk utleier ikke medhold. Retten kom altså til at det ikke var åpenbart at det forelå vesentlig mislighold fra leietakers side.
Det var ikke snakk om betalingsmislighold i denne saken. Og ett tilfelle av nattebråk som ikke var gjentatt var ikke nok, og heller ikke nok i kombinasjon med oppbevaring og bruk av narkotika til eget bruk, fremgår av kjennelsen.
Avtalefrihet?
I den over omtalte kontrakten var formuleringen denne; «Bruk av/oppbevaring av ulovlige rusmidler gjør at kontrakten oppheves umiddelbart». At dette er med i kontrakten er en indikasjon på at utleier vil reagere kraftig på ulovlige rusmidler i leieforholdet. Men det følger av husleieloven § 1-2 at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av lovens § 9-9 om utleiers hevingsrett. Og det må derfor i hver sak foretas en konkret vurdering av om det er avtalebrudd som gir hevingsrett.
Bare de klare tilfellene
Utleierens hevingsrett i husleieforhold er regulert av husleieloven § 9-9. Det sentrale prinsipp er at utleier kan heve leiekontrakten ved vesentlig mislighold fra leietakers side. Av hensyn til leietakers rettssikkerhet er det bare i de helt klare tilfellene at utkastelse kan besluttes.
Paragraf 9-9 bokstav e?
Bokstav e i § 9-9 er en sekkebestemmelse som rammer andre kritikkverdige forhold enn de som ellers er oppregnet i paragrafen og som utgjør mer kvalifiserte former for mislighold. Selv om loven taler om å misligholde sine plikter, må bestemmelsen også kunne brukes hvis utleieren av andre grunner har behov for å bringe forholdet til opphør.
«Har leieren f.eks. gått til fysisk angrep på utleier eller andre beboere, må kontrakten kunne heves selv om de fleste leieavtaler savner regler om at dette er mislighold. Det samme gjelder om leieren bruker lokalet som bordell (sml. strl. § 202 første ledd bokstav b) eller boligen til narkotikaomsetning eller gauking.», skriver Christian Fr Wyller i en lovkommentar.
Paragraf 9-9 bokstav b?
Videre kunne bokstav b vært aktuell i denne saken. Etter den foreligger vesentlig mislighold dersom: «leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere.»
I saken vi omtaler her var det ikke bevist og dokumentert at boligen ble brukt til narkotikaomsetning. Etter en totalvurdering ble kjennelsen derfor at vilkårene for å heve kontrakten ikke var oppfylt.
Kjennelsen er datert 26.01.23. Det foreligger ikke noen anke i saken og den er dermed rettskraftig.
