juridisk, utleie

I hvilken stand skal boligen være ved tilbakelevering?

Når leietaker flytter ut, skal boligen og alle nøkler leveres tilbake til utleier. Leietaker har ansvar for at boligen er vasket og i avtalt stand ved utflytting.

De som har leid ut en del år, vil mest sannsynlig ha opplevd at ikke alt alltid er strøkent ved alle leieforholds slutt. Gjengangere er skitne komfyrer, fettete kjøkkenvifter, skitt under og bak hvitevarer og sluk som ikke er renset.

Hvis dere har avtalt noe særskilt om hvilken stand boligen skal være i ved tilbakelevering, står det gjerne i leiekontrakten. Hvis ikke annet er avtalt, må leietaker levere boligen tilbake ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen.

Husleieloven går ikke nærmere inn på hva det betyr at den skal være «rengjort».

Rense sluk og bytte lyspærer

Husleietvistutvalget skriver på sine sider:
«En bolig skal ved utflyttingen være så ren at neste leietaker skal kunne flytte rett inn uten ytterligere vasking. At boligen skal tilbakeleveres i samme stand innebærer også at leietaker må rense sluk, skifte batteri i røykvarslere, bytte lyspærer og reparere skader som store skruehull og skraper. Hvis det fulgte med møbler og annet inventar, skal disse også tilbakeleveres i samme stand, sett bort fra det som kommer av vanlig bruk og slitasje.»

Den blå husleieboken

For å avverge flest mulig tvister har vi i vår egen blå husleiebok konkretisert punktet om utvask:
Hele boligen skal være grundig vasket før tilbakelevering, herunder vegger, tak, gulv, lister, dører, vinduer og hvitevarer. På kjøkken skal det også vaskes under og bak komfyr og andre hvitevarer. Kjøkkenvifte skal rengjøres og filter skiftes. På bad skal det også vaskes under dusjkabinett og badekar. Sluk skal renses og stakes opp før tilbakeleveringen.

Les mer: Når leieren flytter før eller etter avtalt opphørsdag

Mangelfullt rengjort ved innflytting

Selv om boligen var mangelfullt rengjort ved innflytting, er leietaker forpliktet til å vaske ut. Hvis leietaker ved innflyttingen var misfornøyd med rengjøringen, skulle han eller hun reklamert til utleier «innen rimelig tid» etter innflytting.

Har leietaker rett til å utbedre mangelfull utvask?

Nei, etter tilbakelevering har leietaker ikke lenger adgang til boligen. Har leietaker levert nøkler og bolig, så har han eller hun ikke en rett til å komme tilbake og utbedre. Det er selvsagt ikke forbudt å inngå avtale om det direkte mellom utleier og leietaker, men det er ikke en rettighet for leietaker.

Rett til å benytte rengjøringsfirma?

Noen ganger er utleier er misfornøyd med leietakers utvask og vil bruke profesjonelle til å rengjøre. Hvorvidt utleier kan kreve disse utgiftene dekket av leietaker, kommer an på. Utleier bør dokumentere at leietaker ikke hadde rengjort godt nok ved å ta bilder. Er det ekstra ille, kan eventuelt en erklæring om tilstanden fra et vaskebyrå komme i tillegg. Utleier må også ha reklamert skriftlig til leietaker innen 14 dager etter tilbakeleveringen.

Og det må foreligge en kvittering fra rengjøringsbyrået. Hvis leietaker aksepterer å betale utgiftene er saken løst. I motsatt fall må uenigheten avgjøres av Husleietvistutvalget. Og da blir spørsmålet om dokumentasjon av mangelen og reklamasjon i tide avgjørende.

Utleier må tåle alminnelig slitasje

Utleier kan ikke kreve erstatning for slitasje eller skader som allerede var der ved innflytting. Utleier kan heller ikke kreve erstatning for alminnelig slitasje. Alminnelig slit og elde refererer til den forringelse som er naturlig dersom leier behandler boligen med tilbørlig aktsomhet og vedlikeholder slik det fremgår av kontrakt eller husleielov.

Det er lurt å ta mange bilder ved leieforholdets inngåelse, slik at man i hvert fall kan dokumentere hvordan det så ut ved leieforholdets start, og har noe å sammenligne med. Men selv om man har bilder, kan det likevel komme en diskusjon om hva som er «alminnelig» slitasje. Det er nesten umulig å gi et generelt svar på dette, men boligens standard, leieforholdets varighet og typen slitasje vil selvsagt ha betydning.

Mangler utleier selv plikter å utbedre

I loven står det også at husrommet ved tilbakeleveringen skal være i samme stand som overtagelsen bortsett fra de mangler som «utleier selv plikter å utbedre». Hvilke mangler hver av partene plikter å utbedre, følger av hva som er avtalt. Er det ikke avtalt noe spesielt, følger ansvaret av husleieloven § 5-3. Utleieren kan ikke ved opphøret av leieforholdet kreve at leieren utbedrer mangler han eller hun selv har ansvaret for etter kontrakt eller lov.

Les mer om utleie på vår temaside:

Utleie temaside

Protokoll

Utleier og leietaker bør ha en felles gjennomgang av boligen både ved innflytting og utflytting. For å dokumentere hvilken tilstand boligen var i, kan det være lurt å fylle ut en overtakelsesprotokoll hvor boligen beskrives med tekst og bilder. Protokollen bør være datert og signert av leietaker og utleier.

Partene bør prøve å bli enige om alle forhold under gjennomgangen. Hvis dere ikke blir enige, kan også de punktene dere ikke blir enige om også nedtegnes i protokollen. Protokollen kan være nyttig dokumentasjon i en eventuell senere tvistesak.

Men husk også på at hvis det er noe utleier ikke har bemerket i protokollen, så kan det være vanskelig – ofte umulig – å vinne frem med en slik senere anmerkning til tilstanden. En «hastig og lastig» protokoll kan dermed virke mot sin hensikt.

Krav ETTER undertegnet tilbakeleveringsprotokoll

Skrevet av Anniken Mosby, advokat Bergen Huseierforening

Relaterte innlegg

Henvisning til denne artikkelen;

Kommentarer er stengt.