Smart utleiestrategi eller juridisk risikosport? 

Stadig flere snakker om den såkalte 10/2-modellen (BA 24.07). Tanken er enkel. Boligen leies ut til studenter gjennom studieåret, mens sommermånedene brukes til korttidsutleie til turister. For utleier kan dette fremstå som en måte å kombinere stabile leieinntekter med høyere avkastning i høysesongen. For enkelte studenter kan det også virke attraktivt å slippe å betale husleie i måneder de uansett tilbringer hjemme eller andre steder. 

Samtidig reiser modellen flere juridiske spørsmål enn mange kanskje er klar over. Det er ikke bare husleieloven som kommer inn i bildet. Også plan- og bygningsloven og skattereglene kan få betydning. 

Passer dårlig med husleieloven

Den første utfordringen er husleieloven. 

Mange ser ut til å legge til grunn at det er mulig å inngå ordinære leiekontrakter fra august til juni, for så å kreve at studentene flytter ut når turistsesongen begynner. Som hovedregel er det ikke slik regelverket fungerer. 

Husleieloven bygger på at tidsbestemte leieavtaler normalt skal ha en minste varighet på tre år. Det finnes enkelte unntak, blant annet i bolig hvor utleier selv bor, men en standardisert modell som er utformet for å gjøre boligen tilgjengelig for turistutleie om sommeren faller ikke inn under disse unntakene. 

Husleietvistutvalget har tidligere lagt til grunn at ønsket om å tilpasse leieforholdet til studieåret eller frigjøre boligen for sommerutleie ikke er en saklig grunn til å fravike lovens regler. 

Konsekvensen kan bli at tidsbegrensningen anses ugyldig. Leieforholdet vil da i realiteten være tidsubestemt, og studenten kan ha rett til å bli boende videre. Utleier risikerer dermed at leietakeren ikke flytter ut den dagen turistene står utenfor døren med koffertene klare. Kontrakten som skulle sikre sommerutleien, gir da ikke nødvendigvis grunnlag for å få leietakeren ut. 

For mange utleiere er dette trolig den mest konkrete og praktiske risikoen ved modellen. 

Statsforvalteren skal behandle neste spørsmål

Den andre problemstillingen er offentligrettslig. 

I Bergen er det nå en sak til behandling hos Statsforvalteren som gjelder nettopp 10/2-modellen. Her er spørsmålet ikke om leiekontraktene er gyldige, men om selve bruken av boligen fortsatt må anses som ordinær boligbruk etter plan- og bygningsloven. 

Spørsmålet er om en bolig som systematisk brukes til studentutleie store deler av året og turistutleie resten av året fortsatt brukes som bolig, eller om aktiviteten har fått et slikt preg av næringsvirksomhet at det kreves bruksendring. 

Her finnes det foreløpig ikke noe klart svar. Nettopp derfor blir Statsforvalterens vurdering interessant. Utfallet kan få betydning langt utover den konkrete saken, fordi det kan gi viktige signaler om hvordan 10/2-modellen skal vurderes etter plan- og bygningsloven. 

Skatterisikoen mange overser

Mye av debatten har handlet om turisme, studenter, bomiljø og boligpolitikk. Langt mindre oppmerksomhet har vært rettet mot skattereglene. 

For mange fremstår 10/2-modellen først og fremst som en måte å øke lønnsomheten på. Men jo mer systematisk og profesjonell aktiviteten blir, desto nærmere kommer man grensen mellom vanlig kapitalforvaltning og virksomhet. 

Denne grensen kan få stor betydning. Dersom aktiviteten anses som virksomhet, kan inntektene bli skattlagt annerledes enn ordinære kapitalinntekter. 

Skatteetatens praksis viser at intensiv korttidsutleie i enkelte tilfeller kan bli ansett som virksomhet selv om det bare er én bolig som leies ut. Det legges blant annet vekt på forhold som hyppige leietakerskifter, bookinghåndtering, kontakt med gjester, nøkkelutlevering, rengjøring og annen løpende administrasjon.  

I en bindende forhåndsuttalelse kom skattemyndighetene til at korttidsutleie av én leilighet gjennom Airbnb utgjorde virksomhet fordi aktivitetsnivået var vesentlig høyere enn ved ordinær langtidsutleie. 

Ved vurderingen av om utleie utgjør virksomhet, er det ikke nødvendigvis avgjørende hvor mange måneder i året boligen leies ut. Også en aktivitet som bare foregår deler av året kan etter omstendighetene få tilstrekkelig omfang og varighet dersom den gjentas systematisk år etter år. Dette kan særlig være aktuelt der korttidsutleien krever hyppig oppfølging, rengjøring, bookinghåndtering og kontakt med stadig nye gjester. 

En annen problemstilling som har fått mindre oppmerksomhet, er hvordan skattereglene vil slå ut dersom studentutleien og turistutleien anses som deler av ett samlet utleieopplegg. Dersom utleien er planlagt og organisert som én samlet modell, kan det bli kunstig å se sommerutleien helt isolert. Da kan spørsmålet bli større enn hvordan de to sommermånedene skal skattlegges. Det kan også oppstå spørsmål om hele utleieaktiviteten må vurderes samlet når grensen mellom kapitalforvaltning og virksomhet trekkes. 

Her finnes det foreløpig få klare holdepunkter, og spørsmålet illustrerer hvor sammensatt vurderingen kan bli. 

Når krever korttidsutleie bruksendring?

Tre regelsett peker i samme retning

Det er lett å forstå hvorfor 10/2-modellen har fått oppmerksomhet. På papiret kan den se ut som en kreativ måte å kombinere stabilitet og lønnsomhet på. Ser man nærmere på regelverket, fremstår bildet mer sammensatt. 

Husleieloven kan gjøre det vanskelig å få studentene til å flytte ut. Plan- og bygningsloven kan reise spørsmål om boligen fortsatt brukes som bolig. Skattereglene kan føre til at aktiviteten vurderes som virksomhet dersom den blir tilstrekkelig omfattende og profesjonell. 

Derfor bør utleiere være forsiktige med å betrakte 10/2-modellen som en enkel oppskrift på høyere avkastning. Modellen kan virke smart ved første øyekast. Når man ser nærmere på konsekvensene, viser den seg å være betydelig mer komplisert. Debatten om 10/2 handler om langt mer enn to måneder med turistutleie. Den handler om hvor grensene går mellom boligbruk, næringsvirksomhet og hvilke regler som gjelder når man forsøker å kombinere begge deler.