Det har vært vanlig å selge eiendom med en såkalt «som den er»-klausul. Fra nyttår kom det endringer i avhendingsloven som gjør at det ikke lenger er anledning til å ta et slikt forbehold.

Av advokat Anniken Mosby

På et fullsatt medlemsmøte i oktober gikk advokat og partner Jon Håkon Hegdahl fra Advokatfirma Stiegler gjennom de viktigste endringene i loven og hva det betyr for deg som skal selge eller kjøpe hus.

Tryggere bolighandel?

Vi har snakket med advokat Hegdahl om hans forventninger til hvordan bolighandelen nå blir. Tror han det blir tryggere å kjøpe og selge bolig med de nye reglene?

– Hensikten med lovendringen er nettopp å gi tryggere bolighandel, sier han.

– Det vil i noen grad skje en forskyvning av ansvar fra kjøpersiden til selgersiden. Dette vil gi kjøper noe mer trygghet. På den annen side kan man nok si at situasjonen vil bli noe mer usikker sett med selgers øyne, fordi terskelen for hva som utgjør en mangel vil senkes. Dessuten skal man ved enhver reklamasjon fremdeles foreta en nærmere vurdering av om forholdet faktisk innebærer en mangel. Det vil fremdeles ikke være slik at ethvert skjult forhold av negativ karakter vil utgjøre en mangel. Partene vil altså fremdeles ikke oppleve full forutsigbarhet og trygghet.

Færre konflikter?

Vi spør videre om han tror det blir færre eller flere konflikter og rettssaker med innføringen av de nye reglene?

– Gjennom en ny bestemmelse i lovens § 3-2 skal det som nevnt fremdeles foretas en vurdering av om forholdet innebærer en mangel, forklarer advokat Hegdahl.

– Hvorvidt det foreligger en mangel, skal avgjøres etter en vurdering av hva forbrukerkjøper objektivt sett hadde grunn til å forvente – på bakgrunn av blant annet boligens alder, pris, synlige tilstand mv.

– Selger og kjøper vil sannsynligvis i mange tilfeller ha ulik oppfatning av hva kjøper hadde grunn til å forvente, boligens alder og tilstand tatt i betraktning. Derfor vil det trolig bli mye konflikter om dette også etter lovendringene.

Jon Håkon Hegdahl advokat/partner i Stiegler

Slutt på «som det er»-forbehold

Men hva er konsekvensen dersom noen likevel selger og tar «som den er»-forbehold i kontrakten, lurer vi på. Advokat Jon Håkon Hegdahl forklarer:

– Det fremgår uttrykkelig av den nye formuleringen i § 3-9 at slikt forbehold ikke vil ha noen virkning ved forbrukerkjøp. Mangelsvurderingen vil dermed gjøres på bakgrunn av den nevnte endringen i § 3-2, på samme måte som om forbeholdet ikke var tatt.

Kjøper må dekke opp til 10 000 kroner

Tidligere ble ikke de minste feilene ansett som mangler og det var mye rettspraksis om hvor grensene gikk. Vi spør om det etter den nye loven er en grense for hvor lite som kan utgjøre en mangel?

– Nei, det er ingen klar grense for dette. Dersom det først konkluderes med at det foreligger et avvik mellom hva kjøper hadde grunn til å forvente, og boligens faktiske tilstand, vil det i prinsippet foreligge en mangel, sier advokat Hegdahl.

– Samtidig innføres en regel som vil innebære at kjøper selv vil måtte dekke utbedringskostnader opp til 10 000 kroner, dersom det først er konkludert med at det foreligger en mangel.

Hva med meglers ansvar?

Vi lurer også på om det blir endringer i meglers ansvar med den nye loven.

– Jeg vil tro at meglers ansvar i utgangspunktet blir som før. Det er i hovedsak selgers ansvar å fremlegge alle relevante opplysninger om boligens tilstand. Dersom det foreligger en mangel, vil dette i hovedsak være selgers ansvar både før og etter lovendringene.

Og til slutt stiller vi spørsmålet om hvilken betydning advokaten tror de nye reglene får for eierskifteforsikringer?

– Det er nok grunn til å tro at det vil bli dyrere å tegne eierskifteforsikring, fordi selger får et større ansvar, avslutter advokat Jon Håkon Hegdahl.

Nye regler for boligkjøpere og selgere fra 2022

Det som er nytt

Selger får større risiko for feil ved boligen. Hensikten med de nye reglene er at det skal komme flest mulig opplysninger på bordet før handelen slik at det skal bli færre overraskelser og færre konflikter etter at salget er gjennomført.

Merk at loven bare gjelder for forbrukersalg, altså hvor selger er privatperson. Loven gjelder for kontrakter inngått etter 1. januar 2022.

Ikke lov å selge «som den er»

Selgeren plikter, som før, å opplyse om de feil og mangler han kjenner til. Slike feil og mangler vil han fortsatt holdes ansvarlig for. Lovendringen innebærer at selgeren ikke lenger kan foreta en generell ansvarsfraskrivelse for ukjente feil som verken selger eller kjøper har kjent til.

Hva er en mangel?

Til nå har det også vært et vesentlighetskrav i loven. Dersom eiendommen var vesentlig dårligere enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesum og forholdene for øvrig, så var det en mangel.

Nå blir den nye formuleringen:

Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.

Ny forskrift skal tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter som skal kompensere for ansvarsforskyvningen i de nye reglene.

Konsekvensene

Virkningen av at det er en mangel, vil som før være at det kan fremmes krav om retting, prisavslag, erstatning eller eventuelt heving av kjøpet i de alvorligste tilfellene.

Kan selger ta forbehold?

Det blir nok ikke helt slutt på at selger tar forbehold. Men de må være ganske spesifikke for at selger skal «slippe unna» med dem. Står det at «Selger tar forbehold om fuktskader på badet», så vil ikke det bli godkjent. Men står det at selger tar forbehold om fuktskader på badet «fordi det er kjent stram råtelignende lukt og observert brune flekker bak dusjkabinettet», så vil det sannsynligvis være spesifikt nok.

Spesifikke regler ved feil oppgitt areal

Til nå har grensen for når det er en mangel rettslig sett dersom en bolig er mindre enn det som var oppgitt, vært basert på rettspraksis. Fra og med 2022 vil det i utgangspunktet være en mangel dersom avviket mellom det som er opplyst er større enn to prosent og utgjør minst en kvadratmeter.

Mangel under 10 000 kroner er ikke mangel

I tidligere regelverk var det krav om at en mangel må være «vesentlig», og det er mye rettspraksis som sier noe om hva det innebærer i praksis. Nytt nå er at kjøperen selv må dekke tap og kostnader opp til 10 000 kroner.

(artikkelen fortsetter ikke under bildet)

For mange kan det bli aktuelt å måle opp arealet i boligen på nytt før salg