Fast eiendom

Dokumentavgift i veien for fornuftige disposisjoner

Ved tinglysing av eierskifte til fast eiendom må det betales dokumentavgift. Avgiften utgjør 2,5 prosent av eiendommens verdi på tinglysingstidspunktet. I flere tilfeller står avgiften i veien for ellers fornuftige disposisjoner.

Innledningsvis er det verdt å merke seg de viktigste unntakene fra hovedregelen om dokumentavgift. Overdragelse av eiendom ved arv etter arveloven og mellom ektefeller er fritatt for dokumentavgift. Se Kartverkets nettside for oversikt over fritaksreglene.

Typetilfeller

Dokumentavgiften står i noen tilfeller i veien for fornuftige overføringer av fast eiendom.

Generasjonsskifte

Det kan være at foreldre ønsker å overføre hytten eller eneboligen til sine barn, mens de fortsatt er i live. Ofte har barnet større kapasitet til å drive vedlikehold. En slik overføring er vil ofte være et fornuftig ledd i et generasjonsskifte. Ulempen er at det må betales dokumentavgift.

For en eiendom med en markedsverdi på fem millioner, utgjør dokumentavgiften 125 000 kroner. En enebolig i sentrale strøk er gjerne verdt nærmere ti millioner, noe som gjør en overdragelse særlig kostbar.

Konsekvensen kan da bli at man utsetter overdragelsen av eiendommen til neste generasjon. Ved å vente til foreldrene avgår med døden slipper man å betale flere hundre tusen for å få den overført i barnets navn. I mellomtiden er det en risiko for at nødvendig vedlikehold ikke blir gjort.

«Forskot på arv blir ikkje rekna som arv etter lova, og gir ikkje fritak.»  – kartverket.no

Alternativt overdras eiendommen, uten at eierskiftet tinglyses. I praksis utsetter man da problemet. Når eiendommen en gang skal tinglyses må det betales dokumentavgift av markedsverdien på tinglysingstidspunktet.

Merk for øvrig at det ikke skal tas høyde for verdien av en eventuell bruksrett ved beregningen av dokumentavgift.

Samboere

Et annet praktisk tilfelle er ved overdragelse mellom samboere. Ofte vil det være praktisk for en samboer å kjøpe seg inn i den andres eiendom, for så å eie den i fellesskap. Men for mange vil kostnaden på flere hundre tusen kroner, være et hinder for en slik disposisjon.

Samboere er fritatt for dokumentavgift ved samlivsbrudd, dersom de har vært folkeregistrert på felles adresse i minst to år, og har eller venter felles barn. Fritaksregelen gjelder ikke dersom det ikke er samlivsbrudd.

«Vilkåra er at sambuarane har hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år, eller ventar, har eller har hatt felles barn.» – kartverket.no

For samboere som er i en situasjon som nevnt over, vil man spare dokumentavgiften ved å gifte seg. Det er som nevnt ikke dokumentavgift på overføring av eiendom mellom ektefeller. Det er noe betenkelig at offentlige avgifter som være bestemmende på valg av samlivsform.

Les mer om de ulike fritaksreglene på kartverket.no.

Vilkårlige utslag av dokumentavgiften

Dokumentavgiften rammer særlig førstegangskjøpere og unge boligeiere. For førstegangskjøpere utgjør dokumentavgiften nok et hinder for å komme inn på boligmarkedet. Unge folk flytter mer enn eldre, og betaler derfor mer i dokumentavgift enn andre boligeiere.

Vi ønsker mobilitet i befolkningen og at folk bosetter seg der det er mest fornuftig, for dem selv og for samfunnet. Ved å pålegge en flytteavgift på 2,5 prosent ved kjøp av bolig er det uheldig for mobiliteten i befolkningen. I verste fall kan dokumentavgiften medvirke til innlåsingseffekt ved at en person ikke flytter.

Profesjonelle aktører omgår dokumentavgiften ved å eie eiendom i et aksjeselskap. Ved heller å selge aksjene i selskapet, fremfor selve eiendommen, unngås dokumentavgift på overdragelsen. Dette er etablert praksis for profesjonelle aktører. I praksis innebærer det at det ikke betales dokumentavgift ved overdragelse av eiendom eid i aksjeselskap.

En annen måte profesjonelle aktører omgår dokumentavgift, er ved fusjonering av selskap og borettslag, etter den såkalte borettslagsmodellen. I utgangspunktet ville en alminnelig fusjon utløst dokumentavgift. Med ved å legge hjemmelen til eiendommen i et eget selskap, som kjøpes av borettslaget. På den måten eier ikke borettslaget eiendommen direkte, men gjennom et selskap som eier hjemmelen til eiendommen.

Vårt forslag

Poenget er at dokumentavgiften er en avgift som hindrer fornuftige disposisjoner, og som i stor grad betales av unge boligeiere. Dagens innretning er derfor uheldig.

Vi foreslår først og fremst en redusert sats. I Danmark betales det tinglysingsgebyr på 0,6 prosent av kjøpesummen. På Island er dokumentavgiften 0,8 prosent for privatpersoner og 1,6 prosent for selskaper. Norge bør ligge på et nivå tilsvarende våre naboland.

Det bør innføres flere unntak som tar høyde for overføringer mellom nærstående, slik at foreldre kan overføre eiendom til barn, og samboere seg imellom, uten at det påløper avgift.

Samtidig bør det vurderes en differensiert avgift som i større grad tar hensyn til boligeieres betalingsevne og botid. For eksempel ved at førstegangskjøpere fritas eller får en redusert sats. Og det bør vurderes om beregningen av avgift gjøres på en annen måte, og om aksjeselskaper bør beregnes ulikt fysiske personer.

 

Les mer: Kartverkets temaside om dokumentavgift