Sameie i fritidseiendom

Sommeren står for døren, og mange ser frem til avslappende kvalitetstid på hytten. Mange fritidseiendommer eies i sameie, og konflikter mellom sameiere vil ofte ødelegge for glede og trivsel. For å forebygge konflikter, er det derfor viktig å ha klare kjøreregler for sameie i fritidseiendom.

En avtale kan bestemme hvordan blant annet bruk av fritidseiendommen, og ansvar for vedlikehold og oppussing, skal fordeles. Sameieloven angir en hel rekke utgangspunkter, men det er likevel svært viktig å opprette en god sameieavtale. Vi skal her se nærmere på hva som er viktig å regulere i en sameieavtale mellom eierne.

Hvordan et sameie oppstår

Sameie i fritidseiendom oppstår ofte gjennom arv. Det kan for eksempel skje ved at foreldre overfører hytten som forskudd på arv til barn eller barnebarn. Eller ved at foreldregenerasjonen i testament har utpekt flere av sine livsarvinger som mottakere av hytten. Andre ganger foreligger det ikke testament, og flere livsarvinger arver da hele formuen – inkludert fritidseiendommen – sammen. Både søsken og venner kan også kjøpe en fritidseiendom sammen, og dermed selv skape et sameie.

Sameiebrøk

For det første bør man bli enige om sameiebrøk. Sameiebrøken vil normalt være avgjørende for fordeling av både bruk og vedlikeholdsansvar. Vi vil derfor anbefale at sameieavtalen klart angir hvilken eierbrøk hver sameier har.
Eier sameierne like store andeler av eiendommen, eller har man gjennom arv eller kjøpsavtalen rett til ulike eierandeler?
Eksempelvis kan to søsken bli enige om å kjøpe en hytte sammen, men der den ene av dem betaler 2/3 av kjøpesummen og den andre betaler 1/3. Det er likevel avtalefrihet om eierbrøk, men det er gjerne naturlig at partenes innskudd gjenspeiles i sameiebrøken.

Også gjennom arv kan sameiebrøken bli ulik, for eksempel der familiehytten går i arv gjennom flere generasjoner. En kan for eksempel tenke seg at familiehytten ved første generasjonsskifte overtas av to søsken, med en halvpart på hver. Hvis vi tenker oss at den ene av dem har to livsarvinger og den andre har tre, vil det ved neste generasjonsskifte oppstå et sameie der to eiere eier hver sin ¼, mens tre eiere eier hver sin 1/6.

Fordeling av bruk

Noe av det viktigste, er å bli enige om hvordan bruken skal fordeles.

• Skal sameierne være sammen på hytten, eller skal man fordele bruken mellom seg?
• Skal hver sameier ha faste perioder hvert år, der man har rett til å ha hytten alene, eller skal man rullere på dette fordi noen perioder av året er mer attraktive enn andre perioder? Det kan f.eks. være rimelig å rullere bruken av hytten på fjellet i vinterferie og påskeferie, og det bør i så fall sies noe om dette i sameieavtalen.
• Skal man kunne leie ut fritidseiendommen, og hvordan skal i så fall leien fordeles?

Det er nærliggende at sameiebrøken også gjenspeiler hvor mye tid hver av sameierne har rett til å bruke fritidseiendommen. Den sameier som f.eks. har gått inn med 2/3 av kjøpesummen for fritidseiendommen, bør gjerne også ha rett til tilsvarende mer bruk av eiendommen.

Samtidig er det full avtalefrihet slik at sameierne naturligvis kan velge å fordele bruken uten å la sameiebrøken være avgjørende for fordelingen.

Vedlikehold og oppussing

Vi ser ofte at spørsmål om vedlikehold eller oppussing kan skape konflikter. Som sameier plikter man å bidra til vedlikehold. Det er også her sameiebrøken som i utgangspunktet vil angi hvor stor andel av arbeid og kostnader hver sameier skal bidra med. Det er likevel avtalefrihet også her.

Ulike sameiere kan også ha ulik økonomi og ulikt syn på hva slags vedlikehold eller oppussing som er nødvendig. Noen er gjerne også flinkere enn andre til å gjøre bygge- og vedlikeholdsarbeider selv. Dette kan skape irritasjoner mellom sameierne. Forskjeller i økonomi kan også medføre ulikt syn på hvordan oppussing, eventuelt utvidelser, skal finansieres.
Vi vil derfor anbefale at man tenker gjennom slike forhold når sameiet etableres, og at det avtales nærmere om dette i sameieavtalen.
Særeie?
I tilfeller der den tradisjonsrike familiehytten går i arv eller forskudd på arv til neste generasjon, kan giver/arvelater ha et ønske om at hytten forblir i familien ved et eventuelt samlivsbrudd i neste generasjon. Ved overføringen kan det derfor settes som vilkår at hytten skal være mottakers særeie.

Det samme kan også sameierne ha en tanke om i en sameieavtale.

Salg av sameieandelen

Hvis en sameier etter hvert ikke lenger ønsker å være medeier i fritidseiendommen, gir sameieloven for det første vedkommende rett til å selge sin sameieandel. Etter loven kan sameieandelen da selges til hvem man vil.

På den annen side har øvrige sameiere i slike tilfeller forkjøpsrett, som kan motvirke at en ekstern part kommer inn i sameiet. Vi har i mange år sett høy verdistigning for fritidseiendommer, og dette kan medføre at det kan bli vanskelig for en sameier å utøve forkjøpsrett til markedsverdi. Samtidig er det gjerne også et ønske at familiehytten blir værende i familien, fremfor at eksterne kjøpere kommer inn. I en sameieavtale kan man derfor med fordel også bestemme noe om prinsipper for prisfastsettelse dersom en sameier vil selge sin andel, og en eller flere andre sameiere vil gjøre gjeldende forkjøpsrett.

Tvangsoppløsning av sameie

Hvis en sameier ikke lenger ønsker å være medeier i fritidseiendommen, gir sameieloven for det andre enhver sameier i utgangspunktet rett til å kreve sameiet tvangsoppløst og fritidseiendommen solgt.

Det er full avtalefrihet også her, og man kan i sameieavtalen avtale unntak fra retten til tvangsoppløsning og tvangssalg. For familiehytter vil det ofte være et ønske at eiendommen skal bli værende i familien, og at sameiet ikke blir tvangsoppløst og eiendommen solgt eksternt.

Det kan derfor være lurt å tenke gjennom også dette når sameiet etableres, og eventuelt regulere unntak fra retten til tvangsoppløsning.

Avslutning

Det er altså mange problemstillinger som vil dukke opp i et slikt sameie. De ovennevnte temaene er blant de viktigste å avtale noe om, men også andre problemstillinger kan være fremme.

• Skal sameierne kunne pantsette sin sameieandel, med den risiko dette medfører for sameiet?
• Fritidseiendom overføres ofte til neste generasjon som forskudd på arv. Det er derfor viktig å kjenne arvelovens bestemmelser slik at overføring gjennom forskudd på arv blir uangripelig i ettertid.

Ta gjerne kontakt med Stiegler Advokatfirma dersom du har spørsmål, ønsker hjelp til å etablere en god sameieavtale for fritidseiendom eller planlegger å overføre din fritidseiendom til neste generasjon.

Er du ikke medlem? Bli medlem for gratis advokatkonsultasjon!

Jon Håkon Hegdahl er advokat og partner i Stiegler Advokatfirma AS. Han er leder for Stieglers faggruppe for eiendomsrett. Han bistår både private, kommuner og virksomheter med eiendoms- og kontraktsrettslige spørsmål, inkludert tvister for domstolene.