Generasjonsskifte – Gode løsninger for arv av fast eiendom

Det kan være vanskelig å vite hva du skal gjøre for å sikre gode løsninger for arv av fast eiendom. Skal du benytte testament for å bestemme hva som skal skje med det du etterlater deg eller skal du overlate dette til arvingene etter din død? Noen ganger er det lurt å overføre eiendom til neste generasjon som gave eller forskudd på arv.

Denne artikkelen er skrevet av Advokat Georg Ibsen Lexander, Advokatfirma Stiegler AS for Bergen Huseierforening høsten 2017 og først publisert i Huseier 2-2017.

Uansett er det klokt å foreta en aktiv planlegging av hva som skal skje med det du etterlater deg. God planlegging gir bedre oversikt over hvilke verdier du rår over. Dette gjelder både med tanke på fordeling av arv, og for å ha oversikt over hva du har råd til å bruke på seg selv i alderdommen. Det er viktig å huske at du kan gjøre som du vil med egne eiendeler så lenge du lever. Ingen har rett på arv før du er død.

Testament?

Mange er usikker på om de har behov for å skrive testament. Et testament er en angivelse av hva som skal skje med dine eiendeler etter din død. Dersom du ikke har testament vil arven fordeles etter reglene i arveloven. Hovedregelen er at arven fordeles mellom dine livsarvinger (barn) og ektefelle. Se ellers faktaboks om fordeling av arv etter loven.

Ønsker du en annen fordeling enn det som fremgår av loven, må du skrive testament. Det er i arveloven angitt strenge formkrav til testament. Dersom ikke formkravene er oppfylt vil testamentet være ugyldig, og arven fordeles etter loven. Du bør derfor å få hjelp av en advokat til å sette opp testamentet.

Det er begrenset i hvor stor grad du kan gripe inn i livsarvinger (barn) sin rett på arv. Livsarvingenes minstearv etter loven er 2/3 av det arvelater etterlater seg. Pliktdelsarven er likevel aldri mer enn en million kroner for hvert barn.

Dersom du ikke har livsarvinger er det i utgangspunktet ingen begrensninger i hva du kan bestemme i testament.

Gave og forskudd på arv

Gaver du gir mens du lever berøres ikke av reglene om testament og pliktdelsarv til livsarvinger (barn). Du kan derfor gi gaver til hvem du vil uten tanke på regler om barna krav på minstearv og arvelovens regler om fordeling av arv mellom barna. Du må likevel huske at gaver må ha realitet mens du lever for ikke å bli behandlet etter reglene i arveloven. Det er derfor ikke nok bare å overføre eiendomsretten til en eiendom ved tinglysning av skjøte. Overføringen må også vises ved at bruken av eiendommen går over til den som registreres som ny eier.

En annen fordel med å overføre eiendom nå er at det for tiden ikke er arveavgift. Dette betyr at du kan overføre eiendom til arvinger skattefritt. Temaet er politisk omstridt, og det er vel ikke utenkelig at arveavgift i en eller annen form kan bli gjeninnført om den politiske situasjonen endrer seg.

Husk også at det er lurt å planlegge sin arv i god tid. Sykdom og alderdom kan noen ganger gjøre det vanskelig å foreta kompliserte eiendomstransaksjoner.

Det er også en god ide å overføre eiendommen så tidlig som mulig for å sikre at noen sørger for vedlikehold. Vi ser noen ganger at fritidseiendommer er svært dårlig vedlikeholdt når eierne dør fordi eierne ikke har vært i stand til å utføre tilsyn og vedlikehold selv. Hvis du bestemmer hvem av barna som skal overta hytten, og overfører hytten til han eller henne på et tidlig tidspunkt er det ingen tvil om hvem som har ansvar for vedlikehold.

Selv om du overfører hytten til et av barna, kan du fortsatt sikres rett til bruk gjennom en tinglyst bruksrett. På denne måten kan du sikre at hytten blir holdt vedlike slik at den kan brukes lengre enn det som ville vært tilfelle om du selv hadde ansvaret for et tyngende vedlikehold.

Det er opp til gavegiver å bestemme om en gave skal anses som forskudd på arv slik at den skal gå til fradrag når arven skal fordeles. Utgangspunktet, hvis ingenting er sagt, er at gaver fra foreldre ikke regnes som forskudd på arv.

Sameier

Når en hytte overtas ved arv uten at noe er bestemt i testament ender den ofte i sameie mellom barna. Det er ikke uvanlig at det oppstår konflikter i slike sameier. Det kan være ulike interesser for bruken av eiendommen, eller uenighet om hvordan eiendommen skal vedlikeholdes. Interessemotsetninger i sameier kan være et resultat av at forholdene endrer seg over tid. Slike interessemotsetninger kan utvikle seg til konflikter og uvennskap mellom familiemedlemmer som har vært gode venner.

Det anbefales derfor at du tenker deg godt om før du «tvinger» neste generasjon inn i sameiesituasjoner. Det er ikke sikkert hytten eller det gamle landstedet blir best ivaretatt ved at eierskapet fordeles på flere. Sameiet innebærer også at vedlikeholdsansvaret pulveriseres slik at ingen tar på seg det ansvaret det innebærer å være eier fullt ut.

Dersom det er viktig at eiendommen overtas av flere som sameiere bør dette avklares med de som skal motta eiendommen. Det bør også vurderes om det skal etableres en form for kontrakt mellom sameierne som regulerer bruk og vedlikehold.

Uskifte

Ofte sitter den lengstlevende ektefelle uskiftet bo. Det betyr at fordeling av arv etter førstavdøde utsettes til også ektefellen er død. Det er viktig å huske at det er begrensninger i mulighetene til å gi bort fast eiendom for den som sitter i uskifte. Det anbefales derfor alltid å ta kontakt med advokat før det skal gjøres slike disposisjoner. Den som sitter i uskiftet bo kan når som helst velge å skifte med førstavdødes arvinger.

Planlegg

Behovet for testament varierer fra person til person. Vi anbefaler deg så tidlig som mulig å gå gjennom din situasjon sammen med advokat for å vurdere om det er behov for å sette opp testament eller gjøre andre grep for å sørge for at generasjonsskifte av fast eiendom går som ønsket. På den måten unngår du også opprivende konflikter i familien i tilknytning til fordeling av arv.

Benytt din mulighet til gratis konsultasjon med advokat som medlem i Bergen Huseierforening.

Arv etter loven (uten testament):

Arveloven fastsetter at arven i utgangspunktet går til avdødes barn. I tillegg har en eventuell ektefelle krav på en fjerdedel før arven til barna fordeles. Er avdødes barn død, går arven videre til deres barn (altså barnebarna).

Hvis avdøde verken har barn eller barnebarn går arven videre til mor og far, eller avdødes søsken dersom foreldrene er død. Er avdødes søsken død går arven videre til dennes eventuelle barn eller barnebarn. Hvis noen av disse heller ikke er i live går arven videre til avdødes besteforeldre, eller deres etterkommere så langt som til avdødes søskenbarn. Avdødes søskenbarns barn arver ikke.