Gavesalg – skatt ved salg av bolig til underpris
Dette innholdet er over ett år gammel og kan derfor inneholde utdatert informasjon.
Gavesalg foreligger når man overdrar noe mot et vederlag som er større enn symbolsk, men mindre enn markedsverdien. Gaveelementet utgjør forskjellen mellom betalt vederlag og markedsverdi. Det vil typisk være aktuelt i nære relasjoner hvor man ønsker å tilgodese mottaker, gjerne i forbindelse med generasjonsskifter. I det følgende skal vi se på de skattemessige konsekvensene vedrørende gavesalg av fast eiendom.
Mottaker
En gave er skattefri for mottaker. Mottaker skal ikke skattlegges for fordelen det er ved å få en gave. Dersom verdien av gaven utgjør mer enn 100 000 kroner skal beløpet føres opp i skattemeldingen.
Mottaker må være oppmerksom på at det beregnes dokumentavgift ved tinglysningen av eierskiftet, det utgjør 2,5 prosent av markedsverdien av boligen.
Kontinuitetsprinsippet
Inngangsverdien for mottaker varierer avhengig av om giver kunne solgt boligen skattefritt. Det rettslige grunnlaget er skatteloven § 9-7 som stadfester det såkalte kontinuitetsprinsippet:
Det følger av tredje ledd at: «Gavemottaker skal tre inn i givers inngangsverdier og øvrige skatteposisjoner som er knyttet til formuesobjekter overført ved gave.»
Det følger videre av bestemmelsens femte ledd at: «Bestemmelsene i første til tredje ledd gjelder ikke for bolig, […] når arvelater eller giver kunne realisert slike eiendommer uten gevinstbeskatning på dødsfalls- eller gavetidspunktet. […] Inngangsverdien for slik eiendom som er ervervet ved arv eller gave […], settes til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet.»
For gavemottaker gjelder prinsippet om skattemessig kontinuitet med mindre giver kunne solgt boligen skattefritt, da settes inngangsverdien til markedsverdien på gavetidspunktet.
Giver
Ved gavesalg er det enkelte forhold man må være oppmerksom på ved beregning av gevinst/tap. Giver må skatte av eventuell gevinst ved salget, med mindre kravene til skattefritt salg er oppfylt jf. Skatteloven §9-3.
Ved beregningen settes utgangsverdien til det faktisk mottatte vederlaget for boligen. Tap som skyldes gaveelementet, er ikke fradragsberettiget.
Eksempel på beregning:
Gert kjøpte et hus for 1 000 000 kroner i 2010. Huset ble solgt til Gerts sønn for 1 500 000 kroner i 2020. På salgstidspunktet hadde huset en virkelig verdi på 2 000 000 kroner.
Dersom Gert ikke oppfyller kravene til skattefritt salg etter § 9-3 blir skattepliktig gevinst 500 000 kroner. Sønnens inngangsverdi vil tilsvare farens inngangsverdi + gevinst som utgjør 1 500 000 kroner.
Dersom Gert oppfyller kravene til skattefritt salg i skatteloven § 9-3 blir beregningen slik: Gevinsten er skattefri. Sønnens inngangsverdi settes til markedsverdien som utgjør 2 000 000 kr, jf. § 9-7 femte ledd.
Grense mot symbolsk vederlag
Overdragelse med rent symbolsk vederlag anses ikke som gave. Vurderingen av hvorvidt noe er symbolsk må gjøres konkret. Det må legges vekt på størrelsen av vederlaget og hvilket forhold det har til omsetningsverdien.
Som et utgangspunkt vil vederlag som utgjør mindre enn 5 prosent av omsetningsverdien anses som symbolsk. Ifølge Skatte-ABC vil et vederlag på over en million kroner normalt ikke kunne anses som symbolsk.
Dersom noe gis bort eller selges for en symbolsk sum vil en aldri kunne kreve fradrag for noen del av tap. For mottaker gjelder prinsippet om skattemessig kontinuitet, det vil si at vedkommende overtar givers inngangsverdi.
Øvrige forhold
Dersom gavesalg skjer i forbindelse med et generasjonsskifte bør det fremgå dersom gaven skal regnes som forskudd på arv. Vit at det er begrensninger knyttet til slike disposisjoner i uskiftet bo. Det er for så vidt en viss anledning for gavesalg av fast eiendom i arveloven § 23. Diskuter gjerne med din advokat og øvrige arvinger før du gjennomfører et gavesalg av fast eiendom.
Ta kontakt for bistand i tilknytning til skatt ved overdragelse av fast eiendom. Vi bistår våre medlemmer med gratis juridisk rådgivning. Ennå ikke medlem, meld deg inn i dag!
Kilder:
