Når leier misligholder – utkastelse steg for steg

Namsmannen er den som lovlig kan kaste ut leiere når det er grunnlag for det. Utleieren har ikke rett til å kaste ut leieren selv, uansett hvor ille misligholdet er. Utleieren kan heller ikke skifte lås eller kaste leierens eiendeler – verken ut på fortauet eller i bosset.

Av Anniken Mosby

Namsmannen kan gjennomføre utkastelse når leieren ikke har betalt leien, eller når leieren ikke flytter selv om kontraktstiden er ute. Leieren skal varsles på forhånd og lovens fremgangsmåte må følges. Gjelder det annet type vesentlig mislighold, for eksempel sjenerende adferd eller vesentlig forsømmelse av andre plikter, må utleieren veien om tingretten før utkastelsen.

Når saken gjelder skyldig husleie

1) Skriftlig leiekontrakt med utkastelsesklausul?

Den blå boken og andre standardkontrakter har alle en såkalt utkastelsesklausul. Har du muntlig leieavtale, en hjemmesnekret avtale uten utkastelsesklausul eller en kontrakt uten leierens underskrift, kan du ikke gå direkte til namsmannen for hjelp til utkastelse på grunn av betalingsmislighold. Da må misligholdet vokse seg vesentlig først og saken må behandles av tingretten.

2) Send påkrav

Har du standardkontrakt som beskrevet over, kan du sende påkrav når leieren ikke betaler til den avtalte betalingsfristen – i praksis bør du vente en dag eller to etter forfallsdato, men ikke nødvendigvis mer enn det. Du bør bruke et eget skjema slik at du er sikker på at alle nødvendige formaliteter er med. Riktig skjema får du av Huseierforeningen. Ta vare på en kopi av alt du sender til leieren.

2) Vent 14 dager

Om leieren betaler skyldig leie innen 14-dagersfristen i påkravet, avsluttes saken og du kan ikke få ham utkastet på dette grunnlag. Om leieren ikke har betalt innen fristen, er neste skritt å sende begjæring om fravikelse til namsmannen. Det finnes eget skjema for dette. I tillegg til dette skjemaet, skal namsmannen ha kopi av leiekontrakten og kopi av påkravet.

Det er et gebyr på 1 528 kroner for å begjære fravikelse. Gebyret kan du legge til i kravet mot leieren, men det er du som i første omgang må betale. Dersom det viser seg at leieren ikke er søkegod, er dette en kostnad du blir sittende igjen med.

3) Registrering hos namsmannen

Hos namsmannen blir begjæringen registrert samme dag den kommer inn. Hvis alt er ok med begjæring og vedlegg, sendes brev til leieren og til NAV med en 14-dagers frist til å uttale seg. Dersom det ikke kommer innsigelser, eller bare åpenbart grunnløse innvendinger, blir det fastsatt en dato for gjennomføringen av utkastelsen. Det sendes et nytt brev til begge parter med fastsettelse av en dato som normalt er to og en halv uke frem i tid.

4) Fem ukers saksbehandlingstid

Behandlingstiden blir derfor i normaltilfellene fem uker etter begjæring er sendt. Kortere tid er det ikke praktisk mulig å få til dersom lovens krav til varslingsfrister skal overholdes. Dersom leieren har innsigelser, sendes et nytt brev til utleieren, og da vil det nødvendigvis gå lenger tid. Det finnes også en ankemulighet til tingretten, men det er kun helt unntaksvis at den blir benyttet.

5) Selve utkastelsen

Når dagen for berammet fravikelse er kommet, møter en namsfullmektig fra namsmannen og en låsesmed opp på leierens adresse til fastsatt tid. I tillegg plikter utleieren eller en representant for utleieren å være tilstede.

Noen ganger har leieren forlatt redet når namsmannen kommer, og ellers vil de aller fleste forlate boligen rolig når namsmannen kommer. De får anledning til å samle med seg klær, personlige eiendeler og nødvendige dokumenter. Som oftest går det hele raskt. Helt unntaksvis nekter leieren å forlate boligen, og da må namsmannen tilkalle politiet.

Dersom namsmannen gjennomfører utkastelse kommer det et nytt gebyr, totalt må du da betale 3 179 kroner i rettsgebyr.

Leieren kan gjøre opp for seg helt frem til boligen blir stengt av, men det er veldig sjelden leieren gjør opp for seg der og da og dermed unngår at namsmann og følget drar tilbake uten å ha gjennomført utkastelsen.

6) Fjerning av leiers eiendeler

Når boligen er stengt av namsmannen får leieren 14 dager på å hente eiendelene sine. Noen gjør det, og mange gjør det ikke. Den praktiske gjennomføringen av tømming av boligen avtales mellom namsmannen og utleieren.

Hvis leieren ikke har hentet tingene sine i løpet av fristen på 14 dager, vil han eller hun normalt få ytterligere et varsel. Er ikke tingene hentet innen utløpet av frist nummer to, foretar namsmannen en registrering av innbo og løsøre og beslutter om tingene skal kastes eller selges. Hvis det besluttes at tingene skal kastes, pålegger namsmannen normalt utleieren å foreta kastingen i en såkalt «skrotingsfullmakt». Det betyr en fullmakt til å kaste og tømme og rydde boligen og klargjøre den for ny bruk.

Utleieren plikter å ta vare på bankkort, pass og viktige dokumenter. Personlige bilder og eiendeler bør heller ikke kastes. Men møbler og større ting forventes ikke at utleieren oppbevarer. Men her bør detaljene avklares med namsmannen i det enkelte tilfellet.

7) Etterarbeid

Namsmannen har nå bare besørget å fjerne leieren fra boligen og få den tilbakelevert til eieren. Utleieren står normalt igjen med et krav mot leieren som må fremmes på vanlig vis. Snarest mulig bør det sendes en betalingsoppfordring på det samlede kravet. Hvis leieren ikke betaler kan utleieren sende saken til Husleietvistutvalget for avgjørelse.

Andre grunner

Når leiekontrakten er gått ut på tid  

De aller fleste sakene om utkastelse via namsmannen gjelder betalingsmislighold. Men namsmannen får også sakene hvor leieren ikke flytter til tross for at han eller hun har fått en gyldig oppsigelse som det ikke er protestert på, og de sakene hvor leiekontrakten er utløpt på tid og leieren likevel ikke flytter. Prosedyren for disse sakene ligner den som er beskrevet over.

Når leier selv sier opp

Vær oppmerksom på at det hender fra tid til annen at selv om det er leieren selv som har sagt opp leieforholdet, så flytter han likevel ikke når flyttedagen kommer. Har leieren sagt seg opp muntlig eller per sms, kommer du som utleier ingen vei med utkastelse via namsmannen. Selv om det ikke er formkrav til leierens oppsigelse etter husleieloven, bør du alltid be om å få oppsigelsen skriftlig. Får namsmannen en sak hvor utleieren påstår at leieren har sagt opp, men det ikke kan dokumenteres, kan de ikke gjøre noe.

Flytteoppfordring

Når kontraktstiden eller oppsigelsestiden er utløpt og leieren likevel ikke flytter ut på opphørsdagen, må utleieren sende flytteoppfordring. Skjema kan du få av Huseierforeningen. I flytteoppfordringen får leieren 14 dager på seg til å flytte ut. Flytter han fortsatt ikke, kan du begjære fravikelse og for øvrig følge punktene 2-7 som beskrevet over.

Utkastelse ved vesentlig mislighold

Noen utkastelsessaker må avgjøres av tingretten. Kommer tingretten til at utkastelse skal gjennomføres, er det namsmannen som også her forestår den praktiske gjennomføringen. Får man medhold i tingretten, sendes saken med begjæring om fravikelse deretter til namsmannen. Så følger saken prosedyrene som er beskrevet over.

Grunnen til at noen saker må via tingretten, er at det er mer skjønnsmessige og tyngre juridiske avveininger som må foretas, for eksempel om leierens mislighold er tilstrekkelig stort til at utleieren hadde rett til å heve leieavtalen.

Vesentlig mislighold

Dersom leieren har vedtatt en skriftlig utkastelsesklausul, så vi over at utleieren kan sette i gang prosessen dagen etter at leien ikke er betalt som den skal.

Dersom leieren ikke har vedtatt en slik skriftlig utkastelsesklausul, må misligholdet være blitt så vesentlig at utleieren har rett til å heve leieavtalen før han kan sette i gang de innledende skritt mot utkastelse.

Heving

Når kan utleieren heve?

Generelt kan vi si at det skal mye til for at utleieren skal vinne frem med å heve fremfor for å gå veien om ordinær oppsigelse. Etter husleieloven § 9-9 foreligger det vesentlig mislighold dersom:

a) leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen,

b) leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,

c) leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,

d) leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,

e) leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.

Hevingserklæring

En erklæring om at utleieren hever leieavtalen, skal være skriftlig. Den kan pålegge leieren straks å flytte og levere husrommet tilbake. I erklæringen skal grunnen til å heve leieavtalen oppgis.

Hvis leieren flytter ut i henhold til hevingserklæringen, er den delen grei. Utleieren står kanskje igjen med et krav han kan forfølge videre, men leieren er ute og tapet begrenses.

Tingretten avgjør

Hvis leieren derimot ikke flytter ut, må saken sendes til tingretten for avgjørelse. Her brukes ikke skjema fordi saken må utdypes og forklares nærmere. Hevingserklæring, eventuelt leiekontrakt og andre relevante dokumenter vedlegges. Huseierforeningen kan være behjelpelig med mal hvis medlemmer ønsker det.

Hvis tingretten kommer til at det foreligger tilstrekkelig grunn for fravikelsen, får utleieren et rettslig grunnlag for å gå videre til namsmannen som også her forestår selve den fysiske utkastelsen.

Midlertidig forføyning

Helt unntaksvis må noen saker behandles enda mer hastig enn hevingssakene for tingretten. I saken hvor det er snakk om fare for liv og helse må utleier begjære midlertidig forføyning via tingretten. Prosessene går da raskere. Rådfør deg med politiet dersom du har en farlig leier, og ellers med Huseierforeningen eller direkte med tingretten dersom du vil vurdere om saken din er en hevingssak eller en sak om midlertidig forføyning.

Fravikelse = utkastelse

Loven bruker ordet fravikelse, og det samme gjør namsmannen. Men ordet utkastelse er godt innarbeidet i dagligtalen og betydningen er den samme. I artikkelen brukes ordene om hverandre.

Av advokat MNA Anniken Mosby