Grenser for korttidsutleie i eierseksjonssameier
Deler av Bergen sentrum leies ut på korttidsutleie og temaet er i vinden både politisk og blant byens borgere. Her kommer en gjennomgang av hvordan de gjeldende reglene for korttidsutleie faktisk er i eierseksjonssameier. Hvordan reglene burde vært eller hvordan dette praktiseres og eventuelt kontrolleres, blir tema i en annen artikkel.
Eier du seksjon i et eierseksjonssameie, kan du som utgangspunkt fritt leie den ut til vanlige leieforhold så lenge du vil. Men skal du leie ut på korttid – typisk via Airbnb – er det en grense i loven på 90 døgn per år.
Lovteksten
Denne tilføyelsen kom i eierseksjonsloven § 24 i 2020:
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Første til fjerde punktum gjelder ikke for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.
Lenger hvis eier bor i leiligheten selv
Bestemmelsen gjelder ikke hvis du bare leier ut noen rom og fortsatt bor der selv. Men det er ikke nok at for eksempel ett rom der seksjonseieren oppbevarer egne ting er avlåst. Det regnes ikke som å bo der selv.
Hvis du låner ut seksjonen uten å motta betaling, så skal ikke det rammes av denne paragrafen.
År eller kalenderår?
Grensen på 90 døgn gjelder per år. Loven sier ikke noe nærmere om hvilket år det refereres til. Antagelig er det ikke kalenderår, men antagelig blir det slik at forbudet er overtrådt om du har leid ut mer enn 90 døgn av de siste 365 dager.
Når det står «døgn» (og ikke «dager») er det antallet overnattinger som er avgjørende. Utleie fra fredag ettermiddag til søndag morgen er to døgn – ikke tre.
Mislighold ved mer korttidsutleie
Dersom seksjonseier leier ut mer enn dette, vil det være et mislighold som kan gi sameiet rett til å kreve seksjonen solgt, jf. § 38. Men salgspålegg krever at misligholderen er advart og at misligholdet er vesentlig. Det er derfor ingen automatikk i at brudd på forbudet gir rett til salgspålegg.
Hvor lenge er korttidsutleie?
Begrepet korttidsutleie er definert som utleie i inntil 30 døgn i sammenheng. Leies boligen ut i en lengre periode i hvert enkelt leieforhold, er det ikke korttidsutleie. I så fall rammes det ikke at man leier ut i mer enn 90 døgn, for eksempel hvis du leier ut to ganger i 50 døgn. Er leieperioden lengre enn 30 døgn, kan man leie ut boligen så mange ganger man vil. I tillegg kan den altså korttidsutleies i inntil 90 døgn årlig.
60 – 120 døgn
Hvis lovens hovedregel om maksimalt 90 dagers korttidsutleie skal avvikes, må det skje gjennom vedtektsendring i sameiet. Seksjonseierne må ta et valget om kortidsutleie i eierseksjonssameiet. Her er det de vanlige reglene om vedtektsendringer som gjelder (det vil si § 27 annet ledd om flertallskrav og § 43 om krav til innkalling av årsmøte).
Vedtektene må endres innenfor rammen av minimalt 60 døgn og maksimalt 120 døgn. Man kan altså ikke vedtektsfeste at det ikke skal være lov med korttidsutleie i det hele tatt.
Unntak for fritidsbolig
Unntaksbestemmelsen gjelder ikke dersom alle enhetene i sameiet brukes som fritidsbolig. Forarbeidene gir ingen god forklaring på hvorfor unntaket for fritidsboliger er formulert slik, og ikke knyttet til bruken av den enkelte bruksenhet. Tas loven på ordet innebærer det at i et sameie med ti seksjoner som alle er bygget og brukt som fritidsbolig, vil forbudet mot korttidsutleie gjelde hvis en av seksjonseierne tar sin fritidsbolig i bruk som helårsbolig. Tilsvarende vil forbudsregelen gjelde i et sameie med ti fritidsboliger og en næringsseksjon selv om alle boligene brukes som fritidsbolig.
Kilde: Christian Fr. Wyller/Gyldendal Rettsdata
