De fleste kjenner til at de skattefritt kan leie ut en del av boligen de selv bor i for å spe på privatøkonomien. I større boliger kan det være aktuelt å leie ut flere separate enheter. Nedenfor skal vi se hvordan hvordan skattereglene er for skatt ved utleie av egen bolig. Dersom det er mulig å unngå beskatning er det som regel en fordel for huseier.
Lovteksten § 7-2.Utleieinntekt mv.
(1) Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig, unntatt når leieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager og
a. eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien.
b. hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.
50-prosentregelen
Skattefri utleie kan bare skje i tilknytning til boligen du selv bor i. Det gjelder enten du leier ut deler av boligen eller du leier ut hele boligen i et begrenset tidsrom. Nærmere bestemt er leieinntekter fra egen bolig unntatt fra skatteplikt når eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdi.
Typisk er at utleiedelen er en familieleilighet, men det kan også være to-tre hybler eller selvstendige hybelleiligheter, forutsatt at eier sitter igjen med mer enn halvparten av boligens utleieverdi. (Se definisjoner på ulike boenheter nederst på siden)
Dersom det ikke finnes noen opplysninger om leieverdien vil skattekontoret ofte ta utgangspunkt i boligens areal, men utsikt, tilleggsareal mv vil være momenter i vurderingen.
Det er også mulig å leie ut mer enn halvparten av boligen skattefritt for inntil 20 000 kroner i året. Vilkåret er at leieforholdet strekker seg over 30 dager, slik at det ikke blir å regne for korttidsutleie.
NB! Dersom man overskrider 20 000 kronersgrensen skal hele boligen regnskaps lignes det året. Det er greit å være oppmerksom på dersom man feks har et løpende skattefritt leieforhold gjennom hele året, og tenker å leie ut resten av boligen er periode på sommeren. Dersom summen av de to leieforholdene overstiger 20 000 kr i perioden hele eller en større del av boligen var utleid, vil all utleie være skattepliktig det året.
For skatt ved korttidsutleie se denne saken: Skatt ved korttidsutleie – husk dette i skattemeldingen – Bergen Huseierforening
Flermannsbolig – unntaket fra hovedregelen
§ 7-2 (3) Flermannsboliger og utleiehytter omfattes ikke av denne paragrafen. Det samme gjelder når utleie av egen bolig regnes som virksomhet.
Ved utleie i hus som defineres som flermannsboliger er det unntak fra 50-prosentregelen. Det vil si at leieinntektene er skattepliktig også i tilfeller der eieren bebor mer enn halvparten av boligen.
Hus med tre eller flere familieleiligheter anses som flermannsbolig. Har boligen to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet er den også å betrakte som en flermannsbolig.
Men dersom man leier ut en familieleilighet og én alminnelig hybel, regnes det ikke som en flermannsbolig, og man er innenfor skattefritaket. Det vil fortsatt være et vilkår at utleier disponerer over halvparten av boligen selv. Det kan fremstå som noe pussig at hvorvidt hybelen har WC kan ha stor innvirkning på utleiers skatteposisjon.
Man kan altså leie ut en familieleilighet og en eller flere uselvstendige hybler skattefritt hvis man holder seg innenfor 50-prosentregelen.
Hybel eller familieleilighet?
For å kunne vurdere skatteplikten er det viktig å avklare hvorvidt utleiedelen er å regne som en hybel, selvstendig hybelleilighet eller familieleilighet. Det har betydning for om boligen blir å betrakte som en enebolig, tomannsbolig eller flermannsbolig. Utleieinntekter fra en flermannsbolig vil alltid være skattepliktige.
Definisjoner:
Familieleilighet
«For at en boenhet skal kunne karakteriseres som en familieleilighet, kreves det at boenheten er av en slik karakter at den i det minste er egnet som permanent bolig for en familie med to voksne og ett barn.», står det i Skatte-ABC.
Det skal foretas en konkret vurdering, hvor det blant annet legges vekt på om boenheten har de bekvemmeligheter som en familieleilighet vanligvis har. Ved vurderingen legges det blant annet vekt på følgende momenter:
- Eget bad og toalett
- Egen kjøkkenløsning
- Minst et soverom
- Areal over 40 kvm
- Dører mot øvrige lokaler/boen heter må kunne låses
Selvstendig hybelleilighet
En boenhet som ikke tilfredsstiller kravene ovenfor og dermed ikke kan klassifiseres som familieleilighet, vil være en selvstendig hybelleilighet eller hybel. En selvstendig hybelleilighet skal i det minste ha en egen inngang og et eget WC. Det er nok at inngangen ligger inne i selve boligen, for eksempel fra felles entré eller trappeoppgang. Det er for så vidt ikke noe krav om at boenheten skal ha kjøkken eller bad.
Hybel
En boenhet uten egen inngang eller uten eget WC er å betrakte som en hybel i skattelovens forstand. Vanligvis er det snakk om et enkelt værelse som er leid ut, men også boenheter med eget kjøkken og soverom vil kunne karakteriseres som en hybel dersom det for eksempel mangler eget WC.
Typisk for å holde seg innenfor skattefritaket er å leie ut to-tre hybler, forutsatt at eier sitter igjen med mer enn halvparten av boligens utleieverdi. Vær oppmerksom på at utleie av mer enn fire enheter fort vil bli regnet som virksomhet.
Utleie som er virksomhet
Dersom du leier ut fem boenheter eller mer, kan du regne med at skatteetaten vil anse dette som næringsvirksomhet. Men det er viktig å nevne at dette er et utgangspunkt og ingen klar grense. Hvorvidt utleie anses som næringsvirksomhet bedømmes blant annet ut fra omfanget og aktivitetsnivået til utleier.
Dersom man driver hyppig kortidsutleie skal det færre utleieenheter til før man blir ansett for å drive næring. Ettersom man ved korttidsutleie har et høyere aktivitetsnivå.
Tilsvarende kan man, selv med flere utleieenheter, falle utenfor virksomhetsbegrepet dersom aktivitetsnivået er lavt. Det kan være fordi det er inngått langtidskontrakt og leieren har ansvaret for alt vedlikehold og skal dekke alle kostnader.
Alminnelig utleie anses som passiv kapitalplassering og blir skattlagt som kapitalinntekt. Dersom man blir ansett å drive næring vil det i tillegg bli beregnet personinntekt av næringsinntekten. Det betyr at leieinntektene også er grunnlag for trygdeavgift og eventuell toppskatt. Det vil derfor ofte være hensiktsmessig å holde seg utenfor virksomhetsbegrepet, om man er i grenseland.
Vanskelige grenser
Det er greit å være klar over hvilke skatteregler som gjelder før man bygger om boligen med én eller flere utleieenheter. Grensen for når skatteplikt inntrer kan være vanskelig. Det er samtidig flere muligheter til å tilpasse boligen etter skattereglene. Hvor du for eksempel plasserer toalettet kan teoretisk ha avgjørende betydning for din fremtidige skatteplikt. Husk at det er søknadsplikt hos kommunen å etablere selvstendige boenheter.
Ta gjerne kontakt med Bergen Huseierforening før du setter i gang! Bli medlem her.
