Tolkningsuttalelse om huseiers ansvar ved utleie av ikke-godkjent boenhet
Dette innholdet er over ett år gammel og kan derfor inneholde utdatert informasjon.
Departementet har i en tolkningsuttalelse fra 15. januar 2021 uttalt seg om hvem som er rett adressat for pålegg om opphør av bruk etter plan- og bygningsloven §§ 32-3 og 32-4 der eier har leid ut en ikke-godkjent boenhet. Spørsmålet var om eier eller leietaker er rett adressat for slike pålegg, når det er leietakeren som bruker bruksenheten.
Utgangspunktet etter pbl. §§ 32-3 og 32-4 er at pålegg om opphør av bruk skal rettes mot «den ansvarlige», det vil si personer eller foretak som enten har ansvar for feil, eller som ut fra eierskap, avtale eller liknende står inne for tiltaket. Pålegget skal med andre ord rettes mot den som er ansvarlig for at det ulovlige forholdet har oppstått.
Det er kanskje ikke så overraskende, men der eier leier ut bruksenheter som er oppført ulovlig, vil eier som utgangspunkt alltid kunne identifiseres som «den ansvarlige». Det gjelder også i situasjoner der det finnes en leietaker. Det er eier som er ansvarlig for at det ulovlige forholdet har oppstått, ettersom bruksenhetene mangler tillatelse. Dermed kan eier være mottaker av pålegget.
I tolkningsuttalelsen står det videre:
Av Høyesteretts avgjørelse i Rt. 1983 s. 1563 kan det utledes at oppfyllelse ikke kan sies å være umulig når eier av bygget selvforskyldt har brakt seg i en stilling hvor vedkommende ikke umiddelbart kan oppfylle bygningsmyndighetenes krav om å bringe ulovligheten til opphør. Da er det etter departementets syn ikke avgjørende at det for eksempel foreligger en privatrettslig leieavtale som forhindrer eier fra å oppfylle umiddelbart. I slike tilfeller vil eier være henvist til å foreta de faktiske eller rettslige skrittene som er nødvendige for å oppfylle kommunens pålegg. Vi minner for øvrig om at privatrettslige avtaler som hovedregel er uten betydning for hvem som har offentligrettslig ansvar og skal oppfylle pålegg fra bygningsmyndighetene.
Etter dette er det departementets oppfatning at korrekt forståelse av ordlyd og forarbeider til pbl. §§ 32-3 og 32-4 er at eier kan være rett adressat for pålegg om opphør av bruk, dersom det er eier som er ansvarlig for det ulovlige forholdet.
Spesielt interesserte kan lese hele tolkningsuttalelsen her:
§§ 32-3 og 32-4 Departementet svarer på spørsmål om rett adressat for pålegg om opphør av bruk – plan- og bygningsloven §§ 32-3 og 32-4 – regjeringen.no
Det kan være utfordrende å finne ut om en boenhet er lovlig etablert. Kommunen har laget en veileder som kan være fornuftig å starte med, om du er usikker på lovligheten av din boenhet.
