Har leietaker reist hjem og slått av varmen?

Bergen er i vinter kaldere enn på mange år, og en del studenter og andre leietakere har på grunn av korona enten nylig reist hjem igjen, eller ikke kommet tilbake etter jul i det hele tatt. Fraværende leietaker kan være en dårlig match med sprengkulde og avslåtte ovner.

Først og fremst bør du som utleier ta kontakt med leietaker og sjekke om de har det bra og er i leiligheten eller ikke. Om leietaker ikke oppholder seg i leiligheten, bør du avklare om de har noe varme på i leiligheten, og det er særlig kjøkken og bad og rom med vannrør som er viktige å ha såpass med varme på at rørene ikke fryser.

Studenter og andre med dårlig råd er ofte redd for høye strømregninger, og har så lavt strømforbruk som mulig – og særlig hvis de ikke oppholder seg i boligen. Men om alt er avslått og rørene sprekker så kan det potensielt bli dyrere.

Rørleggermester Heming Erstad har lang erfaring med rør i Bergen:

– Det er viktig at huseiere er bevisst risikoen for frostskader og gjør tiltak for å unngå at rørene fryser. Det er varmen som er avgjørende. I rom med vanninstallasjoner bør temperaturen ligge på minimum 10 grader og i kjeller minimum 3 grader. Det er viktig å lukke vinduer og ventiler når kulden setter inn slik at rørene ikke fryser. Dersom rørene likevel fryser må de tines øyeblikkelig for å unngå vannskader. 

Så kan utleier låse seg inn og sette på varme?

Vi får av og til spørsmål om utleier kan låse seg inn i tom leilighet og sette på varme. Her tenker jeg at i 99 prosent av tilfellene bør det være mulig å ta kontakt med leietaker og gjøre avtale om dette. Er leietaker bortreist, så vil han eller hun normalt akseptere at utleier låser seg inn og slår på ovner når det er så kaldt som det er nå.

Den klare hovedregel er ellers at utleier ikke skal gå inn i leieobjektet uten etter avtale med leietaker. Men er det absolutt umulig å få kontakt med leietaker, og det er overhengende fare for at vannskade ved at vann i rørene først fryser og deretter sprekker, så går det en grense for når det likevel er ok. Men dette må vurderes konkret i det enkelte tilfelle.

I husleieloven § 5-6 står det om utleiers adgang til utleid bolig. Utleier kan bare ta seg inn i boligen
hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren.

Leiers ansvar etter husleieloven

Har du behov for å vite det rettslige grunnlaget, så kan det være greit å vite hva husleieloven sier.

I husleieloven § 5-1 står det:

Leieren plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen.

Erstatningsansvar i husleieretten er ikke alltid helt rett frem og enkelt, men i § 5-8 står blant annet dette:

Utleieren kan kreve erstatning for tap som følge av at leieren ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6.

og

Utleieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side.

Den blå husleieboken

Bruker du den blå husleieboken, så har vi der en enda tydeligere og mindre rund formulering av leietakers ansvar. Der står det på side 7:
«Leieren plikter å holde boligen tilstrekkelig oppvarmet når det er frost eller fare for frost.»