Ansvar for utskifting av rekkverksglass i sameie
Dette innholdet er over ett år gammel og kan derfor inneholde utdatert informasjon.
Selv om ytre arealer kan inngå i bruksenheten, er den ytre delen av bygningen fellesareal. Ytre vedlikehold av bygningen er sameiets vedlikeholdsansvar. Dette inkluderer tak, takterrasser, vegger, altaner og balkonger. Nå har departementet kommet med en uttalelse om ansvar for utskifting av rekkverksglass i sameie.
På slutten av 2021 svarte departementet på en henvendelse fra en privatperson knyttet til ansvar for utskifting av rekkverksglass i eierseksjonssameie. Departementet understreker at hvert tilfelle må vurderes konkret og være avhengig av hva som står i de enkelte sameienes vedtekter. I ytterste konsekvens er det også til slutt domstolene som kan avgjøre spørsmål om ansvar. Men det er likevel noen generelle betraktninger i svaret fra Kommunaldepartementet som kan være av interesse for våre medlemmer.
Her er utdrag av departementets svar på spørsmålet om utskifting av rekkverksglass på terrasse er seksjonseiers vedlikeholdsansvar:
Terrasse på utendørs tilleggsdel er i utgangspunktet seksjonseiers vedlikeholdsansvar
Dersom ikke annet er regulert i vedtektene, har seksjonseieren vedlikeholdsplikt for bruksenheten, mens sameiet har vedlikeholdsplikt for fellesarealet, jf. eierseksjonsloven § 32 og § 33. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting, med visse unntak for seksjonseieren, jf. § 32 femte og sjette ledd.
En bruksenhet må ha innvendige arealer, og kan også ha utvendige arealer, jf. eierseksjonsloven § 4 bokstav b. Et typisk eksempel på utvendig areal er balkonger. En seksjon kan i tillegg ha utendørs tilleggsdeler som hører til seksjonen (typisk hage eller inngangsparti). Fellesareal er alt areal på eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenhetene (…).
Selv om ytre arealer kan inngå i bruksenheten, er den ytre delen av bygningen fellesareal. Ytre vedlikehold av bygningen er sameiets vedlikeholdsansvar. Dette inkluderer tak, takterrasser, vegger, altaner og balkonger (…).
I forarbeidene til den tidligere eierseksjonsloven (1997) er skillet mellom seksjonseier og sameiets vedlikeholdsansvar for balkonger presisert slik:
«[b]alkonger hører til bygningskroppen og er en bestanddel av selve bygningen, samtidig som de kan utgjøre en del av en seksjon. Normalt vil sameieren måtte vedlikeholde «innsiden» av sin balkong, mens utgifter som refererer seg til balkongen som en del av selve bygningen er en felleskostnad».
Slik departementet ser det, er et avgjørende kriterium for om en utendørs del av bruksenheten er sameiets vedlikeholdsansvar at den er en del av bygningskroppen. Mens balkonger er utkragede bygningsdeler, som oftest festet i etasjeskillene, kan terrasser både være avsatser på bakkenivå i tilknytning til bygningens første etasje («platting»), og mer «inkorporerte» deler av bygningskroppen, som for eksempel i et terrassehus. Det er således ikke alltid naturlig å betegne terrasser som «en bestanddel av selve bygningen», som er sameiets vedlikeholdsansvar.
Terrasser som er en del av bygningskroppen
Dersom det er tale om en terrassekonstruksjon som er en del av bygningskroppen, vil etter departementets syn utgangspunktet over om balkonger være førende. Vedlikehold av terrasserekkverket vil i slike tilfeller i utgangspunktet være sameiets ansvar.
Hvorvidt utskifting av glass i rekkverket er alminnelig vedlikehold, eller en endring av bebyggelsen som krever to tredjedels flertall på årsmøte, jf. § 49 annet ledd bokstav a, må avgjøres skjønnsmessig ut fra tiltakets karakter. Normalt vil arbeider som gir en standardheving gå ut over vanlig vedlikehold, men ikke enhver standardheving i forbindelse med gjennomføring av vedlikeholdsarbeid nødvendiggjør behandling i årsmøte. I juridisk teori er det lagt til grunn at standardheving som er «i pakt med tidens krav og bruk», kan anses som vanlig vedlikehold og vedtas av styret. Som eksempel nevnes erstatning av gamle vinduer med moderne isolerglassvinduer, eller oppgradering av baderom i forbindelse med nødvendig renovering av disse.
Les mer:
Terrasser som ikke er en del av bygningskroppen
Seksjonseier har som nevnt vedlikeholdsansvar for utendørs tilleggsdeler, jf. 32 første ledd annet punktum. I juridisk teori synes det å være lagt til grunn at også terrasser anlagt på utendørs tilleggsareal er seksjonseiers vedlikeholdsansvar:
«… utvendig vedlikehold av terrasser o.l. på utvendige tilleggsdeler er oftest seksjonseierens ansvar».
Departementet mener tilsvarende at terrasser som er anlagt på utendørs tilleggsareal, og som ikke utgjør en del av bygningskroppen, i utgangspunktet er seksjonseiers vedlikeholdsansvar. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting, med visse unntak for seksjonseieren, jf. § 32 femte og sjette ledd. etter I femte ledd er det fastsatt at seksjonseiers vedlikeholdsansvar ikke omfatter «utskifting av … vinduer og ytterdører». Glass i et terrasserekkverk faller ikke under en naturlig forståelse av hverken «vinduer» eller «ytterdører».
Departementet mener derfor i utgangspunktet at utskifting av glass i terrasserekkverket er seksjonseiers vedlikeholdsansvar. I forarbeidene er unntaksregelen i femte ledd primært begrunnet med hensynet til ivaretakelse av bygningens utseende:
«[s]eksjonseieren plikter å vedlikeholde vinduer og ytterdører, men altså ikke å skifte dem ut. Begrunnelsen er hensynet til å beholde en enhetlig fasade … Dersom reparasjon av vinduet eller ytterdøren tilbake til samme tilstand er teknisk og økonomisk forsvarlig, er det ikke behov for å skifte ut vinduet eller ytterdøren. Da påhviler plikten seksjonseierne. Dersom en vindusrute knuses, og denne lar seg erstatte med en tilsvarende vindusrute, kan vinduet repareres. Da påhviler vedlikeholdsplikten seksjonseieren … dersom et vedlikehold (reparasjon eller utskifting) medfører en endring av fasaden (eller – for så vidt gjelder ytterdører som grenser mot innvendige fellesarealer – av det visuelle inntrykket av fellesarealene), er det sameiet som skal stå for dette».
Må vurderes konkret
Utskifting glass til terrasserekkverk vil kunne medføre en endring av fasaden hvis terrassene er anlagt slik at hver av seksjonene på bakkenivå har terrasser med et likt visuelt uttrykk. Dersom anleggelse og utforming av terrassene er besluttet i fellesskap, og samtlige seksjoner på bakkenivå har tilsvarende terrasser, kan dette tale for at utskifting av rekkverk medfører en endring av fasaden som påhviler sameiet. Dette må vurderes konkret i hver sak. Utskifting av glassruter i terrasserekkverk med ruter som har et tilsvarende visuelt uttrykk vil imidlertid i utgangspunktet være seksjonseiers ansvar, da slik utskifting ikke vil påvirke fasadens utseende.
Departementet understreker at det i siste instans er domstolene som avgjør omfanget av seksjonseiernes vedlikeholdsansvar.
Kommunal- og moderniseringsdepartementet – saksreferanse 20/4177-4
