Det er ikke lenger god butikk å drive bygård

Det er ikke lenger lønnsomt å drive utleie av mindre bygårder. Dagens skattepolitikk skader utleiemarkedet, bidrar til dårlige boforhold og økte boligpriser.

De siste ti årene har boligprisene i byen steget med over 50 %. Det er ikke bare de som står utenfor boligmarkedet som blir berørt av høye boligpriser. Konsekvensene av prisstigningen er økt formue- og eiendomsskatt for de som allerede eier bolig. De som driver utleie med næringsbeskatning blir spesielt hardt rammet.

Økte kostnader

I det følgende skal vi noe forenklet se hvordan økte boligpriser påvirker regnskapet til en liten bygård med seks leiligheter.Det er typisk bygårder som har vært i familien i en årrekke og man ønsker å videreføre driften. 

La oss si at  markedsverdien var to millioner per leilighet i 2010. For ti år siden kunne huseier regne med å betale i overkant av 50 000 kr i formuesskatt. Formuesverdien på sekundærbolig var på 40 % av markedsverdien og det var lite eller ingen eiendomsskatt i Bergen på den tiden. 

I 2020 har verdien på de samme leilighetene steget til tre millioner, det er innført eiendomsskatt og det er praktisk talt ingen verdsettelsesrabatt på sekundærbolig. I dag må bygården belage seg på å betale rundt 160 000 kroner i eiendoms- og formuesskatt. I samme periode har offentlige avgifter til vann, avløp og renovasjon økt med ca 30 %.

Det er over tre ganger så mye som for 10 år siden. Uten at utleier har fått mer penger mellom hendene. Leieprisen for alminnelige to- og treroms leiligheter i Bergen har de siste årene økt med rundt 25 % de siste 8 årene.

Regnskapet går ikke opp

For regnskapet i bygården får dette merkbare konsekvenser. Med en månedsleie på 10 000 kroner per leilighet blir resultatet før skatt på 720 000 kroner. Av dette beløpet skal det skattes 50 % som næringsinntekt samt nevnte eiendoms- og formuesskatt. I tillegg kommer avgifter til vann, avløp og renovasjon på opp mot 20 000. Huseier sitter da igjen med rundt 180 000 kroner etter skatt. Her er ikke regnet med kostnader til annonsering, visning, kontrakter, forsikring, strøm, internett mm.

Resultatet for bygården innebærer at det er lite penger igjen til uforutsette utgifter, skader og vedlikehold. Håndverkstjenester er dyrt og enkelte huseiere ser seg nødt til å utsette nødvendig vedlikehold. Det går fort med noen hundretusener for å tette tak eller bytte vinduer.

Konsekvensen er altså at vanlige utleiere ikke klarer å drive en bygård lønnsomt. Resultatet er at eier av bygården må akseptere tapet, selge huset eller dele opp boenhetene. Det er ikke synd på de som eier en bygård. De kan alltids selge seg ut for en god pris. 

Profesjonelle aktører

Utleiere som ønsker å drive sosialt og langsiktig presses på denne måten ut av markedet. Dette er et problem for de som befinner seg på leiemarkedet, ved at vi risikerer mangel på utleieboliger til fornuftige priser.

Eiendomsskatt Bergen kommune siste 10 år. Trykk for større bilde. Kilde SSB

Dagens skatteregime legger kun til rette for aktører som presser hver kvadratmeter for maksimal profitt. Regnskapet går rundt ved å dele opp boenheter, kreve høy leie med strenge kontraktsvilkår. Resultatet er ofte dårlige og dyre boforhold preget av mistrivsel og kortsiktighet.

Dette er en uheldig trend som skaper et usunt leiemarked. Resultatet er at stadig flere leietakere ønsker å komme seg raskest mulig inn på boligmarkedet, og prisene fortsetter å stige. 

Økt skatt på sekundærbolig kan for noen virke som en god idé, men man redder ikke boligmarkedet ved å rasere leiemarkedet. Snart er det bare utleiehaiene og sokkelleilighetene igjen på leiemarkedet. 

Det bør legges til rette for et bedre utleiemarked. Det er ikke lenger lønnsomt for alminnelige utleiere å drive utleie av mindre bygårder. Det bør ikke være en politisk målsetting at alle skal eie egen bolig. Senke skatten kunne vært et godt sted å begynne. 

Avskrivning av boligbygg

Et annet tiltak som bør vurderes er å åpne for avskrivning av boligbygg som leies ut i næring – over 5 enheter. På samme måte som man kan skrive av verdireduksjonen av næringsbygg. Den materielle verdien vil reduseres som følge av slit og elde og det bør fremgå av formuesverdsettelsen.

Myndighetene både lokalt og nasjonalt bør legge bedre til rette for seriøse utleiere med sosialt og langsiktig perspektiv. Slik at pris og boligstandard holder seg på et akseptabelt nivå. På den måten kan man bidra til et bedre og sunnere utleiemarked som er et reelt alternativ til å eie. Det er kun bolighaier og spekulanter som tjener på dagens skatte- og avgiftsregime.

Av advokatfullmektig, Ole Christian Juriks