Dette innholdet er over ett år gammel og kan derfor inneholde utdatert informasjon.
I et fremleieforhold er det et avtalerettslig forhold mellom hovedleier og fremleier. Men det oppstår ikke noen direkte avtale mellom utleier og fremleier. Fremleie skiller seg fra overføring av leierett ved at hovedleieren fremdeles vil hefte overfor utleieren.
Fremleie står vi overfor når leier (hovedleier) helt eller delvis overlater bruksretten til husrommet til tredjemann (fremleier), uten å avslutte leieavtalen mellom seg selv og utleieren. Fremleieavtalen kan gjelde hele eller deler av den boligen hovedleier har bruksretten til.
Ulike typer fremleie
Husleieloven har litt ulike regler avhengig av om det er snakk om fremleie av del av bolig, hele boligen eller i forbindelse med tidsbestemte leieavtaler.
Hovedregelen finner vi i husleieloven § 7-2. Den sier at leieren ikke har adgang til å fremleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Etter hovedregelen kan utleier fritt nekte fremleie uten begrunnelse. Men det finnes flere lovhjemlede unntak med stor praktisk betydning. Etter disse unntakene kan utleier bare nekte godkjennelse dersom lovens grunner er til stede.
Fremleie av del av bolig
Leier av bolig som selv skal bo i boligen, kan fremleie en del av boligen med godkjennelse fra utleieren. Godkjennelse kan bare nektes dersom fremleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.
Her kjenner vi igjen formuleringene fra husstandsutvidelse. Så lenge leieren selv bor i leieboligen, men velger å leie ut en del av den samme boligen til en annen, er det vanskelig for utleier å hindre det. Dette er en praktisk form for fremleie, ofte begrunnet med at leier kan dele utgifter med en ekstra person.
Utleier har bare rett til å nekte dersom han har en saklig grunn som relaterer seg til fremleierens kvalifikasjoner som beboer eller dersom boligen klart blir overbefolket.
Fremleie ved midlertidig fravær
Leier av bolig kan fremleie med utleierens godkjennelse i inntil to år ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Langvarige ferier og reiser faller normalt utenfor bestemmelsen. Om det ellers foreligger tungtveiende grunn, må avgjøres ved en konkret vurdering.
Denne formen for fremleie skjer antagelig i relativt beskjedent omfang, men hjemmelen er altså til stede ved slikt midlertidig fravær.
Godkjennelse kan også her bare nektes dersom fremleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.
Fremleie ved tidsbestemte leieavtaler
Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieren fremleie for resten av leietiden med godkjennelse fra utleieren. Blir godkjennelse nektet uten at fremleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket, kan leieren si opp avtalen.
Dette er en type fremleie som er praktisk når det mangler oppsigelsesadgang og det er lang bindingstid i kontrakten. Er leier etter kontrakten avskåret fra å si opp leieforholdet, kan dette være en løsning som ivaretar både leiers behov for å flytte før avtalens opphør, men som også sikrer utleier et leieforhold og leieinntekter ut den opprinnelig avtalte perioden. Hvis utleier ikke er fornøyd med den eller de fremleiekandidatene som foreslås, men mangler saklig grunn, kan leieren si opp med tre måneders varsel. Men da har altså begge parter fått en sjanse til alternativ løsning først.
Har utleieren saklig grunn for å nekte fremleie, kan leieren ikke si opp. Han må betale leie selv om han verken har anledning til å bo i boligen selv eller får fremleid.
Godkjennelse ved passivitet
Svarer ikke utleieren på en skriftlig søknad om godkjennelse innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjennelse.
Fremleierens stilling ved oppsigelse
Som nevnt tidligere foreligger det ikke egentlig noe partsforhold mellom utleier og fremleier. Men det finnes likevel spesielle regler dersom utleieren har tenkt å si opp hovedleieforholdet og det foreligger et lovlig fremleieforhold. Blant annet skal utleieren da sende kopi av oppsigelsen til fremleieren. Vi går ikke detaljert inn på disse reglene, men vær oppmerksom på at reglene finnes om en slik situasjon skulle oppstå, jf husleieloven § 7-7.
