Vi anbefaler tidsbestemt leieavtale fremfor en kontrakt uten sluttdato. Mange ønsker av forskjellige grunner å leie ut for et år eller kortere. Du får her en grundig og detaljert gjennomgang av mulighetene for å inngå avtaler for kortere tid enn lovens hovedregel på minst tre år.
Tidsubestemt eller tidsbestemt?
Det er lovlig å leie ut på tidsubestemte kontrakter. I så fall avtales når leieforholdet starter, men ikke når det slutter. Vi anbefaler det likevel ikke, fordi det kan være vanskelig å si opp en leier som bor på tidsubestemt avtale.
Hovedregel: Minst tre år
Hovedregelen for tidsbestemte kontrakter er at du alltid kan leie ut med en varighet på minst tre år. Har du treårskontrakt, trenger du ikke begrunne hvorfor leieforholdet avsluttes når de tre årene er gått. Når leieperioden er ute, står du fritt til å inngå ny kontrakt med de samme leierne eller med noen andre. Og når du inngår ny kontrakt etter tre år, kan du også enklere endre leiesum og andre betingelser.
Kortere varighet enn tre år?
En del utleiere synes at tre år er for lang tid å binde seg til, og inngår derfor kortere kontrakter. Noen ganger er det lov, mens andre ganger kan det være i strid med loven. Kommer du inn under en av lovens to unntaksbestemmelser nedenfor, kan du lovlig inngå kontrakter med kortere varighet:
Unntak 1: Du kan leie ut i ett år (eller mer) dersom leieforholdet gjelder
- loftsbolig i enebolig
- sokkelbolig i enebolig
- bolig i tomannsbolig
Forutsetningen er at utleier bor i samme hus og at sluttdatoen fremgår av kontrakten.
Unntak 2: Du kan leie ut tidsbegrenset uten minstetid dersom
* utleieren eller noen i utleierens husstand selv skal bruke boligen til bolig
* du har annen gyldig årsak
Forutsetningen er at sluttdatoen fremgår av kontrakten og at grunnen for kortere varighet er gyldig og er tatt med i kontrakten.
Oppsigelsesadgang i leieperioden
Uansett hvilken av disse tre variantene som gjelder leieforholdet, er det avtalefrihet om oppsigelsesadgang i leieperioden. Dere kan avtale at leieforholdet ikke skal kunne sies opp i det hele tatt opp før sluttdato, eller at det skal kunne sies opp med en frist som avtales i kontrakten. Dere kan også avtale mellomløsninger med bindingstid en periode og deretter oppsigelsesadgang. Er verken det ene eller andre alternativet fylt ut i kontrakten, gjelder lovens hovedregel om tre måneders oppsigelsesfrist, også innenfor de tidsbestemte avtalene.
Er det avtalt en oppsigelsesfrist, for eksempel på to måneder, kan leietaker si seg opp med to måneders varsel i løpet av kontraktstiden, uten noen grunn. Dersom utleier skal si opp med tomåneders frist i løpet av kontraktstiden, må utleier ha en gyldig grunn for det. Det er altså ikke nok bare å ha avtalt oppsigelsesadgang, det må også foreligge en god grunn for det på utleiers side. Husk at det også er strenge formkrav til utleiers oppsigelse.
Lofts- eller sokkelbolig eller del av tomannsbolig
Bor du i samme hus som leietakeren og leier ut lofts- eller sokkelbolig eller del av tomannsbolig, kan du leie ut med så lite som ett års varighet på kontrakten. De fleste vet helt sikkert om de kommer inn under denne kategorien, og leier derfor ”systematisk” ut på ettårskontrakter. Det er lurt. Men ikke alle hus og boliger er helt enkle å definere under hovedkategoriene. Derfor kan det noen ganger være usikkert om leieforholdet kommer inn under denne kategorien.
Uttykket lofts- eller sokkelbolig omfatter selvstendige boenheter som ligger i lofts- eller sokkeletasjen av eneboligen. Dersom utleierens og leierens boenhet ligger på samme plan i bygningen, er det en tomannsbolig. Lofts- og sokkelboliger i denne sammenheng er det bare der bygningen inneholder maksimalt to utleieenheter. Dersom det finnes flere boenheter bestemt for utleie i bygningen, kan du ikke inngå tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn tre år.
Når det gjelder uttykket tomannsbolig, omfatter dette frittliggende bygninger med to selvstendige hovedboenheter. Det fratar ikke eiendommen preg av tomannsbolig om det i tillegg finnes en lofts- eller sokkelbolig i bygningen. Men dersom bygningen inneholder flere enn tre boenheter, faller leieforholdet inn under hovedregelen om minstetid på tre år.
Hva er en enebolig?
Loven bruker ordet ”enebolig”. I lovens forarbeider omfatter uttrykket enebolig ”frittliggende enkeltboliger (villabebyggelse) uansett størrelse”. Ut fra dette kan det se ut til at lovgiver har ment at det bare er frittliggende ene- og tomannsboliger som omfattes, slik at rekkehusbebyggelse og bygninger som henger sammen er ment å falle utenfor bestemmelsen.
For bebyggelse hvor husene henger fast i hverandre – typisk Sandvikenbebyggelse med gamle trehus tett i tett, vil hver enkelt eier/utleier normalt bare eie sitt ”hus” med for eksempel tre leiligheter. Da kommer spørsmålet om det likevel er en ”enebolig” i lovens forstand. Bergen Huseierforening rettet en henvendelse til Kommunal- og regionaldepartementet i 2012 da det er departementet som har ansvar for husleieloven. Hensynene bak behovet for kortere kontrakter enn tre år vil jo være de samme for disse husene som når huset ligger fritt. I svaret vi fikk står blant annet dette:
Ser man imidlertid på hensynet bak regelen, er det vanskelig å forstå hvorfor ikke også hus som henger fast i hverandre” skal omfattes. Det er jo også blitt mer og mer vanlig å bygge såkalte eneboliger i kjede, og grensen mot tradisjonelle rekkehus kan være vanskelig å trekke. Det er ikke vanskelig å argumentere for at eneboliger i kjede og/eller rekkehus bør kunne omfattes av unntaksregelen, men vi kan altså ikke gi noe klart svar på hva som er gjeldende rett.
Grensetilfeller
Selv om lovtekstens utgangspunkt er greit, kan det bli noen kronglete vurderinger av når det er lovlig med ettårskontrakt likevel. Hva hvis utleier i tillegg til sokkelleiligheten leier ut et enkelt beboelsesrom i sin egen del? Det er mest nærliggende å si at utleie av et enkelt beboelsesrom i utleiers egen boenhet, ikke skal regnes med. Dersom det har nødvendige fasiliteter som toalett og kjøkkenkrok og er egnet til varig beboelse, så er det på den annen side antagelig en egen boenhet i denne sammenheng.
Eller hva hvis huset består av flere leiligheter, men ikke alle leies ut? Det er ikke tydelig avklart om det er husets inndeling, eller faktisk bruk som skal legges til grunn, men vi antar at det er faktisk bruk. Dersom en enebolig i tillegg til hoveddelen har en loftsleilighet og to sokkelleiligheter, er det så mange boenheter at utleie skal skje på treårskontrakter. Men hva hvis loftsleiligheten benyttes av utleier sammen med hans eller hennes egen del, slik at det bare er de to sokkelleilighetene som leies ut? Kan de da leies ut for et år om gangen? Det er ikke omtalt i lovens forarbeider, men antagelig er det greit å legge faktisk bruk til grunn og leie ut de to sokkelleilighetene for et år om gangen.
Og hva skjer hvis flere deler en av enhetene og bor i kollektiv? Verken lovteksten eller forarbeidene gir noen veiledning her, men vi antar at hvis leier ikke har eksklusiv bruksrett til noe som kan kalles ”selvstendig boenhet”, vil leieforholdet ikke telle med når det skal vurderes om det er mer enn tre selvstendige boenheter i huset. Er det flere som leier den ene utleieleiligheten sammen, så vil det altså likevel regnes som én leilighet.
Spiller det rolle om huset er seksjonert?
Vi kan tenke oss et hus med en hovedleilighet i midten der utleier bor, og en utleid loftsleilighet og en utleid kjellerleilighet. Er dette en enebolig i lovens forstand? Er det tillatt å leie ut både loftsleiligheten og sokkelleiligheten for ett år om gangen? Noen lurer på om det spiller noen rolle om huset er seksjonert i to eller tre seksjoner og om det likevel kan være en ”enebolig” i lovens forstand. Da dette ikke er omtalt i loven eller lovens forarbeider, har Bergen Huseierforening spurt departementet også om dette, og fått følgende svar:
Vi har forståelse for at bestemmelsen byr på tolkingsproblemer. Vi er i tvil, men mener at det antageligvis kan ses bort fra at huset er seksjonert. Det avgjørende er om begrunnelsen bak regelen slår til, med andre ord om boforholdet mellom eier og leietaker(e) er så nært at det bør være anledning til å leie ut for en kortere periode enn tre år. Vi mener altså at det kan legges til grunn at en slik bolig er enebolig i lovens forstand.
Utleier skal bruke boligen selv
Dersom leieforholdet ikke gjelder lofts- eller sokkelbolig eller del av tomannsbolig hvor utleier selv bor i samme huset, er mulighetene til å leie ut for kortere tid enn tre år mer begrenset. Men det finnes unntak som gjør at avtalen kan tidsbegrenses uten hindring av lovens hovedregel. Vi er nå over i lovens unntakskategori nummer to.
Dersom utleieren selv skal bruke den utleide leiligheten som sin egen bolig etter en viss tid, kan det inngås avtale med valgfri varighet – forutsatt at begrunnelsen er reell. Om utleier skal bruke boligen etter fire måneder, etter tolv måneder eller etter to og et halvt år, så kan kontraktens varighet lovlig samsvare med denne lengden. Det samme gjelder om det er noen i utleiers husstand som skal benytte boligen. Er det andre i utleiers slekt som skal overta enn de som utleier bor med, kommer det eventuelt inn under ”annen gyldig grunn” og står ikke nødvendigvis like sterkt som det alternativet som spesifikt er oppregnet i loven.
Det er ikke noe vilkår at utleier før utleien starter, selv har brukt boligen til bolig, men det vil jo ofte være tilfellet. Det kreves videre at utleier skal bruke boligen som bolig, altså som permanent heltidsbolig. Det er ikke tilstrekkelig at boligen skal brukes sporadisk, som reservebolig eller fritidsbolig. Det må også være utleiers hensikt at boligen skal tas i bruk straks etter at leieavtalen opphører. Det er ikke tilstrekkelig at boligen en dag i fremtiden skal tas i bruk som egen bolig for eksempel av utleierens barn.
Annen gyldig grunn
Det er strenge krav til hva som er annen saklig grunn. Enkle eksempler på dette er at boligen skal ombygges, rives, selges eller at utleier som for eksempel er yrkesmilitær har blitt utkommandert til å arbeide på en annen kant av landet en kortere periode. Grunnen må være påviselig og akseptabel. Konkrete planer om salg av boligen, vil normalt være tilstrekkelig grunn. Planer om seksjonering av huset bør man ikke regne med at er gyldig grunn.
Leiers ønske ikke gyldig grunn
Det som heller ikke er gyldig grunn, er at du ønsker en prøveperiode. Kortere tidsbegrensning kan du heller ikke lovlig avtale med den begrunnelse at leier bare har behov for kortere tid. Det kan godt tenkes at en leier som skal studere et sted i ett år, kun har behov for leiligheten i ett år. Men for å ivareta leiers behov for å komme seg ut av kontrakten, kan du gi leier avtalemessig rett til å si opp leieavtalen med en avtalt frist.
Reell grunn
Utleieren kan bare påberope seg unntakene om gyldig grunn dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges frem til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått.
Når varigheten er lovstridig
Dersom du har inngått en leieavtale med kortere varighet enn det lovens alternativer gir, kan du i verste fall risikere at kontrakten lovlig fortsetter på tidsubestemte vilkår. Inngår du for eksempel en ettårskontrakt der det skulle vært en treårskontrakt, og leieren flytter ut etter endt tid, skjer det ikke noe mer. Men får du en leier som ikke flytter ut når ettårsperioden er ute, og det blir en rettslig tvist av dette, må du regne med å tape.
Det innebærer i denne sammenheng at leieforholdet fortsetter. Alle kontraktens øvrige punkter blir stående som gyldige, bortsett fra akkurat det punktet som gjelder tidsbegrensningen. Merk også at kontrakten ikke går over til treårskontrakt, men en løpende tidsubestemt avtale uten sluttdato dersom den avtalte varigheten er lovstridig.
