Unngå skattesmell ved utleie av egen bolig før salg

Høyere renter og økte kostnader har ført til at boligkjøpere ikke lenger er villige til å betale de samme prisene som tidligere. Det er uttalt blant annet i Nettavisen at det tar lengre tid å selge en bolig og prisene synker. Dette har ført til at boligsalg utsettes og enkelte boligeiere velger å leie ut boligen i håp om at markedet bedrer seg. Det kan få dramatiske skattemessige konsekvenser.

Lenke: Reglene for skattefritt salg av egen bolig finner vi i skatteloven § 9-3 (2)

Potensiell skattesmell

Om boligselger ikke har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene før avtale om salg inngås, beskattes gevinsten ved salget. Gevinsten vil typisk tilsvare verdistigningen på boligen i eiertiden. Denne regelen tar ikke hensyn til at boligen har vært selgers primærbolig i flere tiår; det er de siste to årene før avtale om salg som er avgjørende.

Midlertidig utleie

Får du ikke solgt boligen på høsten kan det være fornuftig å prøve igjen til våren. I stedet for at boligen blir stående tom, er det en fordel å leie den ut. En forutsetning er at boligselger har funnet et nytt sted å bo.

Det er anledning til å leie ut en bolig for en kortere periode, som et halvt år, med begrunnelse at boligen skal selges. Men det er en risiko ved å leie ut i tiden før salg.

Risiko ved leieforhold

En risiko er at leietaker blir boende ut over avtalt leietid. Dersom leietaker ikke flytter i henhold til avtalen, må utleier begjære utkastelse via namsmannen. Utkastelsesprosessen kan ta lang tid og i verste fall medføre at fristen for skattefritt salg oversittes.

Om leietaker ikke flytter, vil det ikke være snakk om en brukshindring, siden det ikke er forhold på eiers side som gjør at boligen ikke kan brukes.

En annen risiko er at leietaker påfører boligen skader som må utbedres før boligen på nytt kan legges ut for salg. Avhengig av type skade og tilgang på håndverkere, kan utbedringsprosessen ta tid og i verste fall medføre at fristen for skattefritt salg oversittes.

Det kan tenkes at boligselger i nevnte tilfeller vil kunne ha et erstatningskrav mot leietaker. Jeg kjenner ikke  eksempler på at slike tilfeller har blitt prøvd rettslig.

Distriktsfiendtlige regler

Jo lengre unna de store byene boligen befinner seg, desto lengre tid tar det som regel å få solgt boligen. Reglene for skattefritt salg av egen bolig kan derfor skape særlige utfordringer i distriktene. For boligeiere i distriktene er det derfor en særlig risiko ved midlertidig utleie i påvente av salg.

Siden 1987

Reglene for skattefritt salg av egen bolig trådte i kraft i 1987. Siden den gang har det norske boligmarkedet hatt en mer eller mindre vedvarende prisstigning. Når boligmarkedet nå ser ut til å gå tregere og flere venter med å selge boligen sin, kan det by på ubehagelige overraskelser for de som ikke kjenner til reglene for skattefritt salg. Det er uheldig, all den tid skatteregler skal være nøytrale, som innebærer at folk ikke skal trenge å tilpasse sine disposisjoner etter reglene.