Dette innholdet er over ett år gammel og kan derfor inneholde utdatert informasjon.
Følte du deg trakassert av leietaker (eller av utleier) i leieforholdet? Mener du å ha rett på erstatning for tort og svie på grunn av den andre parts oppførsel overfor deg? Det er ikke så lett å vinne frem med slike krav. Kan du i det hele tatt få erstatning for ikke-økonomisk tap etter avsluttet leieforhold?
Når et leieforhold ender dårlig, tar ofte leietaker eller utleier saken til Husleietvistutvalget (HTU) for å få en rettslig avgjørelse om hvem som skylder hva. Dersom du som utleier kan dokumentere kravet ditt, har reklamert i tide og har et rettslig grunnlag, vil du som hovedregel vinne frem. Ofte gjelder sakene for HTU om leietaker skylder husleie eller strøm, eller det kan være spørsmål om erstatning for mangelfull utvask eller skader på boligen ut over vanlig slitasje. Disse vanlige erstatningskravene skal vi la ligge her.
Men noen ganger synes en eller begge parter at det har vært en psykisk belastning å være part i leieforholdet, og mener seg berettiget til kompensasjon for det.
Vi sakser et eksempel fra en konkret sak fra HTU i 2022:
I tillegg har leietakeren tilføyet et krav om erstatning på kr 23 000 for ikke-økonomisk skade. Leietakeren har opplyst at også dette kravet skal være en kompensasjon for «ulempe og forstyrrelser» gjennom hele saken, og viser til at utleieren har lurt henne til å betale for mye for strømforbruket, har holdt tilbake depositumet, fremmer nye krav uten grunn, utsetter å svare på klagene, og at leietakeren føler seg trakassert.
I vedtaket fra HTU er vurderingen slik, og det beskriver – etter vår oppfatning – gjeldende rett om temaet:
Leietakerens hovedkrav om erstatning for ikke-økonomisk tap («tort og svie»)
Leietakeren har krevd erstatning med kr 23 000, med henvisning til at leietakeren føler seg dårlig behandlet, trakassert og lurt til å betale for mye i strøm.
Leietakeren har ikke anført eller godtgjort å ha lidt noe økonomisk tap i den anledning, men har vist til den krenkelse hun mener seg utsatt for. Utvalget forstår derfor kravet som et krav om kompensasjon for ikke-økonomisk tap («tort og svie»). Krav om oppreisning for skade av ikke-økonomisk art jf. skadeserstatningsloven (skl.) § 3-5 faller utenfor Husleietvistutvalgets saklige kompetanse å avgjøre jf. HTU-forskriftens § 2. Kravet skal derfor avvises jf. HTU-forskriften § 7 annet ledd a.
For ordens skyld bemerker utvalget at vilkårene etter skl. § 3-5 er så vidt strenge at oppreisningserstatning hovedsakelig tilstås i voldssaker o.l.
Husleietvistutvalget avviser kravet om erstatning for ikke-økonomisk skade fra behandling.
Husleietvistutvalget kan altså for det første ikke behandle saker som faller utenfor deres kompetanseområde. Det er ikke noe rent formelt i veien for å bringe et krav om tort og svie inn for de ordinære domstoler, noe som i praksis normalt betyr forliksrådet som første instans. Men det kan uansett være greit å ha i bakhodet at det uansett er en tung og bratt vei å vinne frem med krav om erstatning for ikke-økonomisk tap.
