juridisk, utleie

Ny leietaker til nyttår?

En del skifter leietaker ved nyttår. Dette må du huske på når du avslutter et leieforhold, og før du starter et nytt!

Avslutte et leieforhold

Felles gjennomgang
Det beste er om utleier og leier sammen går gjennom leiligheten og avklarer hva som eventuelt er mangelfullt ved tilbakeleveringen. Noen skriver en protokoll fra gjennomgangen. Men også om leier ikke er tilstede, og for eksempel bare har lagt nøklene i postkassen, bør utleier ta en snarlig gjennomgang av boligen.

Dokumentasjon og rask reklamasjon
Det er to ting som er helt avgjørende å huske på dersom det blir nødvendig å gå videre med et krav mot leier etter avsluttet leieforhold. Det ene er at du kan dokumentere kravet ditt, og det andre er at du reklamerer raskt.

Ta bilder
Dokumentasjon gjør du enklest ved å ta bilder. Ta bilder både av skader og eventuell mangelfull utvask. Og her kan det komme til nytte at du har bilder fra innflyttingen, slik at skader og endringer som er oppstått i løpet av leietiden enklere kan dokumenteres. I tillegg må du ta vare på eventuelle kvitteringer fra utbedringen, og annen dokumentasjon om det finnes.

Rask reklamasjon
Når det gjelder utleiers krav om erstatning, så vær oppmerksom på at det er viktig å reklamere raskt overfor leieren for at du ikke skal miste rettighetene dine. Send kravet skriftlig og innen rimelig tid til leier – i praksis vil du slite med å vinne frem med et reklamasjonskrav som er sendt til leietaker mer enn 14 dager etter tilbakeleveringen.

En oversikt over hvilke skader leieren har forårsaket, bør du kunne avklare nokså raskt, og ta med i den skriftlige reklamasjonen. Du får heller ta forbehold om å justere størrelsen på kravet når du får alle priser, kvitteringer og informasjon på plass.

Veien videre
Dersom leieren ikke betaler, eller bestrider kravet og dere ikke blir enige, kan du bringe saken inn for avgjørelse hos Husleietvistutvalget (HTU). Kommer partene fortsatt ikke til enighet, avgjør HTU saken. Får du medhold der, kan du i neste runde begjære utlegg ved namsmannens hjelp, hvis leieren fortsatt ikke betaler frivillig. Avgjørelser fra HTU kan ankes til tingretten, men det skjer svært sjelden.

TIPS
Det er ikke enklere eller vanskeligere å vinne frem juridisk med ditt krav om du har depositum eller garanti. Men finnes det en slik sikkerhet, så vet du i hvert fall at pengene finnes om du vinner frem med kravet ditt. Et depositum eller en garanti kan også medvirke til at leieren samarbeider om en løsning fordi leieren har interesse av å få utbetalt «sin» del av depositumet og få avsluttet saken.

Blir det en tvist om utbetalingen av depositumet, er det viktig å overholde de fristene du får fra banken. Kontakt gjerne Bergen Huseierforening om du trenger veiledning i fremgangsmåten i disse sakene. Med unntak av rene ubetalte husleiekrav, som banken på visse vilkår kan utbetale til deg, er det ikke banken som skal avgjøre hvem som har rett på pengene, det er det HTU som gjør.

Før du inngår nytt leieforhold

Det er viktig å gjøre godt forarbeid før du leier ut. Sett deg inn i husleielovens regler. Vær særlig oppmerksom på at du må inngå en tidsbegrenset avtale som er i samsvar med loven.

I tillegg til det praktiske med å klargjøre leiligheten for visning og utleie, er det flere ting du må huske i forkant av utleie.

Ta bilder
Ta godt med bilder av boligen før utleie. Kan du dokumentere hvilken stand leiligheten var i ved inngåelsen av leieforholdet, kan du lettere avverge konflikter ved tilbakeleveringen.

Sjekk leiers referanser
Det er viktig å velge riktig leier. Det er lov å være litt kritisk. For å gjøre det du kan for å få rett person i hus, bør du be om å få referanser fra tidligere utleier. En referanse er ikke noen garanti for fremtidig oppførsel, men det vil oftest gi en god indikasjon. Hvis du også ellers kan sjekke at opplysningene leiesøkeren gir om seg selv, stemmer, er det bra.

Inngå skriftlig leiekontrakt
En muntlig avtale kan godt være gyldig, det samme gjelder en kortfattet og hjemmelaget kontrakt. Men unødige tvister kan avverges ved å bruke en skriftlig standardkontrakt. Standardkontraktene har også med den viktige «utkastelsesklausulen» som det ellers er lett å glemme. Vi anbefaler selvsagt vår standard leiekontrakt Den blå husleieboken, men det finnes også andre.

Lenke: Bergen Huseierforenings leiekontrakt

Inngå tidsbegrenset leiekontrakt
Vi anbefaler å inngå en tidsbegrenset kontrakt. Det gir sterkere grad av forutsigbarhet for begge parter. Man kan gjerne ha en oppsigelsesadgang i tillegg, men det er lurt å ha en fastsatt sluttdato for leieforholdet.

Etter lovens hovedregel er minste varighet tre år. Men hvis det gjelder utleie av lofts- eller sokkelbolig eller tomannsbolig hvor utleier bor i samme hus, er minstetiden ett år.

Hvis du leier ut din egen bolig mens du selv er midlertidig borte, er det ikke regler om minstetid. Har du andre grunner for å leie ut kortere tid, kan det også være mulig, men vær oppmerksom på at det er strenge krav til sakligheten ved slik tidsbegrensning. Men både sluttdato og begrunnelse må fremgå klart av kontrakten. Undersøk reglene på forhånd hvis du er i tvil om lovligheten av den tidsbegrensningen du planlegger å avtale. Det er ikke lovlig begrunnelse for kort leiekontrakt at du vil ha en prøvetid eller at leier selv ønsker kort kontrakt – sistnevnte kan løses ved at leier gis oppsigelsesadgang.

En kontrakt med en ulovlig tidsbegrensning blir ansett som en tidsubestemt kontrakt.

Sikkerhet
Etter loven kan det maksimalt kreves depositum tilsvarende seks måneders husleie. Vi anbefaler i hvert fall sikkerhet tilsvarende tre måneders leie. Depositum skal på egen sperret depositumskonto i bank, og utleier skal betale gebyret for opprettelsen av kontoen. Vi anbefaler at depositumskontoen opprettes i samme bank som husleien betales til.

Det går også an å avtale en garanti i stedet for et depositum, typisk en garanti fra NAV. Sjekk at garantien varer hele leieperioden og at den dekker det den skal, både manglende husleie og skader oppstått i leieperioden, og ikke minst at garantien er på plass før leieren flytter inn.

Det er ikke lov å avtale sikkerhet på annet vis. Hvis penger betales rett til utleier, regnes det som ulovlig forskuddsleie, og leier har rett til å bo opp beløpet når han vil i løpet av leieperioden. Utleier kan ikke kreve utkastelse via namsmannen før forskuddsleien er bodd opp, og utleier kan i realiteten ende opp uten sikkerhet for manglende husleie, skader osv.

Inventarliste
Hvis du leier ut helt eller delvis møblert bør det følge en skikkelig og detaljert inventarliste med. Leier bør underskrive på listen.

TIPS:
Ikke gi fra deg nøkkelen før kontrakten er underskrevet, og første leie og depositumet er innbetalt på konto! Har leier fått nøkkel og overtatt leiligheten, selv om ikke alle formaliteter er på plass, så er leieforholdet i gang. Erfaringsmessig er det akkurat de leieforholdene som blir de problematiske…

Relaterte saker