utleie

Hvorfor depositum skal på sperret konto

I utleieforhold vet de fleste at depositum skal på en egen sperret depositumskonto, men mange sverger fremdeles til løsningen hvor leier betaler en ekstra månedsleie eller tre direkte til utleier. ”Sånn har vi nå alltid gjort det, og det har gått greit”.

Meningen er at leieren skal få beløpet igjen ved utflytting så sant all husleie er betalt og leiligheten ellers er skikkelig utvasket og uten skader. Den vanligste grunnen til at denne løsningen velges, er at man slipper å betale gebyret det koster å opprette en egen sperret depositumskonto. Størrelsen på gebyret varierer fra bank til bank, men etter at de fleste banker fikk nettløsninger for etablering av depositum, er det blitt betydelig billigere. Det er også enklere når begge parter slipper fysisk å være til stede i banken samtidig.

Ulempe for leieren

Risikoen for leieren med å betale et beløp rett til utleier, er selvsagt at man gir utleier den faktiske disposisjonsretten over pengene. Blir man ikke enig om hvem som skal ha pengene etter endt leieforhold, må leier i verste fall saksøke utleier for å få tilbake pengene sine. Hvis utleier er en luring, risikerer leietaker å tape pengene sine.

Ulempe for utleieren

Færre tenker imidlertid gjennom at risikoen for utleier er minst like stor, om ikke større. I boligleieforhold tillater ikke husleieloven forskuddsleie for mer enn en måned om gangen, altså den vanlige månedlige husleiebetalingen. I tillegg kan det kreves sikkerhet i form av depositum på sperret konto eller garanti (for eksempel kommunal garanti fra NAV eller firmagaranti). Andre mellomformer av ekstra forskuddsleie eller sikkerhet betalt rett til utleier er ikke blant lovens alternativer.

Selv om man bruker betegnelsen ”depositum” på en slik direkte betaling til utleier, så er det ikke det i lovens forstand. Virkningen er derfor at leieren både kan kreve beløpet tilbakebetalt, og i tillegg forsinkelsesrenter fra den dagen det ble betalt.

Ulovlig depositum kan brukes som leie

Er det ulovlige beløpet betalt til utleier, kan det kreves tilbakebetalt, i praksis vil det lettest skje gjennom motregning i husleien. Det betyr at leieren når som helst i leieforholdet kan bo opp den irregulære innbetalingen. Det er nokså vanlig at leiere bor opp forskudd på slutten av leieperioden ved at de lar være å betale leie siste måneden eller månedene, men det kan like lovlig bos opp i starten eller når leieforholdet har vart en stund.

Vi tenker oss at leieforholdet starter 1. juli. Leier betaler husleien for juli med 8.000 kroner. Samtidig betaler leier 16.000 kroner til utleier og får en kvittering på at dette er et depositum og at leier skal få pengene igjen ved leieforholdets slutt dersom alt er greit. Partene er enige og leieforholdet er i gang. Når leier deretter blir kjent med reglene og dermed blir litt stresset fordi hun har betalt penger rett til utleier, kan hun når som helst velge å bo opp beløpet. Leier kan med andre ord la være å betale husleie for august og september og først starte igjen med vanlig husleieinnbetaling i oktober. Utleier kan ikke gå til namsmannen å begjære utkastelse på grunn av misligholdt husleie – for husleien er jo betalt – til og med på forskudd! Leieforholdet fortsetter, men uten den sikkerheten som var intensjonen.

Man kan gjerne si at det var avtalt at leieforholdet skulle sikres med et depositum på 16.000 kroner, og kreve at leier nå blir med i banken og oppretter en regulær depositumskonto fordi sikkerhet tross alt var en del av avtalen. Men hvis leier nå i mellomtiden sliter med enten betalingsevne eller -vilje, må utleier gå veien om ordinær oppsigelse, noe som både kan ta sin tid og hvor utfallet heller ikke er gitt. Og i mellomtiden løper også en risiko for at leier misligholder den videre husleieinnbetalingen.

Tilbakebetaling med renter

Leier kan også kreve forsinkelsesrenter fra det tidspunktet det ulovlige depositumet ble innbetalt. Satsen for forsinkelsesrenten varierer noe fra halvår til halvår, men per juli 2019 er den 9,25 prosent. Er det betalt 10.000 kroner i sikkerhet rett til utleier 1. august 2019, og tilbakebetaling skjer 1. august 2020, er rentebeløpet vokst til 2.857 kroner. En utleier bør derfor i forkant av et leieforhold sette opp sitt eget regnestykke med gebyr for opprettelse av lovlig depositumskonto på den ene siden, og mulig rentekrav og mulig leietap på den andre siden.

Resten av avtalen likevel gyldig

Det er uten betydning om utleieren visste at ordningen var ulovlig. Det er også uten betydning at leieren betalte på tross av at hun visste om ulovligheten. At leieren krever tilbakebetaling og renter, er også uten betydning for resten av leieavtalens gyldighet. Leieren kan dermed fastholde leieavtalen. Utleieren kan altså ikke heve leieavtalen fordi leieren ikke vil stå ved en avtale om innbetaling rett til utleier, og utleier kan heller ikke påberope dette som en bristende forutsetning.

Hvis leieren ”i vesentlig grad” var med ansvarlig, kan hun imidlertid ikke kreve renter. Men det er ikke tilstrekkelig at leieren betalte frivillig og med kunnskap om ulovligheten. Leieren taper bare sin rett til renter hvis hun har vært den aktive part som har tilskyndet betalingen.

Husleieloven § 3-7:

Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig

Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6.*

Den som har betalt beløp i strid med første ledd, kan alltid kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleieren. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling eller erstatning blir krevd. Kravet etter annet ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen.

* Paragrafene i husleieloven det vises til gjelder: § 3-1 husleie, § 3-4 elektrisitet og brensel, § 3-5 depositum, § 3-6 garanti

Legg igjen en kommentar