Husleielovutvalget foreslår å øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år, gi leieren ensidig rett til å forlenge en tidsbestemt leieavtale og gi leieren en ubetinget rett til å si opp.
Husleielovutvalget ble oppnevnt i 2023 for å «gå gjennom husleieloven for å vurdere, og foreslå, endringer som kan styrke leieres rettigheter, sikre grunnleggende botrygghet og at loven samsvarer bedre med dagens situasjon på leiemarkedet».
Utvalget kom 31. januar med sin første delrapport som gjelder leiekontrakters lengde og oppsigelsesvern i boligleieforhold.
Husleielovutvalgets foreløpige rapport
Foreslår ubetinget rett for leietaker til å forlenge
Det forslaget som fikk oss til å hoppe i stolen, finner vi i rapportens punkt 16.15. Her anbefaler flertallet «å innføre en rett for leieren til å forlenge en tidsbestemt leieavtale når den løper ut». Utvalgets flertall mener at en slik ordning «vil særlig gi leierne med et langt tidsperspektiv økt botrygghet, og gi dem en bedre mulighet til å planlegge livet sitt, skape seg et hjem og beholde tilhørigheten til nærmiljøet. Forlengelsesretten vil også være viktig for husholdninger som av uforutsette omstendigheter får behov for å bo i en leid bolig over tid.»
Utvalget vil riktignok at utleier skal ha mulighet til å nekte forlengelse når han eller hun har saklig grunn til det, og mener at det er nok til å begrense risikoen for utleieren. De hevder at dette er nok til å motvirke at «utleiere trekker boliger fra markedet i frykt for at de taper råderetten over boligen for lang tid hvis den leies ut».
Flertallet forventer at boliger fortsatt vil frigjøres til nye leiere i omtrent samme omfang som i dag, og at «utleiere som gruppe» vil ha gode muligheter til å fastsette leien til markedspris i nye leieforhold…
Vi heier på mindretallet angående forlengelse
Mindretallet i utvalget anbefaler ikke å innføre en rett for leier til å forlenge en tidsbestemt leieavtale. Begrunnelsen er at det vil medføre en betydelig innskrenkning av eierrådigheten. Og at det vil få konsekvenser for tilgang av utleieboliger i det private småskalamarkedet. For større næringsdrivende utleiere vil det i praksis kunne medføre nærmest evigvarende leieavtaler når det kun er i de klare misligholdstilfellene utleier kan motsette seg leiers krav om forlengelse. En slik utvikling vil neppe stimulere til vekst i antallet leieobjekter, mener mindretallet.
Et inngrep i utleiers forutsigbarhet
Vi mener at den ensidige forlengelsesretten vil være et betydelig inngrep i utleierens avtalefrihet. Utleieren mister den nødvendige forutsigbarheten som for mange er et vilkår for i det hele tatt å leie ut. Tidsbestemte avtaler betyr jo nettopp at utleier kan innrette seg og vite at han eller hun får tilbake boligen på et bestemt tidspunkt. Det er ikke sååå attraktivt å leie ut at utleier må fratas mer kontroll. Vi risikerer da at flere utleieboliger forsvinner fra markedet.
For de som husker tilbake til forrige lov
Husleieloven fra 1939 gjaldt frem til dagens lov trådte i kraft i år 2000. Etter den gamle loven kunne en leieavtale på nærmere vilkår bli omgjort fra tidsbestemt til tidsubestemt avtale. Dette var en regel som var vag og uklar og generelt var det vanskelig for partene å innrette seg etter den. Ble ikke partene enige, måtte saken tas til retten. Dette var et dårlig system, og noe som ble forbedret i 2000-loven da treårskontrakter ble lovlige og leiekontraktene forutsigbare.
Vi vil ha klare og enkle regler
Et uttalt mål med den foreslåtte lovendringen nå er «brukervennlige regler, god systematikk og et enkelt og klart språk». Departementet mener at «klare og tydelige regler gjør at partene enklere kan gjøre seg kjent med sine rettigheter og dempe konflikter ved leieforholdets slutt.»
For oss er det vanskelig å forstå at målet om enkelhet og forutsigbarhet er forenlig med å innføre regler om at leietaker skal kunne kreve ensidig forlengelse av leieforholdet, og det i en kontrakt hvor det er foreslått minstetid på fem år.
Saklig grunn
Riktignok skal utleieren kunne avslå forlengelseskravet dersom han eller hun har saklig grunn til det. Hvis leietakeren ikke er enig, kan han eller hun ta saken til retten for å få prøvet om det er saklig begrunnet. Men alle saker som bringes inn for retten, tar lang tid. Både prosessen i seg selv og usikkerhet omkring utfall, vil utvilsomt gi utleier en usikkerhet knyttet til hvor lenge han eller hun må leie ut mot sin vilje.
Etter forslaget skal også en slik forlenget leieavtale løpe videre på samme vilkår, med mindre partene avtaler noe annet. Det kan bli krevende tider for småskala- utleiere.
Frist 30. april
Høringsfristen er 30. april 2024. Bergen Huseierforening skal selvsagt sende inn sitt høringssvar. Men det kan du som privatperson også gjøre om du vil! Høringsuttalelser er offentlige og blir publisert sammen med øvrige høringsuttalelser.
Her kan du sende inn ditt svar
