Behov for endring av husleieloven?

Forbrukerrådet har gjennomført en stor undersøkelse om leiemarkedet. Svarene de fikk støtter Forbrukerrådets oppfatning om at det er behov for å revidere husleieloven. Uansett hva man mener om styrkeforholdet mellom leietaker og privat utleier, og uansett hvilke erfaringer du som privat utleier har om å bli overkjørt av leietaker, så kan det være nyttig å lese Forbrukerrådets syn på saken. Våre kommentarer finner du nederst.

Fra Forbrukerrådets undersøkelse:
Husleie er preget av usikkerhet og lite stabilitet, og alt for få leietakere opplever at boligen er
et hjem. En av tre leietakere flyttet på grunn av forhold de hadde liten eller ingen kontroll
over forrige gang de flyttet, mens en av tre barnefamilier er utrygge på om de får fortsette å
leie sin nåværende bolig. Det er noen av funnene i Forbrukerrådets undersøkelse.
Hele rapporten kan du lese her

Asymmetrisk styrkeforhold
— Det er et asymmetrisk styrkeforhold mellom utleier og leietaker i utgangspunktet, og
dette forsterkes av dagens lov som åpner for at utleier for lett kan si opp en avtale eller tilby
korte kontrakter, sier direktør i Forbrukerrådet, Inger Lise Blyverket. Forbrukerrådet mener
loven i for liten grad tar hensyn til at også leietakere er avhengig av et stabilt boforhold.
Derfor må den endres, slik at den gir leietakere større trygghet og mer frihet.
Norsk leiesektor er basert på at privatpersoner skal leie ut egen bolig, og privatpersoners
rett til å selge, renovere eller ta i bruk sin egen bolig er avgjørende for at privatpersoner skal
ønske å leie ut. Husleieloven er en god lov for utleier, men ikke for leietaker, mener
Forbrukerrådet.

— Vi er for eierlinjen og muligheten for privatpersoner til å leie ut, men det betyr ikke at vi
ikke skal bry oss om leietakerne. Det er en million som leier bolig her i landet, og de må ha et
ordentlig forbrukervern, understreker Blyverket.

Det vil bli flere leietakere
Hun trekker fram at Norge, i motsetning til mange andre land, mangler et stabilt og attraktivt
profesjonelt tilbud til de mange som ikke kan kjøpe bolig i de dyreste pressområdene.

— Flere vil komme til å leie etter som terskelen til å kjøpe blir høyere, og uansett om det er
folk som bor alene eller husholdninger med barn, må de selvsagt få ha trygge og stabile
boforhold. Undersøkelsen vår viser at hvorvidt leieavtalen oppleves som trygg og forutsigbar
er den enkeltfaktoren som har størst betydning for hvor fornøyd leietaker er, sier
forbrukerdirektøren.

Hva er viktigst for leietakerne?
Det er mye interessant lesning i rapporten, og for utleiere kan det være nyttig å lese den.
Hvorvidt leieavtalen oppleves som trygg og forutsigbar, er den enkeltfaktoren som har størst
betydning for hvor fornøyd leietakeren er. Hvor fornøyde leietakerne er med utleier,
påvirkes spesielt av om utleier respekterer privatlivet og er ryddig å forholde seg til. En ikke

ubetydelig andel har opplevd utleiere som ikke respekterer leietakers privatliv. Særlig
handler dette om at utleier tar seg inn i boligen uten at dette er avtalt på forhånd. Denne
typen atferd oppleves som overtramp og i noen tilfeller nærmest som trakassering.
Sikkerhet for at leieavtalen ikke blir sagt opp av utleier, vurderes som viktigere enn frihet til
å kunne si opp når man ønsker.

Leietakere synes det er slitsomt å flytte

Bergen Huseierforening mener
Vi som representerer private utleiere, må ha respekt for at utleieboligen er leietakers hjem i
leieperioden. Skikkelig oppførsel fra utleiers side må være grunnleggende, og forutsigbarhet
om varigheten er viktig.

Vår erfaring er imidlertid at enkelte utleiere føler seg nærmest rettsløse i møte med
rutinerte leietakere, og i private leieforhold så er det sjelden slik at den ene part er
«profesjonell» og den andre en «forbruker». En del leietakere har heller ikke noe i en privat
bolig å gjøre. Rusmisbruk og problemadferd passer sjelden i en privat kjellerleilighet under
en barnefamilie i hovedetasjen. Her skulle det offentlige utleietilbudet vært bedre.

Diskriminering på grunn av NAV-garanti
Den vanligste årsaken til diskriminering er ifølge respondentene i Forbrukerrådets
undersøkelse lav inntekt eller NAV-garanti. På papiret fungerer en NAV-garanti like greit som
et vanlig depositum, og ofte også i praksis. Men hvis utleiere har erfaringer som tilsier at det
blir mye problemer med leieforhold med NAV-garanti, så er det kanskje praktiseringen hos
NAV som er problemet og ikke selve garantien? Det kan være problematisk å få tak i
saksbehandler, vanskelig å få utbetalt krav etter endt leieforhold. Dette må det kunne gjøres
noe med!

Noe som ikke er en del av undersøkelsen, og som blir ren spekulasjon fra vår side: det kan jo
tenkes at utleiere noen ganger oppgir til leietaker at de ikke vil ha leietakere med NAV-
garanti, mens det reelt er den konkrete leiesøkende de ikke vil ha i hus..?

Med dagens lov
Det utleiere kan gjøre innenfor dagens lov, men som det fortsatt syndes mot blant utleiere,
er de tingene vi ikke kan gjenta for ofte:

• Sjekk referanser på potensiell leietaker
• Aldri lei ut uten sikkerhet (depositum eller garanti)
• Inngå tidsbegrensede kontrakter
• Bruk en skikkelig leiekontrakt med utkastelsesklausul
• Ha en god dialog med leietaker før og under leieforholdet (herunder en
  forventningsavklaring og gjerne «bo-opplæring» for unge førstegangsleietakere)
  Du kan få problemer med leieforholdet likevel, men risikoen er betydelig redusert.
  Problematisk med dagens lov

Syv av ti leier i dag privat. De forhold som vi får en del henvendelser om og som mange
private utleiere opplever som problematiske med dagens lov:

• Det er for lett med husstandsutvidelse og fremleie
• Loven passer ikke godt for utleie til bofellesskap/kollektiv
• Det burde være enklere med lovlig korttidsutleie når begge parter ønsker det
• Loven skiller for lite mellom privat utleie i egen bolig og profesjonell utleie av bygård

Hva synes du som utleier fungerer bra og dårlig med nåværende husleielov? Send oss gjerne
en epost!