Styrets ansvar i boligsameier og borettslag

Mange er redd ansvaret det medfører å sitte i styret i borettslaget eller sameiet. Er du en av dem som vegrer deg for styreverv? Frykt ikke; vår samarbeidspartner Stiegler har skrevet en grundig artikkel om styreansvaret i borettslag og sameier.

av advokat og partner i Stiegler Torkjell Solbø

Vår samarbeidspartner Stiegler starter opp med podkast over sommeren. Vi har fått tilgang på en episode om styreansvar i borettslag og sameier:

– Hva er viktig å tenke på før man tar på seg styreverv i borettslaget eller boligsameiet?

Eierseksjonsloven § 52 trekker opp rammene for styrets arbeid. Styret skal først og fremst sørge for vanlig vedlikehold og drift av eiendommen. Slik forvaltning av eiendommen innebærer blant annet å kreve inn felleskostnader, føre regnskap, betale regninger, ha kontakt med myndighetene. Kjøpe inn redskaper, vedlikeholde – og holde eiendommen i orden.

Derfor er det viktig at du setter deg inn i:

• Sakene som har vært behandlet på årsmøtet. Årsmøtet har gjerne sagt noe om hvilke saker styret skal prioritere i det videre arbeidet.
• Økonomi og regnskap. Sørg for gode rutiner, at virksomheten er lovlig organisert. Etabler god kontakt med regnskapsfører.
• Vedlikehold / innkjøp / budsjett. Husk å sett av midler til fremtidige kostnader. Å ha penger på bok er viktig.
• Helse Miljø Sikkerhet (HMS) – Påse at sikkerheten er ivaretatt på lekeplasser, åpne garasjer (med farlig innhold), trafikk på boligområdet.

Det er et ansvar forbundet med det å sitte i et styre. Styret forvalter fellesskapets verdier og er pålagt å styre etter det til enhver gjeldende lov- og regelverk.

– Kan man som styremedlem komme i et personlig økonomisk ansvar?

Eierseksjonsloven har ingen bestemmelse om erstatningansvar for styret, men det følger av juridisk teori at styrets medlemmer og forretningsføreren kan bli ansvarlige for beslutninger som påfører sameiet, sameierne eller andre tap. Borettslagsloven har i § 12-1 lovfestet styreansvaret. Reglen er sterkt beslektet med aksjelovens § 17-1, som angir styremedlemmenes ansvar i aksjeselskap – men aktsomhetskravet i boligselskap er mindre strengt enn i aksjeselskap.

Vilkåret for styreansvar er at:

1. Styremedlemmet har opptrådt uaktsomt ved en handling eller unnlatelse.
2.  Det må ha oppstått en skade som medfører et økonomisk tap
3.  Handlingen eller unnlatelsen må være årsak til det økonomiske tapet

Styreansvaret er det samme uavhengig av hvilken selskapsform boligeiendommen har.

– Hvordan opptre for å unngå å komme i et slikt ansvar?

Som styremedlem har du ikke bare en rett men også en plikt til å forvalte medlemmenes felles anliggender. Det følger et rettslig ansvar med et styreverv. For det første må styret holde seg innenfor sitt myndighetsområde, og for det andre må alle oppgaver løses på en forsvarlig måte. Det siste kan gjelde både det som blir gjort (handlinger) og det at ting ikke blir gjort (unnlatelser). Hvis handlingen eller unnlatelsene utgjør brudd på bestemmelser i lov, vedtekter eller beslutning fattet av generalforsamling eller Sameiermøte, kan det foreligge grunnlag for erstatnings- og eller straffeansvar.

– Når risikerer man å komme i ansvar – og hvem kan bli holdt ansvarlig?

La meg nevne noen eksempler: Styret iverksetter tiltak uten at det foreligger nødvendig vedtak i generalforsamling eller sameiermøte. Dette kan typisk være beslutninger i forbindelse med større vedlikeholdsoppgaver, valg av entreprenør, beslutning om utbygging eller ombygging og valg av løsninger i den forbindelse. Bare de som har deltatt og stemt for vedtaket, som danner grunnlag for ansvar, kan holdes ansvarlig. Unntaket er der ansvar utledes av passivitet.

Men, det er viktig å være oppmerksom på at selv om det skulle vise seg at styrets vurderinger var feil, og at man valgte en uheldig løsning, så skal det likevel meget til for å konstatere erstatningsansvar for den feilaktige vurderingen.

Ved avgjørelsen av spørsmålet om styret eller styremedlem har handlet uaktsomt vil det være av betydning om selve saksbehandlingen i styret har vært forsvarlig, både med hensyn til hva som forelå av underlagsmateriale for beslutningen og hva som fremgår av protokollen. Den alminnelige aktsomhetsnorm vil være at:

• Når styremedlemmer har handlet etter eget beste skjønn, og gjort så godt de har kunnet for å ivareta boligselskapets interesser, skal det mye til for å holde dem erstatningsansvarlige.

Agder lagmannsrett uttalte om innholdet i aktsomhetsnormen «Man kan si at det må foreligge et adferds avvik i forhold til det som kan forventes av en person i rolle som styreleder i et vanlig borettslag».

Mitt beste råd til styret vil være at:

• Vedtaket må være i samsvar med boligselskapets formål, være saklig begrunnet, og det må ikke tas utenforliggende hensyn.

Det er avsagt få dommer om styreansvar i boligselskaper, og de som foreligger er restriktive.

LG-2014-29895 gjaldt krav om erstatning mot to styremedlemmer i et borettslag. Gulating lagmannsrett sluttet seg til følgende formulering fra Wyllers Boligrett:

• «For at styremedlemmer skal kunne pådra seg ansvar, må det dreie som om et klart og utvilsomt avvik fra hva man kan forvente av styremedlemmer i borettslag. At man i ettertid ser at ting kunne vært gjort annerledes og rimeligere, er ikke tilstrekkelig.»

I RG-1997-1308 uttaler tingretten at styreansvaret i boligsameier/borettslag skal være mindre strengt enn for aksjeselskap

• «Man kan ikke forvente perfekt opptreden fra styremedlemmer i borettslag. Ansvaret må sees i lys av at det er tale om et frivillig verv, som utøves av mennesker uten spesialkompetanse innenfor økonomi eller juss.»

I saken fra Agder lagmannsrett (LA 2016-517) var spørsmålet om styreleder kunne holdes erstatningsansvarlig overfor borettslaget. Bakgrunnen for saken var at «Styret i borettslaget foreslo å installere automatisk brannvarsling. Generalforsamlingen var imot dette. Likevel undertegnet styreleder en avtale med Sandefjord bredbånd om automatisk brannvarsling. Kostnadene ved dette for beboerne var over en 5 års periode ca. kr 2.000.000,-. Beboerne som fremmet erstatningskravet mot styreleder mente det ikke var sannsynliggjort at brannvarslingen hadde tilført borettslaget noen verdi.»

Lagmannsretten avviste kravet under henvisning til at

• «Det er levert en motytelse og det er ikke konstatert noe misforhold mellom ytelsene. Det er som nevnt opplyst at det i perioden har vært flere branntilløp med utrykninger.» Vilkåret til økonomisk tap var da ikke oppfylt.

– Finnes det noen måte man kan man sikre seg mot et styreansvar?

• De fleste gårdeierforsikringer kan utvides til å omfatte styreansvarsforsikring. Mitt råd er:
• Du har tid og interesse til å påta deg oppdraget. Ofte oppleves det som en plikt, noe som kan være et dårlig utgangspunkt.
• Går du inn i et større boligsameie/borettslag bør du kreve styreansvarsforsikring.
• Sørg for at borettslaget/sameiet har en profesjonell forretningsfører.
• Skoler deg – de store boligbyggelagene som OBOS, USBL og BOB har kurs for styremedlemmer. Ta med deg resten av styre på et eller flere slike kurs.
• Meld deg inn i Huseierforeningen, abonner på nyhetsbrev fra advokatfirma med slik spisskompetanse, som www.Stiegler.no. Her finner du mange nyttige tips.