Tap og gevinst med samme sinn – en medlemshistorie
Skattereglene ved salg av egen bolig er utformet på en slik måte at man i de fleste tilfeller ikke trenger å forholde seg til dem. De fleste vil ha hatt en verdistigning i eiertiden og oppfylle vilkårene for skattefritt salg. Men når boligen selges med tap, og ved andre disposisjoner kan reglene ha ugunstige konsekvenser.
Historien om
Vårt medlem kjøpte en tomt i 1981 og bygget selv et hus på tomten. Boligen ble bygd som en flermannsbolig, med tre selvstendige boenheter. Tanken var at huset skulle fungere som en generasjonsbolig for å huse hans- og ektefellens foreldre. Medlemmets egen boenhet var større enn de to andre til sammen. Huset var stort og til sammen på 400 kvadratmeter i et godt nabolag.
Da boligen ble solgt over 40 år senere skulle man tro at hele verdistigningen i eierperioden, et betydelig beløp, ble skattefri. Men som følge av en unødvendig seksjonering og et mislykket boligbytte ble gevinster skattepliktig og et stort tap kom ikke til fradrag. Han ble sittende igjen med over fire millioner i gevinstbeskatning og fire millioner i ikke-fradragsberettiget tap på boligen.
Det er viktig å understreke at medlemmet i løpet av eiertiden har fått dårlige råd, gjort noen uhensiktsmessige disposisjoner og har ikke vært bevisst de skattemessige konsekvensene av sine valg. Likefult illustrerer saken at skattereglene ved salg av egen bolig kan fremstå vilkårlig og ha uheldige utslag.
Tidslinjen
Bør skattereglene legge bedre til rette for generasjonsboliger?
Svigerforeldrene flyttet aldri inn i generasjonsboligen. Så medlemmet leide ut de to boenhetene og bodde sammen med sin kone og barn i den største boenheten. Da medlemmet i 2013 flyttet oppfylte de reglene for skattefritt salg av hele boligen. De hadde bebodd over halvparten regnet etter utleieverdi i minst ett av de siste to årene.
Utfordringen var at de ikke fikk solgt boligen til den prisen de ønsket. Boligen var noe spesielt utformet med tanke på at det skulle være en generasjonsbolig. I medlemmets boenhet var det også installert et stort ventilasjonsanlegg på grunn av helsemessige forhold.
Eiendomsmegleren anbefalte medlemmet å seksjonere bygget. Tanken var nok at det ville bli enklere å selge én og én seksjon, fremfor et stort bygg med tre seksjoner. Seksjoneringen ble gjennomført og medlemmet ble da eier av tre seksjoner i bygget.
Samme år solgte han den seksjonen de hadde bodd i til sitt eget selskap for 8 millioner. Begrunnelsen var å skaffe nok egenkapital til kjøp av ny leilighet som de flyttet inn i. Medlemmets kone var på dette tidspunktet svært pleietrengende, noe som gjorde at det få boliger som oppfylte deres krav til utforming. De ville derfor beholde boligen som sikkerhet dersom den nye boligen ikke møtte deres helsemessige behov.
Det viste seg å ikke bli enkelt å selge de to øvrige seksjonene. Den ene av seksjonene var ikke lovlig etablert som en selvstendig boenhet etter plan og bygningsloven. På den tiden var det mulig å seksjonere et bygg, uten at seksjonen var en lovlig etablert boenhet. En regel om kobling mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven kom først på plass i 2017.
Så medlemmet satt fortsatt på tre seksjoner, to eid personlig og én eid gjennom sitt eget AS.
Flyttingen til den nye leiligheten skulle vise seg å bli kortvarig ettersom luften i leiligheten var uforenlig med medlemmets luftveis-utfordringer. Som nevnt var også medlemmets kone svært pleietrengende. Det mest praktiske var derfor å flytte tilbake til deres opprinnelige bolig, i boenheten de hadde bodd siden 80-tallet.
Boenheten medlemmet hadde solgt til sitt eget AS for 8 millioner i 2013, kjøpte han tilbake for 13 millioner i 2022. Beløpene var basert på takst fra takstmann og megler. I ettertid er det grunn til å tro at den taksten var noe optimistisk.
I mars 2023 ble hele huset, med tre seksjonerte enheter solgt samlet for 15,3 millioner. Husets opprinnelige prisantydning var på 22 millioner, men summen ble betydelig redusert, ettersom interessen var heller laber.
Har du kontroll på de skattemessige konsekvensene av dine valg og handlinger for egen bolig?
Skattemessig
Spørsmålet ble så hvordan dette stilte seg skattemessig for medlemmet. Beregning av gevinst/tap gjøres ut fra differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi.
Av Skatte ABC kan vi lese: «Er eiendommen seksjonert, behandles i utgangspunktet hver seksjon selvstendig». Og videre at «Når det er realisert flere seksjoner under ett i seksjonert bygg, skal vederlaget og inngangsverdien på tomten fordeles på seksjonene i samme forhold som sameiebrøkene fastsatt ved seksjoneringen.»
Den største seksjonen som han kjøpte fra eget AS for 13 millioner i 2022 har han selv bebodd og opptjent tilstrekkelig brukstid. Han bebodde seksjonen i litt mer enn ett år før salget i 2023. Gevinst vil være skattefri og tap ikke fradragsberettiget. På denne seksjonen hadde han et tap på ca. fire millioner kroner som han ikke får realisert.
Gevinsten på de to andre seksjonene var ca. to millioner per stykk, til sammen fire millioner, som må beskattes. Vårt medlem kommer skattemessige svært dårlig ut av dette boligsalget. Han får en skatteregning på til sammen en million kroner og har et urealisert tap på en million i fradrag.
Konsekvensen av disposisjonene i 2013 skulle vise seg å koste to millioner kroner. Dette til tross for at huset har vært i medlemmets eie siden starten av 80-tallet og seksjoneringen ikke hadde noen egentlig praktisk betydning. Han var fortsatt eier og boligen fungerte som bolig for han selv og hans kone.
Hadde det ikke vært for medlemmets luftveissykdom og hans kones behov for tilrettelegging ville boligen blitt solgt i 2013, og hele gevinsten ville vært skattefri. At de så seg nødt til å flytte tilbake til boligen kan sees på som en omvendt brukshindring, hvor de av helsemessige årsaker er nødt til å fortsette å bo i boligen.
Det bør vises varsomhet ved velmente råd, særlig de som på kort sikt skal legge til rette for boligsalg, for på lang sikt kan de ha svært uheldige konsekvenser. Saken illustrerer også at skattereglene ikke tar hensyn til livets mange tilfeldigheter og kan ramme vilkårlig. Bli medlem, og ta kontakt i god tid, dersom du har skattespørsmål knyttet til din bolig.
Les mer:
