Dette innholdet er over ett år gammel og kan derfor inneholde utdatert informasjon.
Det er viktig å gjøre godt forarbeid før du leier ut. Sett deg inn i husleielovens regler. Vær særlig oppmerksom på at du må inngå en tidsbegrenset avtale som er i samsvar med loven. Her følger noen gode tips som du bør lese før du inngår leieforhold.
I tillegg til det praktiske med å klargjøre leiligheten for visning og utleie, er det flere ting du må huske i forkant av utleie.
Ta bilder
Ta godt med bilder av boligen før utleie. Kan du dokumentere hvilken stand leiligheten var i ved inngåelsen av leieforholdet, kan du lettere avverge konflikter ved tilbakeleveringen.
Sjekk leiers referanser
Det er viktig å velge riktig leier. Det er lov å være litt kritisk. For å gjøre det du kan for å få rett person i hus, bør du be om å få referanser fra tidligere utleier. En referanse er ikke noen garanti for fremtidig oppførsel, men det vil oftest gi en god indikasjon. Hvis du også ellers kan sjekke at opplysningene leiesøkeren gir om seg selv, stemmer, er det bra.
Inngå skriftlig leiekontrakt
En muntlig avtale kan godt være gyldig, det samme gjelder en kortfattet og hjemmelaget kontrakt. Men unødige tvister kan avverges ved å bruke en skriftlig standardkontrakt. Standardkontraktene har også med den viktige «utkastelsesklausulen» som det ellers er lett å glemme. Vi anbefaler selvsagt vår standard leiekontrakt Den blå husleieboken, men det finnes også andre.
Inngå tidsbegrenset leiekontrakt
Vi anbefaler å inngå en tidsbegrenset kontrakt. Det gir sterkere grad av forutsigbarhet for begge parter. Man kan gjerne ha en oppsigelsesadgang i tillegg, men det er lurt å ha en fastsatt sluttdato for leieforholdet.
Etter lovens hovedregel er minste varighet tre år. Men hvis det gjelder utleie av lofts- eller sokkelbolig eller tomannsbolig hvor utleier bor i samme hus, er minstetiden ett år.
Hvis du leier ut din egen bolig mens du selv er midlertidig borte, er det ikke regler om minstetid. Har du andre grunner for å leie ut kortere tid, kan det også være mulig, men vær oppmerksom på at det er strenge krav til sakligheten ved slik tidsbegrensning. Men både sluttdato og begrunnelse må fremgå klart av kontrakten. Undersøk reglene på forhånd hvis du er i tvil om lovligheten av den tidsbegrensningen du planlegger å avtale. Det er ikke lovlig begrunnelse for kort leiekontrakt at du vil ha en prøvetid eller at leier selv ønsker kort kontrakt – sistnevnte kan løses ved at leier gis oppsigelsesadgang.
En kontrakt med en ulovlig tidsbegrensning blir ansett som en tidsubestemt kontrakt.
Sikkerhet
Etter loven kan det maksimalt kreves depositum tilsvarende seks måneders husleie. Vi anbefaler i hvert fall sikkerhet tilsvarende tre måneders leie. Depositum skal på egen sperret depositumskonto i bank, og utleier skal betale gebyret for opprettelsen av kontoen. Vi anbefaler at depositumskontoen opprettes i samme bank som husleien betales til.
Det går også an å avtale en garanti i stedet for et depositum, typisk en garanti fra NAV. Sjekk at garantien varer hele leieperioden og at den dekker det den skal, både manglende husleie og skader oppstått i leieperioden, og ikke minst at garantien er på plass før leieren flytter inn.
Det er ikke lov å avtale sikkerhet på annet vis. Hvis penger betales rett til utleier, regnes det som ulovlig forskuddsleie, og leier har rett til å bo opp beløpet når han vil i løpet av leieperioden. Utleier kan ikke kreve utkastelse via namsmannen før forskuddsleien er bodd opp, og utleier kan i realiteten ende opp uten sikkerhet for manglende husleie, skader osv.
Inventarliste
Hvis du leier ut helt eller delvis møblert bør det følge en skikkelig og detaljert inventarliste med. Leier bør underskrive på listen.
TIPS:
Ikke gi fra deg nøkkelen før kontrakten er underskrevet, og første leie og depositumet er innbetalt på konto! Har leier fått nøkkel og overtatt leiligheten, selv om ikke alle formaliteter er på plass, så er leieforholdet i gang. Erfaringsmessig er det akkurat de leieforholdene som blir de problematiske.
