Seksjonering og skattefritt salg av egen bolig
Dette innholdet er over ett år gammel og kan derfor inneholde utdatert informasjon.
En boligeier eier og bor i et hus med tre leiligheter. Han ønsker å seksjonere huset for så å selge skattefritt. Det er viktig å gjøre ting i rett rekkefølge og være klar over potensielle fallgruver. I det følgende skal vi se nærmere på et konkret tilfelle som omhandler seksjonering og salg.
Boligeier bor i den ene leiligheten og leier ut de to andre. Tre leiligheter i samme bygg tilsier at dette er en flermannsbolig og leieinntekter fra flermannsbolig er alltid skattepliktig.
Ved en seksjonering av boligen til tre seksjoner vil boligeieren ha opptjent botid i den seksjonen han opprinnelig bodde i og kan selge den skattefritt jf. skatteloven § 9-3, 3. ledd bokstav b.. For skattefritt salg av de to øvrige seksjonene må han bebo hver av dem i minimum ett år.
Det gjelder med mindre han kan sannsynliggjøre at han bebor to seksjoner, men det skal svært mye til.
Hvordan opptjene botid i en flermannsbolig?
I stedet for å seksjonere, for så å opptjene botid, kan vår venn i stede opptjene botid for hele boligen før han seksjonerer.
Vilkåret i skatteloven § 9-3, 2. ledd, bokstav a. er at «eieren har brukt minst halvparten av bygningen – regnet etter utleieverdien – som egen bolig» i de tilfeller den øvrige delen er utleid til boligformål.
For å tilpasse seg lovgivers vilje valgte boligeier i dette tilfellet å si opp leietakeren i kjelleren og benytte kjelleren som en del av sin egen bolig. Det kan for eksempel ha vært en kjellerstue, trimrom, gjesterom, matlager etc. som var funksjoner den opprinnelige leiligheten ikke tilbyr i tilstrekkelig grad.
Det var sosialt praktiske hensyn som underbygget den faktiske bruken. Boligeier hadde barn i ungdomsalder som hadde behov for større plass, slik at en kjellerstue var et kjærkomment tilskudd for husholdningen.
Ved å bo slik i ett år oppfylte han botid for hele boligeiendommen etter vilkåret i skatteloven § 9-3, 2. ledd, bokstav a.
En boligeier må kunne sannsynliggjøre faktisk bruk. Dersom vedkommende hadde vært enslig og bodd på 100 kvm, kunne det vært vanskelig å bli hørt med at han trengte- og brukte en kjellerstue.
Spørsmål om skatt? Se våre skattesider!
https://huseierforening.no/juridisk/skatt/
Senere seksjonering
Vilkårene for seksjonering finner du i eierseksjonsloven, og om vilkårene er oppfylt vil byggesaksavdelingen i kommunene godkjenne seksjoneringen.
I vårt tilfelle vil boligeieren ha oppfylt botid til alle tre seksjonene i ett år fra seksjoneringstidspunktet. Boligeier beholder botiden fra før seksjoneringen, men «opparbeider ikke ytterligere brukstid i den seksjonen han ikke bor» som det fremgår av Skatte ABC 4.3.10.
Boligeieren kan selge alle seksjonene skattefritt, innen ett år etter seksjoneringen, siden han har bodd i over halvparten av boligen i ett år. Alternativet hadde vært at han måtte opptjene botid i hver enkelt seksjon.
Viser til relevant lovgivning med uthevinger:
Skattefritt salg av egen bolig er regulert i skatteloven § 9-3 (2) og (3) (lenke):
(2) Gevinst ved realisasjon av boligeiendom, herunder våningshus på gårdsbruk, selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett, er unntatt fra skatteplikt når følgende betingelser er oppfylt:
a. Eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales. Er huset oppført av eieren, løper ettårsfristen fra huset ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført, og
b. eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Når eieren på grunn av sitt arbeid eller av helsemessige eller lignende grunner er forhindret fra å bruke boligen, skal den tid slik brukshindring foreligger, regnes med som botid hvis eieren på ervervstidspunktet ikke kjente til eller burde ha kjent til brukshindringen. Realiseres tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse, skal også den ektefellen som er flyttet ut av boligen, godskrives den andre ektefellens botid ved bruk av reglene ovenfor. Tilsvarende gjelder etter samlivsbrudd for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn.
(3) Annet ledd gjelder tilsvarende for
a. boligeiendom når eieren har brukt minst halvparten av bygningen – regnet etter utleieverdien – som egen bolig og den øvrige delen har vært utleid til boligformål,
b. den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på eierens leilighet ved realisasjon av annen bygning hvor en del har vært benyttet av eieren som egen bolig, herunder bygning som delvis har vært brukt i virksomhet.
Når det gjelder brukstid ved seksjonering viser jeg til Skatte ABC 4.3.10 (lenke) hvor det fremgår:
Har eieren opparbeidet eier- og brukstid til eiendommen før eiendommen ble seksjonert, beholder han opparbeidet eier- og brukstid også etter seksjoneringen. Dette kan f.eks. være tilfelle for eier av en tomannsbolig som bor i den ene leiligheten og leier ut den andre, forutsatt at den leiligheten eieren bebor, utgjør minst halvparten av leieverdien for hele bygningen, jf. sktl. § 9-3 tredje ledd bokstav a. Seksjoneres eiendommen, slik at hver leilighet blir én seksjon, beholder eieren opparbeidet eier- og brukstid for begge leilighetene, men opparbeider ikke ytterligere brukstid i den seksjonen han ikke bor i. For å omfattes av skattefritaket, må den seksjonen som eieren ikke bor i, derfor selges innen ett år etter seksjoneringen.
