Når leieren flytter før eller etter avtalt opphørsdag 

Et leieforhold skal slutte på en bestemt dato, enten på den tidsbestemte kontraktens siste dag, eller på opphørsdatoen i henhold til oppsigelse fra en av partene. Vanligvis er det på den siste dagen i måneden. Noen ganger ønsker leier å flytte ut før den offisielle sluttdatoen, og noen ganger blir leier værende over tiden. Begge deler kan bli problematisk.

Vårt tips er at om det inngås nye avtaler om avslutning av leieforhold som avviker fra det som opprinnelig står i kontrakten eller oppsigelsesbrevet, så gjør det skriftlig! Ikke sjelden er leier og utleier uenige om hva som faktisk er avtalt i muntlige avtaler, særlig gjelder det ved fraflytting før tiden.

Noen leiere later for eksempel til å tro at de kan slutte å betale dersom de flytter ut før tiden. Noen utleiere sier fra om at leier selvsagt kan få flytte ut når han eller hun ønsker, men så er partene uenige om hva som er avtalt om leiebetaling. Skrives avtalen ned, er grobunn for uenighet redusert betydelig.

Hovedregel

Utgangspunktet er at leier er forpliktet til å betale husleie ut hele kontraktstiden der det gjelder tidsbestemt kontrakt, eller ut oppsigelsestiden der det gjelder en oppsigelig kontrakt. Dette gjelder enten det er leier eller utleier som har sagt opp leieforholdet.

Tilsvarende er leier i sin rett til å beholde nøkkelen og sin eksklusive disposisjonsrett over leiligheten til den siste dagen i leieforholdet. Dersom leier ikke flytter ut til avtalt tid, blir han eller hun ansvarlig for husleiebetaling frem til og med tilbakeleveringsdagen, og i tillegg kan erstatningskrav av forskjellig art bli aktuelt ved forsinket tilbakelevering.

Ut før tiden 

Det kan være mange grunner til at en leier flytter ut før opprinnelig avtalt sluttdato. Leier kan være bundet av kontrakten i et helt år uten oppsigelsesadgang, og vil eller må av en eller annen grunn flytte før. Leier kan ha funnet bedre egnet eller billigere bolig som er tilgjengelig umiddelbart, leier flytter sammen med noen eller flytter fra noen, eller leier kan ha andre grunner.

Tvist om mangler ved leiligheten og påstander om at leiligheten ikke er ”beboelig” eller er helsefarlig er også en gjenganger ved leieforhold med uryddig avslutning.

Enig om tidligere fraflytting

Dersom dere er enige bør dere skrive det ned:

Utleier Hans Hansen og leier Anne Andersen er enige om at leieforholdet i Landgaten 1 avsluttes 31. januar 2020, til tross for at leieforholdet etter opprinnelig kontrakt først opphører 1. april 2020. Partene møtes for gjennomgang og tilbakelevering av nøkler kl. 15:00.

Og så dateres og signeres avtalen av begge parter i to eksemplarer.

Avtalt frist

Man avtaler en oppsigelsesfrist for at begge parter skal ha en viss tid å områ seg på om den ene ønsker å avslutte. Da er det klare utgangspunktet at begge må innrette seg etter den fristen. Noen utleiere synes det er greit med en kort frist, fordi de ikke vil holde på en leier som ønsker seg bort, og kanskje også hvis de vet at de har et objekt som er lett å leie ut på nytt. Andre synes lovens hovedregel på tre måneder er passelig tid å områ seg på. Her er det avtalefrihet!

Uansett er den selvsagte hovedregelen er at leier er ansvarlig for å betale husleie og ivareta boligen ut oppsigelsestiden, enten den er kort eller lang.

Utleiers tapsbegrensningsplikt

Det gjelder imidlertid også i husleieforhold tapsbegrensningsplikt. Denne plikten er et utslag av et lojalitetsprinsipp som gjelder innenfor all kontraktsrett. Det innebærer en plikt for den ene parten til å begrense den andre partens tap. Det vil i utleiesaker si at fra det øyeblikk utleier får leid ut på nytt, eller burde fått leid ut på nytt, kan han eller hun ikke lenger kreve husleie av den forrige leieren. En utleier har ikke rett på dobbel leie.

Innenfor en oppsigelsesfrist på en eller to eller tre måneder vil leier normalt bli holdt ansvarlig for leiebetaling i hele oppsigelsestiden.

Er det snakk om tidsbegrensete avtaler uten oppsigelsesadgang, må saken vurderes konkret. Hvis utleier er i utlandet og selv kommer hjem 1. juli, sier det seg selv at det normalt vil være vanskelig å leie ut på nytt i noen få måneder før utleier selv kommer hjem. Det vil være praktisk vanskelig og risikofylt å leie ut til noen de ikke treffer selv, og det vil ofte være vanskelig å leie ut på nytt for kun noen måneder. Her kunne derfor resultatet i en rettslig tvist ha blitt at leier er pliktig å betale frem til 1. juli som opprinnelig avtalt.

Dersom det er snakk om en lettutleid leilighet (for eksempel, liten, sentral og i bra stand og utleier bor i samme by), og bindingstiden er lang, vil vurderingen av når en utleier ”burde” fått leid ut på nytt, slå inn raskere enn i eksempelet over.

Ta i mot nøkkel?

En klassisk situasjon er at leieren flytter ut før tiden, men utleier er usikker på om det er dumt å ta imot nøklene. Vil det regnes som aksept av at leieforholdet er avsluttet enten hun får leid ut på nytt eller ei? Svaret er tja.

Dersom utleier for eksempel får inn nye leiere, lar familie eller andre bo der midlertidig eller bruker tiden på å pusse opp boligen, vil dette tolkes som at leieforholdet er avsluttet og utleieren igjen har den fulle besittelsen og at leieren er fri fra sine forpliktelser.

Men det blir litt for enkelt å si at det at man tar imot nøklene alltid betyr aksept av at leieren er fristilt fra sine forpliktelser. Men fordi dette er noe som ofte skaper konflikt i ettertid, bør man her lage en liten skriftlig avtale. Den kan for eksempel se slik ut:

Leier Anne Andersen har oppsigelsestid til 28. februar 2020, men velger å fraflytte 15. januar 2020. Utleier Hans Hansen har besiktiget og gjennomgått leiligheten sammen med leier, og ikke funnet skader eller mangler etter leieforholdet. Utvask er godkjent. Utleier har fått nøkler til boligen. Leier erkjenner å skulle betale husleie frem til 28. februar 2020 med mindre utleier får inn nye leietakere før 28. februar. Depositumet blir stående på sperret konto til 28. februar, med mindre ny utleie starter tidligere.

Avtales noe om strømabonnementet, kan også det tas inn. Avtalen dateres og signeres av begge parter og i to eksemplarer. Inngår man en slik avtale, vil risikoen for en etterfølgende tvist reduseres veldig.

Dokumentasjon

Leverer leier nøkkel og avtalen er muntlig og uklar, kan utleier lett havne i den situasjon at det kan bli regnet som en aksept av avslutning av leieforholdet. Lar det seg ikke gjøre å få til en avtale som beskrevet over, kan det være til noe hjelp om utleier skriver en epost eller et brev hvor utleiers syn på avtalen er beskrevet. For eksempel slik:

I henhold til oppsigelsen din har du oppsigelsestid til 28. februar 2020. Du har valgt å fraflytte 15. januar 2020. Jeg har besiktiget og gjennomgått leiligheten sammen med deg 15. januar, og ikke funnet skader eller mangler etter leieforholdet. Utvask er godkjent. Jeg mottok nøklene til boligen fra deg.Som vi har avtalt muntlig, minner jeg om at du som leier er forpliktet til å betale leie frem til 28. februar 2020 med mindre jeg får inn nye leiere før 28. februar. Februarleien forfaller til betaling innen 1. februar. Dersom jeg får leid ut på nytt før 28. februar, vil jeg tilbakebetale leie til deg for den tiden jeg har et nytt leieforhold. Depositumet blir stående på sperret konto til 28. februar, med mindre ny utleie starter tidligere.

Klassisk tvist for husleietvistutvalget

Mange saker som bringes inn for husleietvistutvalget gjelder utestående husleie, og mange gjelder nettopp saker hvor leier har flyttet ut.

Beholder leier nøkkel og disposisjonsrett og det ikke er inngått noen entydig avtale, vil leier normalt måtte betale husleie ut oppsigelsestiden eller ut den tidsbegrensede leieperioden. Har leier levert nøkkelen, og partene har to helt motsatte påstander om hva som er muntlig avtalt, kan utfallet av saken tippe i begge retninger, avhengig av andre omstendigheter.

Når leier ikke flytter ut

Dersom leier blir boende i mer enn tre måneder etter at kontrakten er løpt ut på tid, uten at utleier har sendt flytteoppfordring, går leieforholdet over til å bli et tidsubestemt leieforhold.

Dersom leier ikke flytter ut når sluttdatoen er kommet, kan du sende ham eller henne en ”flytteoppfordring” (bruk skjema). Her gis leier en frist på 14 dager til å fraflytte og tilbakelevere boligen, og varsles samtidig om at dersom tilbakelevering ikke skjer, kan utleier gå til namsmannen og begjære vedkommende utkastet. Dersom alle papirer er i orden, vil en slik utkastelse normalt ta fem-seks uker. Totalt vil en slik prosess altså ta minimum to måneder.
Leier er ansvarlig for leiebetaling til utflytting skjer og kan også bli erstatningsansvarlig for annet tap utleier måtte ha som følge av at leier bryter avtalen.

Dersom leier ikke flytter ut til avtalt tid ved den tidsbestemte kontraktens opphør, er det viktig at du som utleier sender slikt flyttevarsel innen tre måneder etter kontraktens utløp. Dersom leier blir boende mer enn tre måneder uten at du har sendt flyttevarsel, regnes det som akseptert av deg som utleier at leieforholdet fortsetter.

Vær oppmerksom på at det da gjelder på løpende vilkår, det vil si til en av partene sier opp leieforholdet. Og som vi har vært inne på ved tidligere anledninger, så kan det noen ganger være vanskelig for utleier å si opp en leier. Sørg derfor alltid for at du har en alarmklokke som ringer når en tidsbestemt kontrakt utløper, og at du har et bevisst forhold til hva du gjør videre.