Fritt frem for varmepumpe i sameier og borettslag?

Generelt anbefales varmepumpe som en energieffektiv oppvarmingsmåte. Bor du i enebolig, står du fritt til å installere varmepumpe. Men hvordan gå frem for å installere varmepumpe i sameier og borettslag?

Kort kan man si at du som seksjonseier eller andelshaver i borettslag ikke kan sette opp en varmepumpe uten styrets samtykke. Dersom du sitter i styret for et sameie eller borettslag, anbefales ikke å gi tillatelse i enkelttilfeller før årsmøtet har hatt en gjennomgang og kommet frem til en enhetlig og «rettferdig» plan.

Støy

Det er jo ikke til å komme fra at en varmepumpe medfører både innvendig og utvendig støy, og i tillegg vil det oppstå noe støy som forplanter seg i veggen dersom pumpen er montert på vegg. Det utvendige aggregatet er også av en viss størrelse som sjelden gjør huset penere. Kondens kan medføre at det drypper vann fra aggregatet.

På den annen side er varmepumper blitt en vanlig, miljøvennlig og ofte anbefalt oppvarmingskilde.

Varmepumper er en populær form for oppvarming, men kan medføre støy.

Står ikke i loven

Verken eierseksjonsloven eller borettslagsloven nevner varmepumper spesielt, men generelt sier begge lovene at bruken ikke på urimelig eller unødvendig måte må være til skade eller ulempe for henholdsvis seksjonseiere og andelseiere.

Eierseksjonsloven § 25 andre ledd:

Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.

Borettslagsloven § 5-11 (1):

Andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar.

Fellesareal

I sameier og borettslag er blant annet tak, grunnmur, yttervegger og uteområder fellesareal. Du kan ikke benytte fellesareal som du selv vil, og du kan ikke uten videre bore hull i veggen, selv om det gjelder veggen utenfor din leilighet. Du som seksjonseier eller andelshaver må derfor søke styret om godkjennelse før du setter opp varmepumpe utenfor din leilighet.

Årsmøtet bør avklare

Sitter du i styret og spørsmål om, eller søknad om, etablering av varmepumpe er kommet fra en seksjonseier eller andelshaver, så bør ikke styret være for kjapp med å gi tillatelse i enkeltsaker. Vi anbefaler å ta saken opp på årsmøtet eller generalforsamlingen slik at styret har sameiets flertall i ryggen.

Årsmøtet eller generalforsamlingen kan si nei helt generelt. Eller det kan stille vilkår til for eksempel plassering, støygrense og ansvar for å utbedre inngrep på bygget dersom varmepumpen fjernes på et senere tidspunkt.

Får man retningslinjer inn i vedtektene, så vil det være enklere for styret å behandle søknader likt. Det er viktig at både nåværende eiere og fremtidige kjøpere vet hva som gjelder.

Varmepumper bidrar til et lunt og godt inneklima.

Må man søke kommunen?

I utgangspunktet må man ikke det. Men det kan være unntak for installasjon av varmepumpe på verne- og bevaringsverdige boliger. Det kan også være unntak dersom installasjonen medfører en fasadeendring. Dette bør man sjekke dersom det gjelder installasjon av flere varmepumper på en vegg eller når et sameie eller borettslag monterer varmepumpe for alle boenhetene.

Lite rettspraksis

I en dom fra 2001 krevde leieren av et næringslokale midlertidig forføyning for å koble til en vifte som skulle ta unna matos og røyk fra en restaurant han drev, men fikk ikke medhold. Lagmannsretten la til grunn at viften ville medføre støy som overskred det andre sameiere behøvde å finne seg i, og at det også ville være i strid med husordensreglene.

Sak fra lagmannsretten 2015 – NB gjelder naboloven

I en sak fra 2015 (LB-2015-101485-1) tok lagmannsretten stilling til hvorvidt støy fra en varmepumpe lå over tålegrensen i naboloven. Lagmannsretten kom i den saken til at støyen lå innenfor tålegrensen. Merk at dette var en sak etter naboloven, og gjaldt ikke et sameie eller borettslag, men noen av betraktningene kan være interessante likevel.

Det er etter lagmannsretten syn klart at det er ventelig og påregnelig at varmepumpen ble installert. Av miljø og økonomiske grunner er varmepumpe blitt vanlig i boliger, og eiendommene ligger i et boligområde med forholdsvis tett bebyggelse og hvor du har en merkbar bakgrunnsstøy, særlig fra biler. Spørsmålet er om støyen fra varmepumpen er så sjenerende og plagsom for ankemotpartene at tålegrensen etter naboloven § 2 er overskredet.

Lagmannsretten kom til at støyen fra varmepumpen i denne konkrete saken ikke var i strid med naboloven § 2. I den samlede vurderingen var varigheten av støynivået og rettemulighetene også relevante.

Skrevet av advokat og daglig leder i Bergen Huseierforening Anniken Mosby