Leier du ut til barna eller andre nærstående?

Utleie i bolig du selv ikke bebor, er i utgangspunktet skattepliktig. Men det er et unntak ved utleie av bolig til nærstående. Nærstående er typisk utleiers barn og familie. Bakgrunnen for unntaket er at eiers bruk er skattefri, tilsvarende bør også gjelde for eiers nærstående. Vilkåret er at den nærstående dekker løpende kostnader.

Hvem er den nærstående?

I Ot.prp. nr. 1 (2004-2005) pkt. 3.3.5 fremgår det at kretsen av personer skal begrenses til nære slektninger: «Det legges opp til at kretsen av nære slektninger trekkes på samme måte som etter dagens praksis om prosentligning for disse tilfellene, dvs. til eksempelvis barn, søsken, foreldre, besteforeldre, søskenbarn og nevø/niese.»

Bruken av ordet «eksempelvis» tilsier at listen ikke er uttømmende. Det kan derfor være noe uklart om hvor grensen går.

Hva må nærstående leietaker dekke?

Utleie til nærstående er skattefritt dersom den nærstående betaler de løpende driftskostnader ved boligen. Løpende driftskostnader er utgifter til forsikring, strøm, vedlikehold og eiendomsskatt.

Renter og avdrag på lån regnes ikke for løpende driftskostnad og den nærstående skal ikke dekke slike kostnader. Renter og avdrag er å regne for anskaffelseskostnader og ikke løpende driftskostnader.

Når den nærstående kun betaler løpende kostnader ved bolig, vil utleier ikke ha skattepliktige leieinntekter. Utleier får ikke fradrag for kostnadene knyttet til eiendommen fordi det ikke foreligger skattepliktig utleie.

Nærstående sin bruk av eiendommen er skattefri for den nærstående.

Hva om «leien» avviker fra de løpende driftskostnadene?

Om leiebeløpet er mer eller mindre enn de faktisk løpende driftskostnadene er leieinntektene skattepliktig for utleier. Det er derfor viktig å være nøye med utregningen.

Om den nærstående betaler mindre enn de løpende driftskostnadene eller ingen leie, vil det kunne være en skattepliktig fordel for den nærstående.

Bestemt beløp

Etter husleieloven § 3-1 skal leien fastsettes til et bestemt beløp. Men løpende driftskostnader vil naturlig nok variere. Næståenderegelen kan derfor være i uverenstemmelse med husleielovens regler.

Så til tross for at leietaker må betale løpende driftskostnader, må det derfor være grunnlag for å fastsette et bestemt beløp såfremt man kan gjøre rede for vurderingen.

Skattefri videreutleie

Bakgrunnen for regelen er at den nærstående identifiseres med eier og kan bo der skattefritt. I forlenging av dette kan den nærstående leie ut inntil halvparten (av utleieverdien) av boligen skattefritt, etter reglene i skatteloven § 7-2, såfremt det er den nærstående som står som utleier og mottar leieinnbetalingene.

Les mer: Utleie av egen bolig

Nærståendes brukstid

Til tross for at den nærstående indentifiseres med eier ved selve bruken av boligen, vil ikke nærstående opptjene brukstid i forbindelse med et eventuelt skattefritt salg av boligen etter skatteloven § 9-3.

Det er verdt å merke seg at i lignende rettskulturer, som blant annet i Finland vil nærstående opptjene brukstid i forbindelse med salg av bolig.

For ytterligere veiledning på praksis rundt nærståenderegelen se Skatte ABC B-17-8